Настоящее исследование представляет собой полноценное маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости в Калужской области.
Под коммерческой недвижимостью понимается здания, сооружения, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость представлена следующими сегментами:
- торговая недвижимость;
- офисная недвижимость;
- производственно-складская недвижимость.
В 2014 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снизился во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, что обусловлено следующими факторами:
- ухудшением макроэкономической конъюнктуры,
- сложными взаимоотношениями с западными партнерами,
- падением цены на нефть;
- переход на новую систему налогообложения коммерческой недвижимости из расчета кадастровой стоимости;
- изменение курса валюты, что значительно повлияло на игроков рынка коммерческой недвижимости, кредитовавшихся в валюте.
В процессе проведения анализа рынка складов и логистических комплексов в регионе были рассмотрены предложения об аренде и продаже объектов складской недвижимости разных классов качества. Источниками информации для данного исследования послужили открытые данные риэлтерских агентств о продаже и аренде складов и логистических комплексов.
По состоянию на начало 2014 г. объем предложения складов на рынке аренды сравнялся с объемом их предложения на рынке купли-продажи. Как и на рынке купли-продажи, на рынке аренды складов преобладает предложение складов среднего и низкого класса качества (около 94%). А доля качественных складов все еще минимальна (около 6%)
Рассматривая объекты складского назначения в г. Калуге, было выявлено, что они сосредоточены в основном на окраинах города: мкрн. Малинники, Азарово, Турынино, мкрн. Грабцево, Правый берег, Центр. Эта особенность расположения обусловлена тем, что данный сегмент недвижимости представлен территориями бывших заводов, которые в соответствие с Градостроительным планом выносились на окраину города.
В исследовании приведен анализ спроса на рынке коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области. Выяснилось, что несмотря на нестабильную экономическую ситуацию и замедление темпов роста экономики, 2014 г. оказался рекордным по объему сданных в аренду и проданных складских помещений в Калужской области. Согласно данным экспертов рынка, уровень спроса на объекты складской недвижимости в 2014 г. вырос на 17% по сравнению с 2013 г.
Основными арендаторами промышленных и логистических площадей в регионе являются компании, занимающиеся оптовой и розничной торговлей (35,2%), производством (24,5%), а также работающие в сфере транспорта и логистики (24,2%)
В отчете представлен прогноз развития рынка коммерческой недвижимости (сегмент складов и логистических комплексов) в Калуге и калужской области. Приведена информация о потенциальном спросе на коммерческую недвижимость в регионе и дана оценка перспективности инвестирования в данный рынок.
Возможна актуализация данного исследования с учетом целей и задач конкретного заказчика, стратегии и географии развития.
Приложения (диаграммы, схемы, рисунки) 4
Приложения (таблицы) 5
Методологические комментарии к исследованию 6
1. Анализ социально-экономической ситуации в Калуге и Калужской области 8
1.1. Основные макроэкономические показатели региона 8
1.2. Ведущие отрасли экономики в регионе 11
1.3. Описание инфраструктуры региона: общая информация о городе Калуге и Калужской области; степень и перспективы развития региона; предприятия, организации 14
1.4. Оценка деловой активности в регионе (в сравнении с другими регионами). Уровень жизни и доходов населения 17
2. Обзор рынка коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области 21
2.1. Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в регионе по секторам: торговая коммерческая недвижимость, офисы, склады, производство, земельные участки, первичная и вторичная недвижимость. Оценка факторов, влияющих на рынок 21
2.2. Общий уровень развития складов и логистических комплексов в регионе 26
2.2.1. Наличие современных складов и логистических комплексов в регионе 26
2.2.2. Объёмы строительства складов и логистических комплексов в регионе 29
2.2.3. Планы девелоперов на 2015-2016 гг. 30
2.2.4. Оценка текущих тенденций и перспектив развития рынка 31
2.3. Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Калуге и Калужской области 32
3. Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области 33
3.1. Предложение на рынке складов и логистических комплексов в регионе: 33
3.1.1. объем предложений на рынке; 33
3.1.2. арендные ставки; цены продаж; 34
3.1.3. характеристика помещений (классы складов, площадь, расположение и т.д.); 37
3.1.4. динамика предложений за 2014 г. 38
3.2. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы: 40
3.2.1. расположение и цены 41
3.3. Наличие офисных площадей в Калуге и области 43
3.3.1. арендные ставки на офисы в регионе 43
3.4. Насыщенность рынка 45
4. Анализ спроса на рынке коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области 46
4.1. Потенциальный спрос на коммерческую недвижимость в регионе 46
4.2. Потенциальные потребители складов и логистических комплексов в регионе 48
4.3. Анализ факторов спроса. Ведущие факторы спроса. 50
4.4. Описание потребительских предпочтений (местоположение, транспортная доступность, современность, др.) 51
4.5. Чувствительность к цене (наиболее востребованный ценовой сегмент) 52
4.6. Влияние сезонности на потребление (анализ цикла сезонности) 53
4.7. Прочие факторы спроса 54
4.8. Прогноз потребления складов и логистических комплексов в регионе на 2015-2016 гг. 55
5. Выводы по исследованию 56
5.1. Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости (сегмент складов и логистических комплексов) в Калуге и Калужской области на 2015 г. Потенциальный спрос на коммерческую недвижимость в регионе. Оценка перспективности инвестирования в данный рынок. 56
5.2. Целесообразность строительства современного логистического комплекса в Калуге на имеющемся у Заказчика участке земли. Анализ месторасположения земельного участка Заказчика. 58
5.3. Выводы по исследованию 60
6. ПРИЛОЖЕНИЯ 66
Приложение 1. Общая характеристика Малоярославецкого района Калужской области 66
Приложение 2. Общая характеристика Медынского района Калужской области 68
Приложение 3. Общая характеристика Юхновского района Калужской области 70
Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)
Рисунок 1. Карта Калужской области 8
Рисунок 2. Логистические комплексы в Калужской области 28
Рисунок 3. Местоположение земельного участка Заказчика 58
Рисунок 4. Малоярославецкий район Калужской области 66
Рисунок 5. Медынский район Калужской области 68
Рисунок 6. Юхновский район Калужской области 70
Диаграмма 1.Структура ВРП отрасли «Обрабатывающие производства» в Калужской области за период январь-сентябрь 2014 г. 10
Диаграмма 2. Инвестиции в основной капитал в ЦФО в региональном разрезе в январе-сентябре 2014 г., млрд руб. 19
Диаграмма 3. Сегменты рынка коммерческой недвижимости в Калужской области по количеству предложений 21
Диаграмма 4. Структура рынка складской недвижимости в Калужской области в 2014 г.,% 33
Диаграмма 5. Структура предложений складской недвижимости в г. Калуга 38
Диаграмма 6. Динамика предложений складской недвижимости за период 2013-2014 гг., тыс. кв. м 39
Диаграмма 7. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы в Калужской области в региональном разрезе на февраль 2015 года 40
Диаграмма 8. Количество предложений земельных участков в Калужской области в зависимости от расстояния до города 41
Диаграмма 9. Диапазон цен предложения по аренде недвижимости офисного назначения в г. Калуга на 1 половину 2014 года 44
Диаграмма 10. Доля вакантных площадей, % 45
Диаграмма 11. Структура потребления складов и логистических комплексов в Калужской области 49
Диаграмма 12. Цикл сезонности потребления складской недвижимости в Калужской области, кол-во запросов 53
Диаграмма 13. Прогноз потребления складов и логистических комплексов в Калужской области в период 2015-2016 гг., тыс. кв. м 55
Приложения (таблицы)
Таблица 1. Основные макроэкономические показатели Калужской области 9
Таблица 2. Показатели деловой активности в Калужской области за период январь-сентябрь 2014-2014 гг. 17
Таблица 3. Предложение по аренде помещений под склады и логистические комплексы класса «С» и «D» в Калуге и Калужской области 34
Таблица 4. Предложение по продаже помещений под склады и логистические комплексы в Калуге и Калужской области 36
Таблица 5. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы 41
