ЦЕЛЬ ПРОЕКТА
Настоящий бизнес-план разработан с целью привлечения инвестиционных средств для создания складского комплекса класса А.
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
Качественные складские площади, которые предполагается сдавать в аренду транспортным, логистическим и прочим компаниям для хранения различной продукции. Бизнес план предполагает строительство складских площадей класса А, предполагающего наличие всей необходимой инфраструктуры складского комплекса, что обеспечит максимальное удобство его эксплуатации с точки зрения арендаторов его площадей. В комплексе также предполагаются офисные помещения для сдачи в аренду.
РЕАЛИЗАЦИЯ ДАННОГО ПРОЕКТА ПОЗВОЛИТ:
• выйти на рынок складской недвижимости региона;
• удовлетворить спрос на качественные складские площади в регионе;
• создать новые рабочие места.
ИНВЕСТИЦИИ
Объем инвестиций в бизнес-плане строительства складского комплекса составляет *** рублей. Срок инвестиционного периода составляет 1,5 года (6 кварталов).
74% инвестиций приходится на строительство склада. ***% инвестиционных расходов составляет приобретение оборудования, покупка земельного участка и спецтехники. ***% инвестиционных затрат приходится на оборотные средства.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
В типовом бизнес-плане склада предполагается финансирование за счет будущего собственника предприятия и заемных средств.
ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ УСПЕШНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
• Проект предполагает строительство качественных складских площадей класса А, предполагающего наличие всей необходимой инфраструктуры складского комплекса, что обеспечит максимальное удобство его эксплуатации с точки зрения арендаторов его площадей.
• Класс А оптимально соответствует требованиям большинства крупных пользователей складов.
• Положительные тенденции, связанные с ростом активности на рынке, появились в складском сегменте коммерческой недвижимости во второй половине 2009 г.
• В совокупности с низкими темпами нового строительства, увеличение объемов потребления, рост товарооборота и грузоперевозок приведут к тому, что в 2010-2012 гг. на рынке складской недвижимости снова появится дефецит качественных предложений.
1.
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
5
2.
СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
9
2.1.
Основные параметры проекта
9
2.2.
Производимая продукция и услуги
9
2.3.
Строительные особенности
10
2.3.1.
Генеральный план застройки
10
Складской корпус
11
Административно-бытовой корпус (АБК)
12
2.3.2.
Противопожарные мероприятия
14
2.3.3.
Расчет стоимости строительства
14
2.4.
Системы управления складом (WMS)
15
2.4.1.
Общие положения
15
2.4.2.
Системы начального уровня
16
2.4.3.
Стандартные «коробочные» системы
16
2.4.4.
Конфигурируемые системы
17
2.4.5.
Адаптируемые системы
19
2.5.
Экологические вопросы
21
3.
МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ
22
3.1.
Классификация складских комплексов
22
3.2.
Общие итоги рынка складской недвижимости РФ в 2009 году
27
3.2.1.
Итоговые показатели и тенденции
27
3.2.2.
Консалтинговые компании на рынке складской недвижимости
32
3.3.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
33
3.3.1.
Современный этап
33
Предложение
36
Спрос
37
3.3.2.
Прогноз развития в 2010 году
38
3.4.
Рынок складской недвижимости московского региона
41
3.4.1.
Предложение на рынке
42
3.4.2.
Спрос на рынке
45
3.4.3.
Ставки аренды
49
3.4.4.
Тенденции и перспективы развития рынка
51
3.4.5.
Рынок земли московского региона
53
Итоги 2009 года
53
1 квартал 2010 года
55
3.5.
Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга
56
3.5.1.
Предложение на рынке
57
3.5.2.
Спрос на рынке
61
3.5.3.
Ставки аренды
64
3.5.4.
Тенденции и перспективы развития рынка
66
3.6.
Региональный рынок складской недвижимости
68
4.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
70
4.1.
Объем инвестиций и финансирование проекта
70
4.2.
Оборотные средства
71
5.
ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН
72
5.1.
План продаж
72
5.2.
Стоимость продукции и услуг
76
5.3.
Персонал проекта
77
5.4.
Текущие расходы
78
5.5.
Калькуляция себестоимости
79
6.
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
80
6.1.
Общие сведения
80
6.2.
Налоговое окружение и бюджет
81
6.3.
Источники финансирования
82
6.4.
Расчет выручки
83
6.5.
Отчет о движении денежных средств
85
6.6.
Отчет о прибылях и убытках
93
6.7.
Бухгалтерский баланс
99
7.
АНАЛИЗ ПРОЕКТА
103
7.1.
Анализ эффективности проекта
103
7.1.1.
Эффективность инвестиций
103
Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)
104
Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод)
105
Внутренняя норма рентабельности (IRR)
105
Средняя норма рентабельности (ARR)
106
7.1.2.
Основные показатели эффективности
107
7.1.3.
Финансовая состоятельность проекта
108
7.2.
Анализ рисков
113
7.2.1.
Общая характеристика методов оценки рисков
113
7.2.2.
Качественный анализ рисков
118
7.2.3.
Количественный анализ рисков
122
7.3.
Анализ безубыточности
124
О компании GLOBAL REACH CONSULTING (GRC)
126
СПИСОК ТАБЛИЦ
Таблица 1.
Услуги проектируемого складского комплекса
Таблица 2.
Стоимость строительства проектируемого складского комплекса
Таблица 3.
Уровень цен и сферы применения WMS различного уровня
Таблица 4.
Объемы совершенных сделок ведущими компаниями на рынке складской и индустриальной недвижимости в 2009 году, м2/кол-во сделок
Таблица 5.
Сравнительные показатели доходности коммерческой недвижимости по видам в России и странам Европы в 2009 году, %
Таблица 6.
Сравнительные объемы инвестиций в коммерческую недвижимость по видам в России и странам Европы в 2009 году, млн. долл.
Таблица 7.
Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона, 1 кв. 2010г.
Таблица 8.
Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2009 году и в 1 кв. 2010 года и планируемые к вводу в 2010 году в Московском регионе
Таблица 9.
Наиболее крупные сделки на рынке складской недвижимости Московского региона в 2009 году
Таблица 10.
Предпочтения покупателей на рынке земли Московского региона
Таблица 11.
Основные показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2010г.
Таблица 12.
Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2009 году и планируемые к вводу в 2010 году на рынке Санкт-Петербурга
Таблица 13.
Наиболее крупные сделки на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 году
Таблица 14.
Наиболее крупные сделки на региональном рынке складской недвижимости в 2009 году
Таблица 15.
Инвестиционные издержки по проекту
Таблица 16.
Объем продаж и выручка по проекту
Таблица 17.
Запланированный объем реализации, ед. изм.
Таблица 18.
Цены на услуги складского комплекса
Таблица 19.
Штатное расписание по проекту
Таблица 20.
Расчет текущих расходов по проекту
Таблица 21.
Калькуляция себестоимости услуг
Таблица 22.
Ставки налогов и суммы выплат за период планирования
Таблица 23.
Структура стоимости проекта
Таблица 24.
Расчет выручки проекта, тыс. руб.
Таблица 25.
Отчет о движении денежных средств, тыс. руб.
Таблица 26.
Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.
Таблица 27.
Бухгалтерский баланс по проекту
Таблица 28.
Показатели эффективности по проекту
Таблица 29.
Показатели финансовой состоятельности по проекту
Таблица 30.
Характеристика методов оценки рисков проектов
Таблица 31.
Качественный анализ рисков
Таблица 32.
Анализ чувствительности проекта по NPV, тыс. руб.
Таблица 33.
Расчет точки безубыточности по проекту, тыс. руб.
СПИСОК ДИАГРАММ
Диаграмма 1.
Доли ведущих компаний-консультантов на рынке складской недвижимости РФ, 2009г., %
Диаграмма 2.
Сравнительные показатели доходности коммерческой недвижимости по видам в Московском регионе в 2010 году, %
Диаграмма 3.
Поквартальная динамика запланированного и фактического ввода качественных складских площадей в Московском регионе, 2008-2010г., тыс. м2
Диаграмма 4.
Поквартальная динамика общего предложения площадей в качественных складских объектах в Московском регионе, 1 кв. 2008г.-4 кв. 2010г. (П), млн. м2
Диаграмма 5.
Распределение спроса по запрашиваемым площадям, 1 кв. 2009 - 1 кв. 2010, %
Диаграмма 6.
Структура арендованных складских площадей на рынке Московского региона, 2009г., %
Диаграмма 7.
Динамика структуры объема заключенных сделок на рынке складской недвижимости Московского региона по кварталам, 2008-2009гг., %
Диаграмма 8.
Структура спроса на складские площади на рынке Московского региона по профилям арендаторов, 2009г., %
Диаграмма 9.
Поквартальная динамика ставок аренды в складских комплексах классов А и В, I-IV кв. 2009 г., %
Диаграмма 10.
Динамика общего предложения и нового строительства на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, 2005-2010 П, млн. м2
Диаграмма 11.
Структура предложения качественной складкой недвижимости по районам Санкт-Петербурга, конец 2009г., %
Диаграмма 12.
Динамика уровня вакантных площадей в качественных складских помещениях на рынке Санкт-Петербурга, 2006-1КВ 2010 гг., %
Диаграмма 13.
Структура спроса на складские помещения на рынке Санкт-Петербурга по размеру, 2009г., %
Диаграмма 14.
Структура инвестиционных издержек по проекту, %
Диаграмма 15.
План загрузки складских площадей, %
Диаграмма 16.
Движение денежных средств по проекту, тыс. руб.
Диаграмма 17.
Динамика чистой прибыли по проекту, тыс. руб.
Диаграмма 18.
Текущие активы по проекту, тыс. руб.
СПИСОК ГРАФИКОВ
График 1.
Стоимость основных услуг 3PL операторов на рынке складкой недвижимости Московского региона, 2008-2009гг.
График 2.
Динамика уровня вакантных площадей в качественных складских объектах в Московском регионе 2006г.-4 кв. 2010г. (П), %
График 3.
Динамика среднего уровня ставок аренды помещений в качественных складских помещениях на рынке Московского региона, 2001-2010П, долл./м2/год
График 4.
Оборотные средства по проекту, тыс. руб.
График 5.
Остаток денежных средств на конец периода, тыс. руб.
График 6.
Динамика доходов и расходов по проекту, тыс. руб.
График 7.
Окупаемость проекта, тыс. руб.
График 8.
Рентабельность активов по проекту
График 9.
Анализ чувствительности по проекту (NPV, тыс. руб.)
График 10.
Точка безубыточности по проекту, тыс. руб.
