В июле 2007 г. агентство DISCOVERY Research Group завершило исследование рынка складской недвижимости в России.
Рынок складских помещений – один из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. В настоящий момент общие позитивные тенденции развития российской экономики обусловливают постоянное расширение бизнеса импортеров, производителей и торговых сетей: российских и международных. А это, в свою очередь, способствует постоянному росту спроса на современные складские помещения.
К наиболее характерным тенденциям рынка можно отнести следующие: превышение спроса над предложением, в первую очередь, в сегменте качественных складских помещений. Договора аренды в современных комплексах заключаются еще до окончания строительства, много проектов реализуется по схеме build-to-suit. Из-за дефицита помещений ряд крупных торговых сетей строит склады самостоятельно. При этом спрос на современные помещения продолжает расти, а большую часть предложения до сих пор составляют некачественные склады старой постройки. Однако, несмотря на сохранение дефицита качественной складской недвижимости, по оценкам некоторых экспертов, доходность инвестиций в складскую недвижимость постепенно снижается.
Инвестиционная активность на складском рынке повышается из-за более высокой доходности и надежности по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости.
Новая тенденция 2006-2007 гг. - выход крупных российских и иностранных девелоперов и логистических компаний на региональные рынки России, строительство современных складских комплексов и анонсирование новых масштабных региональных проектов в городах-миллионниках и промышленных центрах.
В Москве общая площадь складских помещений в настоящий момент составляет 5,7 млн. кв. м., однако на долю качественных складов приходится около 2,1-2,5 млн. кв. м. В 2007-2009 гг. сохранится рост объемов строительства качественных складских площадей. Некачественных складов, напротив, становится все меньше: это связано с изменением предпочтений арендаторов и реализацией программы по выводу промышленных зон из города.
Из региональных рынков, помимо Санкт-Петербурга, к наиболее развитым можно отнести Самару, Екатеринбург и Новосибирск. Значительным потенциалом обладают Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Архангельск, Владивосток. В ближайшее время в этих городах ожидается существенный рост предложения класса А. По оценкам экспертов, спрос растет, в первую очередь, в связи с выходом крупных торговых сетей на региональные рынки.
Цель исследования
Описать состояние рынка складской недвижимости в России.
Задачи исследования
1. Охарактеризовать состояние рынка складской недвижимости в России.
2. Привести основные классификации складской недвижимости в России.
3. Определить объем российского рынка складской недвижимости.
4. Определить темпы роста российского рынка складской недвижимости.
5. Выявить темпы роста, динамику и структуру объемов спроса и предложения в различных сегментах рынка складской недвижимости.
6. Выделить ключевые факторы, определяющие текущее состояние и развитие рынка складской недвижимости.
7. Охарактеризовать основные тенденции и перспективы развития российского рынка складской недвижимости.
8. Описать текущую деятельность и планы крупнейших игроков на российском рынке складской недвижимости.
9. Описать ценовую политику на рынке складской недвижимости.
10. Описать новые проекты по строительству складской недвижимости в крупнейших городах России.
11. Описать состояние рынков складской недвижимости в Москве и Московской области, СЗФО, ПФО, ЮФО, УФО, СФО:
· объем;
· темпы роста;
· структура спроса и предложения;
· крупнейшие проекты;
· тенденции и перспективы развития.
Объект исследования
Российский рынок складской недвижимости.
Метод сбора данных
Мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний; результаты исследований DISCOVERY Research Group.
Метод анализа данных
Традиционный контент-анализ документов.
Информационная база исследования
1. Печатные и электронные деловые и специализированные издания.
2. Ресурсы сети Интернет
3. Материалы компаний.
4. Аналитические обзорные статьи в прессе.
5. Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств.
6. Экспертные оценки.
7. Интервью с производителями и другими участниками рынка.
8. Материалы отраслевых учреждений и базы данных.
9. Базы данных Discovery Research Group.
СПИСОК ТАБЛИЦ И ДИАГРАММ… 7
РЕЗЮМЕ… 10
ГЛАВА 1. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ИССЛЕДОВАНИЯ… 12
ЦЕЛЬ ИССЛЕДОВАНИЯ… 12
ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ… 12
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ… 12
МЕТОД СБОРА ДАННЫХ… 12
МЕТОД АНАЛИЗА ДАННЫХ…13
ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ИССЛЕДОВАНИЯ… 13
ГЛАВА 2. РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ И ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ… 14
§ 1. ОБЪЕМ И ТЕМПЫ РОСТА РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ… 14
§ 2. КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ… 20
1. Рост спроса на складскую недвижимость со стороны международных фирм… 20
2. Появление западных игроков рынка недвижимости (инвесторов, девелоперов, заказчиков)… 21
4. Развитие крупных сетевых проектов в регионах… 22
5. Строительство по схеме built-to-suit… 22
6. Строительство по схеме double built-to-suit… 23
7. Рост спроса на услуги профессиональных консультантов в логистическом бизнесе… 24
8. Усиление клиентоориентированности при возведении новых объектов… 24
9. Рост сроков аренды… 25
10. Строительство холодильных складов… 25
11. Строительство складов на территории технопарков… 25
§ 3. ФАКТОРЫ, СПОСОБСТВУЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ В СКЛАДСКОМ СЕКТОРЕ… 26
§ 4. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ В СЕКТОРЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ… 28
§ 5. ПОКАЗАТЕЛИ СПРОСА НА СКЛАДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ… 29
§ 6. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕНОВУЮ ПОЛИТИКУ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ… 32
§ 7. РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ… 33
Объем, темпы роста, ставки аренды на региональных рынках… 33
Наиболее привлекательные региональные рынки… 39
Факторы, влияющие на рост инвестиционной активности в регионах … 40
Инвестиционные риски на региональных рынках складской недвижимости… 43
Тенденции и перспективы развития региональных рынков… 45
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА И ИХ КЛЮЧЕВЫЕ ПРОЕКТЫ… 50
§ 1. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА … 50
FM Logistics… 50
Tablogix… 52
МЛП… 52
РосЕвроГруп… 53
Raven Russia… 55
Fleming Family & Partners… 55
Mirland Development… 56
§ 2. ПЛАНЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ РЕГИОНАЛЬНЫХ СЕТЕЙ… 57
МЛП… 57
РосЕвроГрупп… 58
London & Regional Properties и VVV… 58
«КФС-групп»… 59
«Евразия логистик»… 60
Сеть складов временного хранения Российских железных дорог… 61
ГЛАВА 4. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ. ИХ ОСОБЕННОСТИ И ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ… 63
§ 1. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ… 63
§ 2. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДОВ, РАЗРАБОТАННАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ КОМПАНИИ KNIGHT FRANK… 70
§ 3. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДОВ, РАЗРАБОТАННАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ КОМПАНИИ SWISS REALTY GROUP… 72
§ 4. ВИДЫ СКЛАДОВ ПО ФУНКЦИОНАЛЬНОМУ НАЗНАЧЕНИЮ… 76
ГЛАВА 5. ОБЗОР РЫНКОВ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦФО, СЗФО, ПФО, ЮФО, УФО, СФО… 80
§ 1. ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ… 80
Объем и структура предложения в Москве и Московской области… 81
Объем и структура спроса в Москве и Московской области… 88
Уровень, динамика и прогноз арендных ставок в Москве и Московской области… 95
Цены продажи в Москве… 105
Уровень доходности складского бизнеса в Москве и Московской области… 106
Крупные объекты, сданные в эксплуатацию в 2006- 1 квартале 2007 в Москве и Московской области… 109
Тенденции и перспективы развития складского рынка в Москве и Московской области… 112
Спрос и предложение на складскую недвижимость в Москве… 116
Структура спроса и предложения в Подмосковье в зависимости от удаленности объекта от Москвы… 119
Структура спроса и предложения в Подмосковье в зависимости от месторасположеня склада… 122
Перспективы строительства складов у московских аэропортов… 130
Рынок холодильных складов в Москве… 131
§ 2. СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ… 135
Объем, структура и темпы роста рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге… 136
Показатели спроса на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга… 141
Ставки аренды и цены складской недвижимости на рынке Санкт-Петербурга… 145
Инвестиционная активность в Санкт-Петербурге… 147
Тенденции и перспективы развития рынка Санкт-Петербурга… 150
Ключевые проекты строительства объектов складской недвижимости в Санкт-Петербурге… 153
Рынок холодильных складов в Санкт-Петербурге… 158
§ 3. ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ… 164
Общая характеристика рынка складской недвижимости в Ростове- на- Дону… 165
Цены и ставки аренды в Ростове- на- Дону… 166
Ключевые инвестиционные проекты в Ростове- на- Дону… 167
Объем и структура рынка складской недвижимости в Краснодарском рынке. Показатели спроса и предложения… 169
Тенденции и перспективы развития рынка складской недвижимости в Краснодарском крае… 174
§ 4. ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ… 175
Объем и структура рынка в Нижнем Новгороде… 176
Уровень и динамика цен и арендных ставок на складскую недвижимость в Нижнем Новгороде… 178
Ключевые проекты в Нижнем Новгороде… 179
Тенденции и перспективы развития нижегородского рынка складской недвижимости… 182
Общая характеристика рынка складской недвижимости в Самаре… 185
Инвестиционная активность на самарском рынке… 187
Ключевые проекты строительства объектов складской недвижимости в Самаре… 188
Рынок складской недвижимости в Казани… 189
Рынок складской недвижимости в Перми … 191
§ 5. УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ… 192
Объем рынка складской недвижимости и его сегментов в Екатеринбурге… 196
Арендные ставки в Екатеринбурге… 197
Ключевые проекты строительства объектов складской недвижимости в Екатеринбурге… 198
Рынок складской недвижимости в Тюмени… 200
§ 6. СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ… 201
Рынок складской недвижимости в Новосибирске… 204
Проекты по строительству объектов складской недвижимости в Новосибирске… 206
Рынок складской недвижимости в Красноярске… 210
Рынок складской недвижимости в Омске … 217
Рынок складской недвижимости в Ханты-Мансийский АО… 218
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ВВОДУ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В МОСКВЕ В 2007 Г… 219
Отчет содержит 20 таблиц и 45 диаграмм
Таблицы
Таблица 1. Объемы крупнейших инвестиций в складской рынок, $ млрд.
Таблица 2. Уровни арендных ставок в регионах на январь-февраль 2007 г.
Таблица 3. Объем складских площадей компании FM Logistic в городах России, тыс.кв.м
Таблица 4. Площади крупнейших складских комплексов компании “Росевродевелопмент”, тыс. кв. м
Таблица 5. Среднестатистическая доля различных видов складских помещений в типовом международном логистическом центре, %.
Таблица 6. Динамика объема качественных складских площадей в течение 2006 г., млн. кв. м
Таблица 7. Уровень арендных ставок на качественные складские помещения в Москве в 1 квартале 2007., $/кв. м/год
Таблица 8. Различные оценки ставок складской аренды в Москве, 2005 – 1 квартал 2007г., $ /кв. м в год
Таблица 9 Операционные расходы в Москве ($/кв. м/ год), 2006 -1 квартал 2007
Таблица 10. Индекс складской аренды в Москве, 2006 г. ($ /кв. м в год)
Таблица 11. Ставка аренды для складских помещений площадью 5 тыс. кв. м при пятилетнем сроке аренды в Москве, 2006 г. ($ за кв. м в год)
Таблица 12. Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в Москве в 2006 г.
Таблица 13. Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в Москве в 1 кв. 2007 г.
Таблица 14. Общий объем качественных площадей и доли свободных площадей в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2007 г.
Таблица 15. Арендные ставки и операционные расходы в Санкт- Петербурге в зависимости от класса объекта в 1 квартале 2007 г., $/ кв. м
Таблица 16. Арендные ставки в Санкт- Петербурге в зависимости от класса объекта в конце 2006 г., $/ кв. м
Таблица 17. Ключевые инвестиционные проекты в Санкт- Петербурге в 2006г.
Таблица 18. Компании, владеющие качественными складскими рефрижераторными объектами в Санкт-Петербурге
Таблица 19. Средние арендные ставки, общая стоимость склада и стоимость за 1 кв.м в различных районах Краснодара
Таблица 20. Арендные ставки на склады разного класса в Екатеринбурге, $/кв. м./ год
Диаграммы
Диаграмма 1. Структура регионального складского рынка, тыс. кв. м
Диаграмма 2. Объем российского рынка складских услуг в 2006, 2007, 2010 гг., млн. кв. м
Диаграмма 3 . Карта распределения объемов складских площадей по городам
Диаграмма 4. Профиль арендаторов на российском рынке, %
Диаграмма 5. Структура складского хозяйства, сдаваемого в аренду в регионах, тыс. кв. м
Диаграмма 6. Объем регионального рынка складских услуг в 2004 и 2010 гг., млн.кв.м
Диаграмма 7. Доля качественных складов, сдаваемых в аренду в 2004 и 2010 гг., %
Диаграмма 8. Емкость регионального рынка складских услуг в 2004, 2010 гг., $200 млн.
Диаграмма 9. Предложение в крупнейших региональных центрах, тыс. кв. м
Диаграмма 10. Доли оборота по различным видам деятельности компании FM Logistic
Диаграмма 11. Объемы введенных и заявленных площадей в 2005, 2006 гг., тыс.кв.м
Диаграмма 12. Динамика объемов предложения складской недвижимости в Москве 2004-2007 гг., тыс. кв. м
Диаграмма 13. Распределение ввода в эксплуатацию в 2007 г. качественных складских помещений
Диаграмма 14. Структура предложения качественных площадей в Москве в конце 2006г., %
Диаграмма 15. Распределение предложения складской недвижимости по классам (Москва)
Диаграмма 16. Профиль арендаторов на Московском рынке складской недвижимости, %
Диграмма 17. Распределение спроса по величине арендуемой площади в Москве в 2006 г., оценка Blackwood
Диаграмма 18. Распределение спроса по величине арендуемой площади в Москве в 1 кв. 2007 г., %, оценка Knight Frank Research
Диаграмма 19. Спрос на высококачественные склады в Москве: аренда, покупка, ответственное хранение , кв. м
Диаграмма 20. Динамика средних арендных ставок в классе А в Москве в 1999-2008 гг., $/кв. м/год, по данным Knight Frank (без учета коммунальных платежей, операционных расходов и НДС)
Диаграмма 21. Динамика средних арендных ставок в классах А и В в Москве в 2002-2007 гг., $/кв. м/год, по данным Blackwood(включая операционные расходы, без НДС)
Диаграмма 22. Динамика арендных ставок на складские помещения в Москве в 2002-2007 гг. (включая эксплуатационные расходы, без НДС)
Диаграмма 23. Зависимость ставок от сроков аренды и арендуемой площади, $/кв. м/год
Диаграмма 24. Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатациюв Москве в 2006 г.
Диаграмма 25. Соотношение построенных и непостроенных объектов из заявленных к строительству в 1 кв. 2007 г., тыс. кв. м
Диаграмма 26. Распределение спроса на высококачественные площади по географическим направлениям в Подмосковье
Диаграмма 27. Распределение складских помещений класса А по направлениям в Подмосковье
Диаграмма 28. Распределение общего предложения площадей класса А по географическим направлениям в Подмосковье
Диаграмма 29. Распределение складских объектов по направлениям в Подмосковье, %
Диаграмма 30. Географическое распределение нового строительства в Подмосковье в 2006 г.
Диаграмма 31. Географическое распределение существующих складских комплексов по состоянию на конец 2006 г. в Подмосковье
Диаграмма 32. Распределение спроса на складские площади по направлениям Московского региона в I квартале 2007 г., %
Диаграмма 33. Структура рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга, %
Диаграмма 34. Динамика предложения высококачественных складских площадей в Санкт-Петербурге в 2004-2008 гг., тыс.кв.м
Диаграмма 35. Различные оценки ввода качественных складских площадей в Санкт-Петербурге в 2007 г., тыс. кв. м
Диаграмма 36. Объем спроса на склады классов А и В в Санкт-Петербурге в начале 2007 г., тыс.кв.м
Диаграмма 37. Структура спроса по уровню арендных ставок в Санкт-Петербурге в 1 квартале 2007
Диаграмма 38. Доли районов Краснодара в общем количестве продаваемых в городе складов, %
Диаграмма 39. Доли районов Краснодара в общем количестве арендуемых в городе складов, %
Диаграмма 40. Средняя площадь складов, выставленных на продажу, в различных районах Краснодара, кв.м
Диаграмма 41. Доли владельцев крупнейших складских комплексов классов А и В в Самаре.
Диаграмма 42. Объем сегментов складского рынка в Екатеринбурге, тыс. кв. м
Диаграмма 43. Распределение предложения складской недвижимости по классам в Красноярске, февраль 2007, кв.м
Диаграмма 44. Структура предложения вакантных площадей по административным районам Красноярска, февраль 2007, %
Диаграмма 45. Структура предложения по размеру складских помещений в Красноярске, %
