Многоквартирные малоэтажные дома экономкласса

Основные тенденции на рынке

Одним из важнейших проблемных вопросов, сдерживающим развитие рынка малоэтажного строительства в целом, является невозможность конкуренции с многоэтажными жилыми домами на рынке. В первую очередь это связано с тем, что зачастую покупка жилья в многоэтажном доме значительно дешевле, чем в малоэтажном доме.

Эксперты отрасли отмечают также такую тенденцию, как сокращение спроса на строящиеся объекты жилья ввиду снижение доверия к покупке у населения. «Если брать сегмент жилья экономкласса, спрос отложен по причине неуверенности населения в будущем», — считает руководитель «Компаньон-premium» Максим Фридман. Еще несколько лет назад рынок активно развивался благодаря долевому строительству, когда на покупку квартиры на стадии котлована застройщик давал значительный дисконт. Но громкие истории с задержкой сдачи домом в Челябинской области значительно ослабили поток покупателей-дольщиков.

Помимо вышеизложенных тенденций на рынке жилой недвижимости Златоустовского городского округа, как было отмечено ранее, наблюдается рост объемов ввода жилья. Так, по итогам 2017 года, рост объемов введенной в эксплуатацию жилой площади составил около 7%, а годом ранее он достигал 27%.

Из-за из роста объемов строительства нового жилья и сокращения спроса на рынке накопилось большое количество нереализованных квартир, которые застройщики отдают по сниженным ценам для нужд федеральных социальных программ. Это в основном старые серии домов с более низким качеством, чем у современных зданий. В среднесрочной перспективе на рынке жилой недвижимости Челябинского области, по оценкам экспертов, продолжится стагнация, ожидается сохранение тенденции к снижению цен, в первую очередь в сегменте вторичного жилья, для новостроек уже можно говорить о некоем ценовом дне.

 Объем введенной в эксплуатацию жилой площади (кв. м.), 2015-2017 гг.

По оценкам аналитиков MegaResearch, в 2017 году в Златоустовском городском округе было введено около 15 тыс. кв. м. многоквартирных жилых домов. Официальные данные об объемах строительства жилья в многоквартирных малоэтажных домах сегмента экономкласса в Златоустовском городском округе отсутствуют. Однако на основе анализа данных, представленных на крупнейших площадках недвижимости Челябинской области и России в целом (ЦИАН, «Яндекс. Недвижимость», «Авито Недвижимость» и др.), можно сделать вывод о том, что в 2017 году в Златоустовском городском округе сданных многоквартирных малоэтажных домов в сегменте экономкласса не было.

Текущие предложения по новостройкам в Златоусте

Источник: ЦИАН

Средняя стоимость квадратного метра жилья

В 4 кв. 2017 года стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Челябинской области варьируется:

• для элит-класса – от 51,0 до 101,5 тыс. руб.;
• для бизнес-класса – от 34,1 до 64,7 тыс. руб.;
• для стандарт/экономкласса – от 30,5 до 57,3 тыс. руб.

Для вторичного рынка цены предложений находятся в диапазоне от 38,2 до 52,0 тыс. руб. По итогам 4-го кв. 2017 г. цены на жилье в Челябинской области снизились по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 5%. При этом снижение на первичном рынке составило 4%, а на вторичном – 6%. Стоит отметить, что в Челябинске стоимость квадратного метра жилья – одна из самых низких среди всех городов-миллионников страны.

Исходя из данных Федеральной службы государственной статистики, средняя стоимость жилья за 1 кв. м. в новостройках Челябинской области по итогам 2017 года составила 35 026 руб. На диаграмме ниже отражена динамика средней стоимости жилья в новостройках Челябинской области.

Данные Росстата РФ о средней стоимости жилья в новостройках Челябинской области

Источник: ФСГС РФ

Таким образом, за прошедшие 2 года цена 1 кв. м. жилья в Челябинской области снизилась на 11,5% до уровня 34 882 руб./кв. м. Это подтверждает напряженную ситуацию на рынке, когда реальный спрос ниже, чем совокупный объем предложения застройщиков. Все это способствует увеличению количества нуждающихся в улучшении жилищных условий за счет государства.

Согласно постановлению Администрации Челябинской области №47/1 от 28.09.2017 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СРЕДНЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО МУНИЦИПАЛЬНЫМ ОБРАЗОВАНИЯМ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ НА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2017 ГОДА», средняя рыночная цена 1 кв. м. жилья в Златоустовской р-не составляет 28 050 руб.

 Дефицит/профицит на рынке жилья

В настоящее время на рынке жилья в Челябинской области в целом отмечается высокая конкуренция, вызванная значительным объемом введенных площадей в предыдущие годы. При этом большинство граждан, имевших возможность улучшить свои жилищные условия, ранее уже сделали это. Для повышения спроса на жилье застройщики все чаще прибегают к маркетинговым приемам. За последние два года рыночные цены на жилье серьезно «просели».  Несмотря на это, приобрести квартиру в популярном строящемся микрорайоне по-прежнему не просто. Спрос на рентабельные метры не падал. Основная часть рекламных акций, проводимых застройщиками, направлена на удаленные и плохо раскупаемые квартиры преимущественно большой площади.

Исходя из всего вышеизложенного, можно говорить о том, что на рынке жилья в Челябинской области в целом отмечается профицит, тогда как в Златоустовском городском округе имеется дефицит многоквартирных малоэтажных домов экономкласса.

Анализ потребителей. Особенности потребительской аудитории

В целом на рынке продаж жилья по итогам 2017 года отмечается рост популярности квартир с большей жилой площадью. Таким образом, многие застройщики при проектировании жилья экономкласса делают упор на большее количество трехкомнатных квартир против однокомнатных и двухкомнатных.

Эксперты отрасли также отмечают, что в настоящий момент потребители готовы переплачивать за район с хорошей социальной средой. На первое место они ставят наличие детских садов и школ, далее следует наличие магазинов, ресторанов и баров, тогда как годом ранее более значимым критерием выбора жилья и района было наличие социальной инфраструктуры: остановок, больниц. Это говорит о том, что потребители предпочитают отдыхать и проводить свободное время там, где они живут.

Еще одна деталь наблюдений за изменениями потребительских предпочтений, которую отмечают эксперты, это то, что черновое жилье в сегменте экономкласса становится неинтересным, потребители готовы переплачивать за решения с ремонтом — взять в ипотеку чуть большую сумму для покупки отремонтированной квартиры. И это общий тренд для большинства высококонкурентных и развитых рынков.

Благонадежность застройщика занимает 8-9 место в критериях выбора жилья потребителями.