Рынок недвижимости продолжает оставаться одним из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов российской экономики. При этом в последние 2-3 года происходит смещение интереса от московского рынка к другим крупным городам России. Наиболее интересен для инвесторов Санкт-Петербург, что связано как с интенсификацией экономического развития города, так и с престижностью размещения объектов в Северной столице. Особенно активно петербургский рынок офисной недвижимости развивался в 2007 г. - за год было сдано в эксплуатацию около 30 современных бизнес-центров, в т.ч. 6 бизнес-центров класса А. Для Петербурга это весьма заметное изменение структуры предложения - до недавнего времени в городе было не более 25 офисных объектов класса А. В 2008 г. интенсивное развитие рынка продолжилось: за год планируется ввести в эксплуатацию свыше 20 новых крупных бизнес-центров офисной площадью немногим менее 400 кв.м, в т.ч 9 объектов класса А.
В связи интересом к рынку офисной недвижимости у участников рынка и инвесторов компания «Амикрон-консалтинг» в апреле 2008 г. подготовила аналитическое исследование «Обзор рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за 1 квартал 2008 г.».
Объектом исследования являются бизнес-центры.
Регион исследования - Санкт-Петербург.
Цель исследования: проанализировать развитие ситуации на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга.
Основные задачи Исследования:
1.Оценить величину и структуру рынка офисной недвижимости Петербурга;
2.Оценить состояние спроса на рынке бизнес-центров, в т.ч. определить долю свободных площадей, выявить факторы формирования спроса;
3.Проанализировать ценовую ситуацию на петербургском рынке офисной недвижимости, в т.ч. по сегментам аренды и купли-продажи;
4.Охарактеризовать новые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в Петербурге в 2006-2007 гг.;
5.Описать новые проекты на рынке офисной недвижимости, в т.ч. планируемые ко вводу в 2008 г.;
6.Оценить инвестиционную привлекательность петербургского рынка офисной недвижимости;
7.Охарактеризовать перспективы развития петербургского рынка недвижимости.
Методика Исследования. При подготовке отчета были исследованы 279 объектов офисной недвижимости, в т.ч. проведен опрос их представителей. В ходе исследования использовалась информация о состоянии рынка офисной недвижимости Петербурга. Для оценки ситуации использовались данные Правительства Санкт-Петербурга, исследовательских компаний, специализированных изданий и сайтов, экспертные оценки участников рынка, собственные оценки и база данных компании «Амикрон-консалтинг».
Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию состоит из 4 разделов общим объемом 91 страница; иллюстрирован 28 диаграммами; 35 таблицами.
ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И ДИАГРАММ 3
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 6
1.АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 8
1.1.Величина рынка офисной недвижимости Петербурга 8
1.2.Структура рынка офисной недвижимости Петербурга в зависимости от класса объекта 10
1.3.Предложение офисной недвижимости по районам г.Санкт-Петербурга 18
2.СПРОС НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 23
2.1.Средняя заполняемость офисных центров и наличие свободных площадей 23
2.2.Факторы формирования спроса на аренду офисных площадей в Санкт-Петербурге 31
3.УРОВЕНЬ ЦЕН НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 39
3.1.Динамика арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга 39
3.2.Уровень арендных ставок на рынке петербургском рынке офисной недвижимости 43
3.3.Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга по классам объектов 47
Класс «А» 47
Класс «В» 49
Класс «С» 50
Бизнес-центры, не обозначающие класс 51
3.4.Условия оплаты аренды в бизнес-центрах Петербурга 53
3.5.Уровень цен на рынке аренды офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга 56
3.6.Цены продажи 58
4.ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕТЕРБУРГА 62
4.1.Обобщающая характеристика рынка офисной недвижимости 62
4.2.Новые объекты и проекты бизнес-центров 64
Ключевые события в 2007 г. 64
Новые объекты и проекты 68
География нового строительства 73
4.3.Оценка инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости в Петербурге 78
4.4.Характеристика управляющих компаний на рынке офисной недвижимости 83
4.5.Перспективы и прогнозы развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга 85
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ 89
Приложение. Карта уровня арендных ставок на рынке аренду офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга»
Информация о компании «Амикрон-консалтинг»
Перечень таблиц:
Табл.1.Экспертные оценки объема рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Табл.2.Классификация бизнес-центров Санкт-Петербурга
Табл.3.Структура предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге в зависимости от класса по оценкам экспертов
Табл.4.Экспертные оценки объема качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2007 г.
Табл.5.Экспертные оценки объема рынка офисных площадей классов А и В в Санкт-Петербурге в 2007 г.
Табл.6.Характеристика бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге
Табл.7.Группировка районов Санкт-Петербурга в зависимости от их привлекательности для размещения бизнес-центров
Табл.8.Структура предложения офисной недвижимости разных классов по районам г.Санкт-Петербурга
Табл.9.Экспертные оценки заполняемости бизнес-центров Петербурга
Табл.10.Средняя заполняемость бизнес-центров разных классов в Санкт-Петербурге в 2000-2008 гг.
Табл.11.Динамика показателей загруженности бизнес-центров Санкт-Петербурга в 2007-2008 гг.
Табл.12.Динамика средней заполненности бизнес-центров различных классов в Санкт-Петербурге в 2007-2008 г.
Табл.13.Динамика структуры рынка офисной недвижимости в зависимости от величины свободных площадей в 2007-2008 гг.
Табл.14.Сегментация офисных центров Петербурга в зависимости от класса и размера свободных площадей в 1 квартале 2008 г.
Табл.15.Диапазоны средних ставок аренды в бизнес-центрах разных классов в 1998-2007 гг.
Табл.16.Индексы роста арендных ставок в бизнес-центрах разных классов в Санкт-Петербурге в 2001-2008 гг.
Табл.17.Экспертные оценки роста арендных ставок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2007 г.
Табл.18.Экспертные оценки среднего уровня арендных ставок офисных площадей разных классов в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Табл.19.Сравнительная характеристика ценовой политики в бизнес-центрах разных классов в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2008 г.
Табл.20.Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей класса «А» в Санкт-Петербурге в 2007-2008гг.
Табл.21.Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей класса «В» в Санкт-Петербурге в 2007-2008гг.
Табл.22.Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей класса «С» в Санкт-Петербурге в 2007-2008гг.
Табл.23.Характеристика ценовой политики на рынке аренды офисных площадей, не обозначающих класс, в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
Табл.24.Динамика использования различных видов денежных единиц при расчете арендной платы на рынке офисных помещений Петербурга в 2006-2008 гг.
Табл.25.Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга в 2007-2008 гг.
Табл.26.Группировка районов Санкт-Петербурга по уровню цен на офисную недвижимость в 1 квартале 2008 г.
Табл.27.Экспертные оценки средних цен продажи офисных помещений в Санкт-Петербурге
Табл.28.Сравнительная характеристика бизнес-центров разных классов в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2008 г.
Табл.29.Экспертные оценки роста предложения на рынке офисной недвижимости высокого качества в Петербурге в 2007 г.
Табл.30.Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в 2006 г.
Табл.31.Наиболее значимые объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Петербурге в 2007 г.
Табл.32.Наиболее значимые проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в Петербурге в 2008 г.
Табл.33.Крупнейшие девелоперские проекты, планируемые ко вводу в Петербурге в ближайшие годы
Табл.34.Объем инвестиций в отдельные проекты офисной недвижимости в Петербурге
Табл.35.Оценка инвестиционной привлекательности рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Перечень диаграмм:
1.Объем предложения офисных площадей, вовлеченных в активный коммерческий оборот, в Москве и Петербурге
2.Распределение функционирующих в Санкт-Петербурге бизнес-центров по классам в 2007-2008 гг.
3.Величина предложения качественных офисных площадей в крупнейших городах мира
4.Фонд предложения качественных офисных площадей в крупнейших городах мира в расчете на 1 жителя
5.Распределение качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам (на начало 2008 г.)
6.Распределение офисных центров Петербурга по районам города в 1 квартале 2008 г.
7.Распределение бизнес-центров разного класса по районам Санкт-Петербурга в 1 квартале 2008 г.
8.Распределение площадей высокого качества районам Санкт-Петербурга
9.Динамика заполняемости бизнес-центров разных классов в Петербурге в 2002-2008 гг.
10.Изменение структуры рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в зависимости от наличия свободных площадей в 2007-2008 гг.
11.Структура рынка бизнес-центров по величине свободных площадей в 1 квартале 2007-2008 гг.
12.Распределение свободных офисных площадей в Санкт-Петербурге в зависимости от класса бизнес-центра в 2007-2008гг.
13.Изменение цен в бизнес-центрах разных классов в 2008 г. по отношению к 2000 г.
14.Динамика средних арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга» в 2000-2008 гг.
15.Сегментация рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в зависимости от класса объекта и уровня арендных ставок в 1 квартале 2008 г.
16.Сегментация рынка офисной недвижимости в зависимости от диапазона арендных ставок в 2007-2008 гг.
17.Структура предложения офисных площадей класса «А» в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
18.Структура предложения офисных площадей класса «В» в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
19.Структура предложения офисных площадей класса «С» в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
20.Структура предложения офисных площадей в бизнес-центрах, не обозначающих класс, в зависимости от диапазона цен в Санкт-Петербурге в 2007-2008 гг.
21.Изменение расчетных единиц при оплате аренды офисных помещений в Петербурге в 2006-2008 гг.
22.Структура рынка офисной недвижимости в зависимости от включения НДС в величину арендной ставки в Петербурге
23.Структура рынка офисной недвижимости в зависимости от включения коммунальных платежей в величину арендной ставки в Петербурге
24.Распределение объектов офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга в зависимости от ценовых диапазонов в 1 квартале 2008 г.
25.Прирост офисных площадей класса А и В по кварталам 2007г.
26.Географическая структура введенных в эксплуатацию офисных площадей в 1 полугодии 2007 г.
27.Распределение офисных площадей, запланированных ко вводу во 2 полугодии 2007 г., по районам
28.Распределение площадей строящихся бизнес-центров по районам
