Маркетинговое исследование Рынок услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве, 2014-2015

Рынок услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве, 2014-2015

МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Рынок услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве, 2014-2015

Апрель, 2016г.

Оглавление

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки) 4

Приложения (таблицы) 5

1. Методологические комментарии к исследованию 6

2. Общая информация по рынку услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве, 2014-2015: 8

2.1 Основные характеристики исследуемой услуги 8

2.2 Основные характеристики анализируемого рынка 9

2.3 Объем и динамика рынка, 2014-2015 10

2.4 Емкость рынка 11

2.5 Оценка текущих тенденций рынка 12

2.6 Оценка факторов, влияющих на рынок 13

3. Структура рынка услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве, 2015г. 14

3.1 По объектам недвижимости 14

3.2 По оказываемым услугам 16

3.3 По крупнейшим игрокам 18

4. Компании, оказывающие услуги по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний, в Москве, 2014-2015г. 19

4.1 Компании, представленные на рынке услуг по обслуживанию объектов недвижимости: ТОП-10 (список согласовывается с Заказчиком) 19

4.1.1 Профиль компании 20

4.1.2 Перечень оказываемых услуг 21

4.1.3 Структура портфеля обслуживаемых объектов недвижимости 22

4.1.4 Текущие цены по видам услуг 23

4.1.5 Оценка удовлетворенности обслуживаемых клиентов 26

5. Выводы по исследованию рынка услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве 27

5.1 Оценка текущего состояния отрасли по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве 27

5.2 Определение корректности политики ценообразования данных управляющих компаний 28

5.3 Перспективы развития рынка 29

5.4 Прогнозы развития рынка до 2018 года 30

5.5 Выводы по исследованию 31

Информация об исполнителе проекта 32

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1. Объем и динамика рынка управления недвижимостью 2014-2015г., в млрд рублей. 10

Рисунок 2. Структура рынка услуг по обслуживанию объектов недвижимости в стоимостном выражении, 2015г. 15

Рисунок 3. Структура рынка по оказываемым услугам в стоимостном выражении, 2015г. 17

Приложения (таблицы)

Таблица 1. Структура рынка по типам объектов недвижимости, 2015г. 14

Таблица 2. Структура рынка по крупнейшим игрокам, 2015г. 18

Таблица 3. Текущие цены по видам услуг ТОП-10 управляющих компаний, 2016г. 24

Таблица 4. Рейтинг управляющих компаний из ТОП10 по оценке Мосжилинспекции, 2015г. 26

Методологические комментарии к исследованию

Введение

Данная работа представляет собой анализ рынка услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве

Период исследования: 2014‑2015 гг.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования является рынок услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний.

Предметом исследования являются управляющие компании Москвы.

Цели и задачи исследования

Цель исследования: получение актуальной аналитической информации по рынку услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве.

Задачи исследования:

Оценить объем и динамику рынка;

Выявить крупнейших игроков рынка;

Выявить текущие тенденции рынка;

Методология исследования

Исследование кабинетное: анализ первичных и вторичных источников информации.

Экспертные интервью с участниками рынка.

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС);

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Легенда исследования

Основанием настоящего исследование является техническое задание, прописанное в договоре.

Под рынком в данном исследовании понимается рынок услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве.

Используемые сокращения

УК – управляющая компания;

ФСГС – Федеральная служба государственной статистики.

Общая информация по рынку услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве, 2014-2015:

Основные характеристики исследуемой услуги

Управление объектом недвижимости – это услуга, включающая в себя координацию деятельности персонала, обслуживающего объект, ведение взаиморасчетов с внешними ресурсоснабжающими организациями, сбор платежей с жильцов или арендаторов, техническое обслуживание объекта и его клининг. В зависимости от специфики обслуживаемого объекта набор услуга может включать дополнительные составляющие.

Услуга управления объектом недвижимости характеризуется следующими параметрами:

Стоимость – этот параметр имеет ряд факторов, которые оказывают влияние на его величину. Стоимость может зависеть от площади управляемого объекта, состава эксплуатируемого инженерного и технологического оборудования, конфигурации объекта, его этажности. Также на стоимость услуги влияет класс или категория управляющей компании, например, на рынке присутствуют компании, являющиеся дочерними структурами крупных международных управляющих компаний, цены которых превышают средний уровень.

Объем – данный параметр зависит как от величины обслуживаемого здания, так и интенсивности его использования. В качестве примера можно сравнить интенсивность использования мест общего пользования в многоквартирном доме и административном здании, поскольку интенсивность использования этих мест разная, то и периодичность клининговых процедур будет различна.

…

…

Основные характеристики анализируемого рынка

На рынке управления объектами недвижимости Москвы работает около 650 компаний. Существенную долю рынка занимают государственные управляющие компании, они специализируются на обслуживании многоквартирных жилых домов, и их доля в управлении этим сегментом недвижимости составляет **%, частные компании соответственно занимают **%.

В управлении административными зданиями, многофункциональными комплексами и особняками абсолютное доминирование у частных компаний, их доля рынка в этом сегменте составляет около **%.

Среди частных управляющих компаний, работающих на рынке Москвы, есть …

Среди управляющих компаний существует деление на тех, которые …

…

Объем и динамика рынка, 2014-2015

Объем рынка рассчитывается, как стоимость обслуживания площадей многоквартирных домов, административных зданий, многофункциональных комплексов и домовладений, расположенных на территории Москвы. Стоит отметить, что если суммировать выручку управляющих компаний, то она будет …. Это вызвано тем, что …. Поэтому при оценке объема рынка учтены услуги, которые оказаны непосредственно управляющими компаниями.

Объем и динамика рынка за период с 2014 по 2015 год представлена на рисунке ниже.

Рисунок 1. Объем и динамика рынка управления недвижимостью 2014-2015г., в млрд рублей.

Источник: анализ MegaResearch

В 2015 году объем рынка управления недвижимостью составил …

Более детально структура рынка рассмотренв в разделе 3.1.

Емкость рынка

Под емкостью рынка в сфере управления недвижимостью понимается максимально возможный уровень потребления услуг управляющих компаний при том, что все собственники недвижимости будут пользоваться их услугами.

В настоящее время в секторе многоквартирных домов …

Оценка текущих тенденций рынка

В настоящее время на рынке сложились следующие тенденции:

В сфере жилой недвижимости рынок на **% находится под контролем управляющих компаний. В ближайшее время сектор жилой недвижимости достигнет …

В секторе административных зданий, многофункциональных комплексов и особняков существует тенденция, заключающаяся в …

..

…

…

…

Оценка факторов, влияющих на рынок

На рынок управления недвижимостью влияют пять основных фактора:

Контроль за деятельностью управляющих компаний со стороны государства – …

...

…

…

…

Структура рынка услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве, 2015г.

По объектам недвижимости

В рамках настоящего исследования рассмотрены четыре типа объектов недвижимости:

Многоквартирные дома (МКД) – здания, в которых у физических и юридических лиц находятся в собственности квартиры, комнаты и коммерческие помещения;

Административные здания – центры для работы управленческого и руководящего персонала различных организаций, предприятий и учреждений;

Многофункциональные комплексы (МФК) – как правило, включают в себя разные виды площадей: офисные, торговые, гостиничные и жилые, имеют несколько входных групп, обладают сложной логистикой и инфраструктурой;

Домовладения (особняки) – благоустроенные дома городского типа, предназначенные для использования одной семьей или отдельным учреждением.

В таблице, представленной ниже, приведены данные по структуре распределения площадей среди исследуемых типов объектов, а также годовой стоимости их обслуживания.

Таблица 1. Структура рынка по типам объектов недвижимости, 2015г.

Источник: анализ MegaResearch , оценка участников рынка, ФСГС

Рисунок 2. Структура рынка услуг по обслуживанию объектов недвижимости в стоимостном выражении, 2015г.

Источник: анализ MegaResearch , ФСГС

Согласно проведенным оценкам общий объем рынка составил …

Разница в цене обслуживания между типами объектов возникает по причине разного объема оказываемых услуг, например, …

По оказываемым услугам

Структуру рынка по оказываемым услугам управляющих компаний принято делить на три группы:

Управление:

…

…

…

…

Техническое обслуживание:

…

…

…

…

…

…

…

Клининг:

…

…

…

…

…

…

…

Каждая из этих услуг может оказываться управляющей компанией, как в комплексе, так и по отдельности. Например, …

Если провести структурирование рынка по описанным выше типам услуг, то его графически можно представить следующим образом:

Рисунок 3. Структура рынка по оказываемым услугам в стоимостном выражении, 2015г.

Источник: анализ MegaResearch , опросы участников рынка

На основе анализа структуры затрат по управлению объектами недвижимости различных типов, наибольшие затраты приходятся на …

По крупнейшим игрокам

На рынке управления жилой недвижимостью Москвы работает более 500 компаний. Выбор крупнейших игроков рынка проводился по критерии наибольшей выручки. В результате были отобраны 10 крупнейших компаний, информация по которым сведена в таблицу, представленную ниже.

Таблица 2. Структура рынка по крупнейшим игрокам, 2015г.

Источник: анализ MegaResearch , отчетность компаний, данные Мосжилинспекции

Доля десяти крупнейших управляющих компаний составляет …

Компании, оказывающие услуги по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний, в Москве, 2014-2015г.

Компании, представленные на рынке услуг по обслуживанию объектов недвижимости: ТОП-10 (список согласовывается с Заказчиком)

По результатам проведенного анализа были выявлены 10 крупнейших управляющих компаний Москвы, которые специализируются на обслуживании многоквартирных домов, бизнес центров, торговых комплексов, а также особняков и административных зданий. Одним из критериев отбора управляющих компаний был уровень обслуживаемых объектов, по жилой недвижимости он должен был быть не ниже бизнес-класса, а по коммерческой недвижимости не ниже класса «А».

В итоговый перечень попали следующие компании:

…

…

…

…

…

…

…

…

…

..

Профиль компании

[информация будет представлена в полной версии отчета]

Перечень оказываемых услуг

[информация будет представлена в полной версии отчета]

Структура портфеля обслуживаемых объектов недвижимости

[информация будет представлена в полной версии отчета]

Текущие цены по видам услуг

Для получения цен на услуги ТОП-10 управляющих компаний был проведен анализ структуры затрат, обслуживаемых этими компаниями многоквартирных домов. Такая информация доступна, только по 6 компаниям, поэтому в оставшиеся 4 был направлен запрос на оценку стоимости обслуживания многоквартирного дома с определенными параметрами.

В результате удалось получить стоимость услуг управляющих компаний в пересчете на 1 квадратный метр жилой площади. Полученные данные представлены в таблице, которая приведена ниже:

Таблица 3. Текущие цены по видам услуг ТОП-10 управляющих компаний, 2016г.

Источник: данные компаний

Рассматриваемые категории услуг имеют следующую детализацию:

Техническое обслуживание и санитарное содержание здания и территории:

Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

Работы по содержанию и ремонту конструктивных элементов (несущих и ненесущих конструкций) многоквартирных домов;

Работы по содержанию и ремонту мусоропроводов в многоквартирном доме;

Работы по обеспечению требований пожарной безопасности;

Работы по содержанию и ремонту систем вентиляции;

Обеспечение устранения аварий на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме;

Проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

Прочие работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

ТО инженерного оборудования:

Работы по содержанию и ремонту оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

Работы по содержанию и ремонту лифта (лифтов) в многоквартирном доме;

Вывоз твердых бытовых отходов, снега, благоустройство и энергоснабжение мест общего пользования:

Работы по обеспечению вывоза твердых бытовых отходов;

Работы по содержанию земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома;

Работы по обеспечению вывоза крупногабаритного мусора;

Расход электроэнергии, потребленной на дежурное освещение мест общего пользования и работу лифтов (общедомовые нужды);

Расход воды на общедомовые нужды.

Как видно из таблицы, компании из ТОП10 …

Оценка удовлетворенности обслуживаемых клиентов

Из 10 исследуемых компаний 5 попали в рейтинг управляющих компаний Мосжилинспекции. Для формирования рейтинга используются оценочные критерии, которые выделяются при контроле деятельности управляющих компаний и являются расчетными показателями. Набор показателей определяется отчетными и статистическими данными проведения инспекционных проверок деятельности УК, а также количеством обращений граждан в Мосжилинспекцию на предмет некачественной работы УК.

В данный рейтинг попали более 500 управляющих компаний специализирующихся на обслуживании многоквартирных домов Москвы.

Распределение мест в рейтинге среди исследуемых компаний выглядит следующим образом:

Таблица 4. Рейтинг управляющих компаний из ТОП10 по оценке Мосжилинспекции, 2015г.

Источник: сайт Мосжилинспекции www . mgi . mos . ru

По оценке Мосжилинспекции из рассматриваемых компаний наивысший рейтинг имеет …

Другие 5 управляющих компаний из рассматриваемого списка …

Для оценки удовлетворенности качества обслуживания этими компаниями был проведен опрос их клиентов. В результате опроса клиентов исследуемых компаний, каких-либо претензий к их работе выявлено не было. Кроме того, для оценки качества работы управляющих компаний было организовано контрольное посещение обслуживаемых ими объектов, в результате которого можно заключить, что уровень качества их работы находится примерно на сопоставимом уровне.

Работа с крупными корпоративными заказчиками налагает на управляющие компании повышенные требования к качеству их услуг, поскольку конкуренция на рынке управления объектами недвижимости достаточно высока и заказчику таких услуг не составит большого труда заменить управляющую компанию с требуемым качеством работы.

Выводы по исследованию рынка услуг по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве

Оценка текущего состояния отрасли по обслуживанию объектов недвижимости управляющих компаний в Москве

Сферу обслуживания объектов недвижимости можно считать формирующейся, определяются основные игроки, государственные и частные компании делят рынок между собой, готовится законодательная база.

В 2015 году принят закон о …

По оценкам участников рынка …

Также, для повышения собственной рентабельности управляющие компании могут …

[информация будет представлена в полной версии отчета]

Определение корректности политики ценообразования данных управляющих компаний

В исследовании были рассмотрены 10 управляющих компаний, в клиентском портфеле которых находятся объекты недвижимости высокой ценовой категории – многоквартирные дома бизнес-класса, административные здания класса «А» и т.д. Для определения политики их ценообразования получены данные по стоимости обслуживания одного квадратного метра жилой площади, которые платят собственники или арендаторы обслуживаемых этими управляющими компаниями многоквартирных жилых домов.

На основании полученных данных было установлено, что …

[информация будет представлена в полной версии отчета]

Перспективы развития рынка

В настоящее время можно выделить три основные тенденции, которые в будущем окажут основное влияние на перспективы развития рынка:

[информация будет представлена в полной версии отчета]

Прогнозы развития рынка до 2018 года

К 2018 году рынок управления недвижимостью будет иметь следующие показатели:

…

…

…

..

…

Выводы по исследованию

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

…

…

…

…

…

…

…

…