Рынок малоэтажного жилья в Тюмени: на пути к очередному пику

В 2015–2016 годах спрос на загородные малоэтажные дома заметно упал, при этом многие проекты, находившиеся в стадии строительства, были законсервированы. Сейчас рынок постепенно восстанавливается и переходит к более цивилизованным формам. Аналитики отмечают рост спроса на небольшие дома площадью до 100 м2 в загородных поселках с развитой инфраструктурой и тенденцию к росту цен на индивидуальное жилье после 2020 года.

В настоящее время рынок находится в несистемном состоянии, причем большая часть предложения не соответствует изменившимся запросам потребителей.

Что такое малоэтажное жилье

В российском законодательстве четкого понятия «малоэтажное жилье» нет. Единственное ограничение, которое содержится в Градостроительном кодексе, устанавливает максимальную высоту таких зданий в 3 этажа. Таким образом, можно выделить три категории жилых строений, относящихся к данной категории:

1. Частные дома и коттеджи.
2. Таунхаусы.
3. Многоквартирные дома этажностью не выше трех.

Таунхаус— это один из форматов многоквартирного дома, появившийся у нас относительно недавно, Его часто путают с коттеджем, однако, в отличие от него, таунхаус задумывался не как загородный, а как городской дом. На практике же их строят везде, в том числе и за городом. Таунхаусом называют дом, имеющий отдельные входы и одну или две общие с соседними строениями стены. Таким образом, на одном фундаменте возводится цепочка из 4–12 домов, иногда имеющих небольшие прилегающие участки земли.

Развитие рынка таунхаусов в Тюмени

Рынок таунхаусов в Тюмени только начинает формироваться. По оценкам экспертов, доля продаж таунхаусов в общем объеме сделок с недвижимостью составляет не более 4%. В развитии этого сегмента рынка малоэтажного жилья можно выделить 4 этапа:

1. Конец 1990-х — середина 2000-х годов. Первые таунхаусы имели огромные площади — иногда до 400 м2 и более и были доступны лишь людям с очень высоким достатком. Сейчас они пользуются малым спросом, часто продаются по завышенной цене и поэтому относятся к разряду неликвидов.
2. 2008-2009 гг. Второй пик популярности таунхаусов, спрос на них увеличился за счет владельцев бизнеса и топ-менеджеров;
3. 2013-2014 гг. Очередная волна популярности, к числу покупателей добавился средний класс.
4. 2015-2016 гг. Кризис в экономике отразился и на рынке малоэтажного строительства. Спрос на таунхаусы упал, ряд проектов строительства новых таунхаусов были отложены на более поздний период.

В настоящее время рынок понемногу восстанавливается и начинает медленно двигаться к четвертому пику, который будет отчасти порожден отложенным спросом в кризисные годы.

Анализ динамики рынка в 2016–2018 гг.

За последние три года объем рынка в натуральном выражении снизился более чем на 25%.

О падении спроса говорит и уменьшение количества заявок на долевое строительство — в 2018 году их зарегистрировано на 15% меньше, чем в 2017 году и на 28% меньше, чем в 2016 году. Такой спад вполне объясним — на рынке скопился довольно большой объем нереализованной недвижимости, поэтому предложение начало превышать спрос. Уменьшение объемов ввода жилья скорректировало баланс и уравновесило цены, которые в течение последних четырех лет постоянно снижались.

Доля малоэтажных строений в общем объеме возведенного в регионе жилья в 2018 году увеличилась с 45 до 60%. При этом в 2017 году регион занял второе место по объемам введенного жилья по всей России, а основная его часть (около 80%) пришлась на Тюмень и Тюменский район.

По мнению экспертов, спрос на таунхаусы в Тюмени есть, но он сильно зависит от местоположения объекта. Застройки в черте города или его ближайших окрестностях распродаются быстро, более удаленные позиции могут стоять в реестре на продажу месяцами и годами.

Структура предложения на рынке малоэтажного жилья в Тюмени

Доля продаж таунхаусов в общем объеме реализации загородной недвижимости в Тюмени составляет 3%, при этом в общей массе предложения они составляют не более 1%.
По мнению опрошенных экспертов, это говорит скорее об отсутствии большого предложения, чем о низком спросе. Лоты на продажу появляются хаотично, причем объекты с хорошим соотношением цена/качество продаются довольно быстро. Видимо, это связано с тем, что новых объектов на рынок выходит немного, основная масса предложения — из вторичного сектора. По данным застройщиков и риелторов, средняя стоимость 1 м2 жилья в тюменских таунхаусах в конце 2018 года составляла около 46 000 рублей. По сравнению с 2017 годом она выросла на 2,6%.

Структура рынка по жилой площади

По данным расчетов, основанных на анализе предложения крупнейших порталов недвижимости («Яндекс.Недвижимость», cian.ru, сайт местной компании «Этажи»), самое популярное предложение в регионе — таунхаусы площадью 150–200 м2, на их долю приходится четверть размещенных на продажу лотов. Еще 15% занимают объекты площадью до 250 м2. Следует отметить, что самые популярные размеры (до 100 м2) представлены на рынке примерно в относительно небольшом объеме (25,2%), что подтверждает факт недостаточного предложения в сегменте недорогих домов, наиболее востребованных в настоящее время.

Структура рынка по этажности домов

Более половины выставленных на продажу домов — двухэтажные, еще 38% приходится на загородные объекты из трех этажей. Одноэтажные дома пользуются минимальным спросом, их предлагают только два из десяти наиболее крупных и активно застраивающихся поселков в регионе.

Структура рынка по материалу строительства

Используемые для строительства материалы сильно различаются в зависимости от вида жилого объекта: на вторичном рынке наиболее распространены дома из кирпича (67%) и блочных материалов, среди которых почти половину занимают керамзитовые блоки (около 15%).

Новые дома в основном строят из силикатных и керамзитовых блоков, доля кирпича здесь заметно меньше. По словам экспертов, кирпичные здания предлагаются только в двух поселках. Выбор блочных конструкций объясняется их меньшей стоимостью и более высокой скоростью возведения. Потребители считают кирпич более надежным материалом, но покупают блочные дома, т. к. выбирают их в основном по цене.

Основные тенденции развития рынка

Рынок таунхаусов в Тюмени имеет хороший потенциал для развития. Его динамику определяют следующие факторы:

• недостаточное предложение. Низкая доля таунхаусов в общем объеме и малый срок экспозиции объектов, расположенных в зоне удобной транспортной доступности (до 5 км от города) позволяет говорить о том, что спрос на качественное загородное жилье в этом формате удовлетворен не полностью;
• высокие темпы застройки Тюмени и области. Жилья в Тюмени строится довольно много. Даже с учетом того, что темпы в последние годы несколько снизились, регион стабильно находится в числе лидеров по числу сданных объектов;
• уменьшение размеров жилых построек. Эта тенденция распространяется и не сегмент таунхаусов. Объекты площадью более 150 м2 спросом практически не пользуются. Клиенты хотят покупать загородные дома площадью 100–150 м2, таунхаусы — 80–100 м2. Средняя площадь загородного дома в 2018 году стала в 2 раза меньше, чем 10–15 лет назад;
• снижение платежеспособного спроса населения. Фактически эта тенденция наблюдается уже 5 лет подряд, покупатели стремятся купить комфортное загородное жилье по цене экономкласса. Рост покупок недвижимости в ипотеку сдерживается тем, что многие потенциальные клиенты не имеют постоянной занятости с официальным заработком, часто меняют место работы, поэтому банки их заявки на кредит не удовлетворяют;
• снижение средней стоимости покупки. Данная тенденция является прямым следствием предыдущих. Уменьшение площади объектов в совокупности с динамикой стоимости квадратного метра обусловливает снижение среднего чека на рынке загородного жилья Тюмени. По оценкам аналитиков, средневзвешенная цена объекта в 2018 году снизилась в 2 раза по сравнению с докризисными годами (2000–2014 гг.) и примерно на 20% по отношению к объектам, построенным в 2015–2017 годах;
• рост привлекательности загородного жилья. Анализ поведения потребителей говорит о том, что все большее число городских жителей стремится переехать в собственный индивидуальный дом. Часто для этого они продают свою единственную квартиру и поэтому хотят сразу же въехать в готовое комфортабельное жилье. Поэтому основной спрос сосредоточен в области коттеджей и таунхаусов с отделкой, участки под индивидуальную застройку стоят без движения годами;
• репутация застройщика как один из главных факторов выбора. Среди объектов загородной недвижимости Тюмени 70% — недострой. В таких условиях потребители в качестве одного из главных условий выдвигают надежность девелопера, а перед покупкой тщательно проверяют все документы: межевой и кадастровый планы, разрешение на застройку, акты приемки и т. д.

Прогноз развития до 2025 года

Основным отличием реализуемых в последние годы проектов в области многоквартирного малоэтажного строительства является их комплексность, т. е. наличие хорошо обустроенной инфраструктуры, рассчитанной на постоянное проживание. В ближайшие 5 лет в Тюмени планируется введение в эксплуатацию несколько таких комплексов, рассчитанных на разные категории потребителей. Эксперты отмечают, что по их ожиданиям рынок будет приобретать более цивилизованные очертания, фокус предложения будет смещаться в сторону объектов с наибольшим спросом, а неликвидные строения будут продаваться с большим дисконтом. Доля таунхаусов в общем объеме строительства будет увеличиваться (в прогнозе до 5–7%), кроме того, в продаже уже сейчас появляются квадрохаусы — дома, разделенные на 4 равные части, каждая из которых имеет свой участок земли.

Аналитики прогнозируют довольно значительное увеличение стоимости загородного жилья — до 40% к 2025 году за счет увеличения предложения в сегменте комфорт и объектов с улучшенной инфраструктурой, однако до 2021 года ожидается сохранение стоимости квадратного метра на текущем уровне.