Арендные ставки в округах на офисную недвижимость

Арендные ставки в округах на офисную недвижимость Структура предложения офисной недвижимости по административным округам Москвы в 2017 году, представленная на диаграмме ниже, определена специалистами MegaResearch экспертно на основе данных консалтинговой компании Blackwood .

Структура предложения офисной недвижимости по административным округам Москвы в 2017 году, представленная на диаграмме ниже, определена специалистами MegaResearch экспертно на основе данных консалтинговой компании Blackwood[1].

Структура предложения  офисных помещений по округам Москвы, % от количества, 2017 год

 Структура предложения  офисных помещений по округам Москвы, % от количества, 2017 год

Источник: Blackwood, оценка MegaResearch

В структуре предложения  по округам наиболее популярен ЦАО, где сосредоточено 48% (за счет Замоскворечья, Пресненского и Тверского районов, на которые приходится 25% предложения по районам), а также ЮАО (за счет Донского и Даниловского районов, на которые суммарно пришлось 12%) и ЗАО (районы Дорогомилово и Фили-Давыдково – 7%).

Структура предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) в районах Москвы по уровню арендных ставок в 1 п/г 2018 года представлена в таблице ниже по данным компании Knight Frank.

Структура предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) в районах Москвы по уровню арендных ставок в 1 п/г 2018 года

Район

Объем предложения, тыс. м2

Средневзвешенная ставка аренды*, руб./м2/год

Класс A

Класс B

Бульварное кольцо

Центральный деловой район

712

39 123

22 968

Садовое кольцо

СК Юг

985

26 300

19 828

СК Запад

546

39 923

26 677

СК Север

660

27 783

22 328

СК Восток

407

24 651

18 157

ТТК

ТТК Юг

1 263

-

15 061

ТТК Запад

785

24 403

17 678

ТТК Север

928

29 306

19 106

ТТК Восток

1 121

20 924

16 490

ММДЦ «Москва–Сити»

1 153

30 890

-

ТТК–МКАД

ТТК–МКАД Север

1 003

17 034

12 005

ТТК–МКАД Северо–Запад

741

28 571

16 061

ТТК–МКАД Запад

1 997

21 905

13 034

ТТК–МКАД Юг

1 412

-

10 581

ТТК–МКАД Юго–Запад

583

15 259

15 429

ТТК–МКАД Восток

992

14 783

10 641

За МКАД

Химки

266

11 336

8 381

Запад

405

18 686

8 474

Новая Москва

345

9 871

6 452

Итого

 

16 302

23 880

14 668

Источник: данные Knight Frank, оценка MegaResearch

В I полугодии 2018 г. рост средневзвешенных ставок аренды продолжился. Средневзвешенное значение ставок аренды как в классе А, так и в классе В выросло на 4,2%. По итогам II квартала 2018 г. средневзвешенное значение ставки аренды в офисах класса А составило 23 880 руб./м2/год, в офисах класса В – 14 668 руб./м2/год.

Несмотря на общий рост средневзвешенной ставки аренды, в отдельных районах динамика ставок демонстрирует разнонаправленное движение. Наибольшие изменения запрашиваемых ставок аренды в I полугодии 2018 г. были отмечены в следующих районах:

  • На 12% выросла ставка аренды в Ленинградском деловом районе за счет повышения ставки в БЦ «Метрополис» и выхода на рынок блоков с качественной отделкой в БЦ «Аркус III» и «Алкон». Средневзвешенное значение ставки аренды в данном районе составляет 28 570 руб./м2/год.
  • На юго-западе между ТТК и ЧТК ставка снизилась на 14% за счет снижения ставки аренды в БЦ Icube и составляет 15 800 руб./м2/год.
  • На западе МКАД ставка аренды выросла на 40% и составляет 23 910 руб./м2/год благодаря продаже большого объёма недорогих площадей в БЦ «Паллау-РБ».

Компании по-прежнему заинтересованы в заключении договоров аренды на срок 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения. Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к индексу потребительских цен, но остается поводом для переговоров, поскольку арендаторы и собственники бизнес-центров понимают, что за 5 лет ставки аренды могут вырасти.

При проведении переговоров собственники очень сильно дифференцируют клиентов по размеру арендуемой площади, имени компании, значимости данной компании для бизнес-центра. Если в 2015–2017 гг. собственники бизнес-центров были рады любому арендатору, то сейчас арендодатели готовы обсуждать более гибкие условия аренды только для крупных клиентов.

По данным компании Knight Frank вслед за прогнозируемым снижением предложения будут расти средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды. К концу года средневзвешенные ставки аренды для офисов класса А вырастут до 25 000 руб./м2/год, в офисах класса В – до 15 000 руб./м2/год.

 

[1] blackwood.ru