Инвестиционный меморандум: строительство жилого микрорайона в г. *** Московской области

Оглавление
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
2. ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
2.1 Законодательные решения и нормы по жилищному строительству в Московской области
2.2 Правовая основа продаж квартир в новостройках
2.3 Информация об участниках проекта
3. ХАРАКТЕРИСТИКА КОНЦЕПЦИИ
3.1 Аналогичные проекты, существующие на рынке
3.2 Основные параметры микрорайона
3.2.1 Плотность застройки
3.2.2 Жилые дома и их характеристики
3.2.3 Инфраструктура района
3.3 Итоговые характеристики микрорайона. Основные преимущества проекта
4. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
4.1 Объем инвестиций
4.2 Финансирование проекта
4.2.1 Инвестиционный кредит на реализацию проекта
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1 План по персоналу
5.2 Календарный план проекта
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1 Исходные данные и допущения
6.2 Номенклатура и цены
6.3 Потребность в первоначальных оборотных средствах
6.4 Налоговые отчисления
6.5 Операционные издержки (постоянные и переменные)
6.6 Расчет себестоимости
6.7 Расчет выручки
6.8 Прогноз прибылей и убытков
6.9 Прогноз движения денежных средств
6.10 Анализ эффективности проекта
6.10.1 Методика оценки эффективности проекта
6.10.2 Показатели эффективности проекта
6.10.3 Чистая приведенная стоимость (NPV)
6.10.4 Внутренняя норма доходности (IRR)
6.10.5 Срок окупаемости (PBP)
6.10.6 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)
6.10.7 Индекс доходности инвестиций (PI)
6.10.8 Показатели рентабельности
6.10.9 Точка безубыточности
6.11 Анализ чувствительности проекта
7. ПРИЛОЖЕНИЯ

1.РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В рамках настоящего бизнес-плана рассматривается инвестиционный проект по строительству жилого комплекса, рассчитанного на *** жителей на участке 91,1 га в г.***, Московской области, РФ.

Цель проекта

Целью данного бизнес-плана является описание экономического обоснования строительства жилого комплекса в г. ***, для получения инвестиционного кредита в банке, принятия управленческих решений.

Задачи проекта

Способом достижения цели проекта является:

 организация строительства ЖК, согласно утвержденного календарного плана проекта;

 реализация всего объема построенных квартир, а именно 7 824 кв., а также продажа коммерческой недвижимости, ТРЦ с кинотеатром, ФОК с аквапарком, всего объема паркингов.

Инвестиции и финансирование проекта

Общая потребность в финансировании проекта составит *** руб.

Отличительной особенностью данного проекта является двустадийность процесса финансирования проекта:

***

Предположительные условия кредитной линии: срок 7,5 лет, ставка по кредиту – 10% годовых.

Основные характеристики проекта:

Расположение производства – центральная часть г. ***, Московской области.

Заказчик в настоящее время ведет переговоры о приобретении участка под комплексную застройку общей площадью 91,1 га.

Основные характеристики проекта:

1. Организация производства с нуля;

2. Общий объем построенных квартир составит *** ед.;

3. Средняя стоимость 1 м2 на всем протяжении срока реализации проекта составит *** руб.;

4. Готовность квартир по завершению строительства домов в 1-ом квартале предполагается 01.06.2016 года;

5. Планируется привлечение крупного партера для реализации проекта компанию, которая будет нести полную ответственность за исполнение СМР проекта, т.е. будет обладать статусом генерального подрядчика.

6. План – график работ проекта (основные этапы):

- 2013 год – подготовительные, проектные работы, получение финансирования проекта;

- 2013, 2014 гг. – получение ИРД, разработка ПСД проекта;

- 2014 год – подготовительные работы, начало СМР;

- 1 квартал 2015 – 4 квартал 2018 года основной объем СМР проекта;

- 1 квартал 2015 года – 4 квартал 2020 года продажи квартир и коммерческой недвижимости;

- 4 квартал 2020 года – срок погашения по договору кредитования;

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей и получены следующие результаты.

Таблица 1.1. Ключевые показатели проекта

Источник: Расчеты MegaResearch

Дополнительно, на основании отчетов П и У и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная на Рисунке.

Рисунок 1.1. Диаграмма изменения NPV

***

Источник: Расчеты MegaResearch

Отсюда становится понятно, что проект является инвестиционно – привлекательным в контексте организации такого сложного производства, поскольку характеризуется:

1. Относительно высоким уровнем чистого дисконтированного дохода – *** руб.

2. Небольшим сроком окупаемости проекта для такого комплексного проекта – *** года.

3. Достаточно высоким уровнем нормы доходности – *** %.

2.ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

2.1 Законодательные решения и нормы по жилищному строительству в Московской области

Прежде всего, был рассмотрен генплан развития города Раменского с внесенными изменениями в 2011 году. Обозначим в работе основные направления концепции данного проекта.

1. Предложения по территориальному планированию

В основе архитектурно-планировочного решения генерального плана города заложена концепция последовательного преобразования ядра складывающейся групповой системы расселения. Суть концепции заключается в следующем:

- на начальном этапе планировочная структура города преобразуется в планировочные районы, т.е. формируются цепь планировочных районов, крупные образования с учетом размещения в каждом необходимых функций и систем городского обслуживания всех ступеней и циклов;

- планировочная структура закладывается открытой, что позволяет в конкретной ситуации на определенном этапе развития города определить приоритетное планировочное направление.

Комплексное рассмотрение вопросов масштаба развития города, выбор приоритетных планировочных направлений развития, дальнейшая структурная организация определили планировочное решение.

2 . Развитие социальной инфраструктуры

Социально-экономическое развитие города ориентировано на выявление территориальных ресурсов города с учетом требований к его планировочной структуре и определения его социально-экономического потенциала. При определении параметров развития города в генплане используются планировочные регламенты, где рассмотрены основные, допускаемые и запрещаемые виды использования территории, нормативно-правовые требования к использованию территории, условия, при которых может осуществляться предполагаемое использование территории.

Население. Трудовые ресурсы.

Основные направления в области прогноза численности населения и трудовых ресурсов предполагают:

***

3. Использование территории

Структура использования городских земель предполагает:

- размещение всех видов строительства по фактическому землепользованию - 6956 га;

- включение на перспективу в существующую границу города 1144 га с целью создания единого городского образования, при этом площадь городских земель составит 8100 га;

- развитие жилых территорий за счет освоения свободных территорий на реконструкцию существующего жилого фонда, в том числе малоценного, а также уплотнение существующих кварталов;

- увеличение общественно-деловых территорий за счет строительства многофункциональных центров в основном на свободных (незастроенных территориях);

- развитие производственных территорий в основном на сельскохозяйственных землях и залесенных территориях в районе ***;

- увеличение рекреационных территорий за счет озеленения и благоустройства территорий нового жилищного строительства в жилых районах, озеленение спортивных зон и пр.;

- уменьшение земель сельскохозяйственного назначения с использованием их под размещение жилых микрорайонов, производственных территорий, развитие инженерно-транспортной инфраструктуры.

Постановление правительства Московской области от 14 июля 2010 г. N 547/29

 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМАТИВОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»

Рассмотрим правовую основу для определения плотности и этажности застройки в г. *** Московской области.

Данный в проекте земельный участок 91,1 Га относится:

- К населенным пунктам с численностью населения от 50 до 100 тыс. человек, расположенные в рекреационно-городских устойчивых системах расселения.

В Московской области этажность застройки, плотность застройки, коэффициент застройки регламентируется Постановлением от 14 июля 2010 г. N 547/29

 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМАТИВОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»

Таким образом, для данного конкретного размещения участка строительства действуют следующие нормативы:

Таблица 2.2. Разрешенные параметры застройки для планируемого участка

Источник: Постановление МО от 14 июля 2010 г. N 547/29

Таким образом, максимально возможная этажность МКД 2 - 17 этажей, плотность застройки жилыми домами (для квартала) – не более 17 700 м/га, а плотность населения жилого района – не более 236 чел./Га.

2.2Правовая основа продаж квартир в новостройках

Порядка 60% квартир в домах-новостройках в границах старой Москвы продается по ФЗ-214, или путем заключения договоров участия в долевом строительстве, рассказали аналитики компании Est-a-Tet .

При этом в Подмосковье и Новой Москве эта цифра значительно выше - около 90%. Остальная часть квартир реализуется по схеме ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или предварительным договорам купли-продажи или участия в долевом строительстве.

Как отмечают аналитики компании Est-a-Tet, приобретение жилья по договору долевого участия - самая безопасная схема приобретения квартиры в новостройке. Заместитель Директора Юридического департамента компании Est-a-Tet Вера Богучарова заметила, что «ДДУ гарантирует дольщику возможность расторжения договора в одностороннем порядке и возврат денежных средств, которые он внес в оплату стоимости приобретаемого по договору участия в долевом строительстве объекта, получение неустойки и сверх этого - возмещение в полном объеме причиненных убытков».

Помимо вышеуказанного способа приобретения квартиры в новостройке, застройщиками предлагаются и иные схемы, такие как участие в ЖСК - одна из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме, предусмотренная тем же Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ наряду с ДДУ и жилищными сертификатами (практическое применение которых найти не удалось среди застройщиков). В настоящее время эта схема приобрела популярность у крупных застройщиков - ПИК, СУ-155 и ряда других, и уже доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости, около 30% квартир в Москве продаются именно по этой схеме.

Предварительный договор купли-продажи успешно применяется при продаже квартир в полностью построенном жилом доме, в отношении которого застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, и в отношении которого уже невозможно применение такого способа реализации объекта - как заключение ДДУ. Однако, заключая предварительный договор, покупатель несет определенные риски и не имеет тех прав, которые гарантирует им Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Информация об участниках проекта

Заказчиком проекта выступает ***

3.ХАРАКТЕРИСТИКА КОНЦЕПЦИИ

3.1 Аналогичные проекты, существующие на рынке

В процессе написания данного проекта был изучен опыт комплексного освоения территории таких крупных российских застройщиков, как «Су-155», компания «Мортон», ГК «ПИК». Хорошим примером комплексной застройки панельными домами с созданием окружающей инфраструктуры может являться строящийся микрорайон «Новая Трехгорка»

Микрорайон «Новая Трехгорка» - это вторая очередь застройки, которую ведет компания «СУ-155» близ города Одинцово, граничащая с – микрорайоном «Кутузовский».

Рисунок 3.2. Расположение жилого комплекса на карте области

Источник: http://www.su155.ru/common/img/uploaded/st/n_trehgorka_panorama.htm

«Новая Трехгорка» располагается на площади в 50 Га. На этой территории планируется построить жилья общей площадью 500 тыс. м2. То есть, согласно жилищным нормам, в микрорайоне могут проживать примерно 16 тыс. жителей.

Вниманию будущих новоселов предлагаются панельные дома современной планировки серии И-155 (лучшая серия по оценкам экспертов), а также дома серии ИП-46С, в которых запланированы только одно и двухкомнатные квартиры, являющиеся сейчас самым дефицитным товаром на рынке новостроек.

Инфраструктура

Помимо жилых домов, на территории «Новой Трехгорки» появятся три детских сада по 140 мест каждый, общеобразовательная школа на 1400 мест, построенная по индивидуальному проекту, два физкультурно-оздоровительных комплекса, а также магазины, кафе, офисные и развлекательные центры.

В итоге получается действительно социально однородный район, что весьма важно для семейного комфорта и отдыха.

Генплан микрорайона предусматривает строительство многоярусных гаражей на 3007 машино-мест.

Проблемы с инфраструктурой решаются при помощи строительства двух собственных котельных, которые обеспечат будущих жителей автономным теплом.

Транспорт

«Новая Трехгорка» расположится на расстоянии 3 км от МКАД. Микрорайон будет иметь удобные транспортные связи с Москвой благодаря автодороге «Москва-Бородино» (Можайское шоссе), автодороге «Беларусь» (Минское шоссе), а также Смоленскому направлению МЖД.

Вблизи микрорайона находится платформа «Трехгорка», а также автобусная остановка на Можайском шоссе. При этом генплан «Новой Трехгорки» составлен таким образом, чтобы исключить внутри микрорайона транзитное движение.

Экология

Будущие жители «Новой Трехгорки» получат шанс поселиться в наиболее благополучном и комфортном районе Москвы и области. К северу от постройки расположен Подушкинский лесопарк, на юге - природоохранная зона «Переделкино». Таким образом, дома микрорайона будут со всех сторон окружены лесным кольцом.

Немаловажно отметить, что крупных промышленных предприятий рядом с «Новой Трехгоркой» нет и не предвидится.

Таким образом, жилой комплекс «Новая Трехгорка» имеет 4 жилых квартала, комплекс рассчитан на 18 311 жителей, общая жилая площадь квартир – 641 109 м2.

Более подробно с технико-экономическими показателями ЖК можно ознакомиться на сайте ЖК:

http://www.new-trehgorka.ru/buildings.htm дополнительно раскрыв вкладку «Портрет микрорайона»

3.2 Основные параметры микрорайона

3.2.1Плотность застройки

Санитарно-гигиенические качества микрорайона характеризуются плотностью застройки, или процентом застройки. Плотность застройки определяется процентным отношением территории, непосредственно занятой застройкой (площадь застройки), к жилой территории и регламентируется планировочными нормами, так как увеличение ее снижает оптимальные санитарные условия, а уменьшение приводит к неэкономному расходу городской территории, удорожанию инженерного благоустройства и др.

Плотность застройки по принятым в нашей стране нормам градостроительства находится в обратной зависимости от этажности зданий, располагаемых в микрорайоне: чем выше этажность проектируемых домов тем меньшую плотность должна иметь застройка. Нормами для городов плотность застройки принимается для двухэтажных 1 зданий равной 26 для пятиэтажных — 21, девятиэтажных — 17%.

Экономические и санитарно-гигиенические характеристики жилищной строительства отражают в проекте планировки и застройки микрорайона

Планировка и застройка микрорайонов жилыми домами, общественными и другими зданиями должна производиться по типовым проектам отвечающим климатическим и местным условиям строительства. В целях: индустриализации методов возведения населенных мест рекомендуете использовать, возможно, меньшее количество различных проектов, в том числе и типовых, обеспечивающих, однако, необходимый набор квартир по уровню внутреннего благоустройства и числу комнат, требуемую ориентацию зданий и рациональное расположение их по рельефу местности.

В п 2.1. была рассмотрена законодательная основа для строительства такого жилого комплекса. Максимально возможная этажность МКД 3 - 17 этажей, плотность застройки жилыми домами (для квартала) – не более 17 700 м/Га, а плотность населения жилого района – не более 236 чел./Га.

3.2.2Жилые дома и их характеристики

Заказчиком проекта для застройки микрорайона были выбраны следующие типы МКД панельного типа серии КОПЭ.

1. Дома серии КТЖС 1п «Парус»

Наружные стены – железобетонные навесные трехслойные панели (бетон - утеплитель - бетон) общей толщиной 30 см. Межквартирные и межкомнатные - железобетонные панели толщиной 18 и 22 см. Перегородки толщиной 14 см. Перекрытия - крупноразмерные (на комнату) железобетонные плиты толщиной 14 см

Несущие стены - все межквартирные и большинство межкомнатных. Обустройство проемов в большинстве стен запрещено. Лоджии-балконы консольные, то есть ломать порог запрещено.

Рисунок 3.3. Дома серии КТЖС 1п

Источник: http://tipdoma.ru

Облицовка, штукатурка наружных стен: облицовка крупной прямоугольной плиткой и плиткой «под мрамор», глухие торцы, выступающие ребра панелей и балконы – необлицованная, но во многих домах окрашенная панель. Варианты цветов внешних стен: морская волна, охра золотистая, ультрамарин, варианты расцветки необлицованных элементов не ограничены.

Дома «Парус» имеют целый ряд преимуществ, выгодно отличающих его от других типовых серий жилых домов:

• красивый, современный внешний вид здания - более 60% внешней поверхности дома остеклено;

• квартиры с улучшенной планировкой;

• большие, просторные лоджии, в т.ч. в торцах зданий;

• облицовка фасадов производится в заводских условиях плиткой «под мрамор» с широкой палитрой цветовых решений;

• трехслойные наружные стеновые панели производства ОАО «ДСК-2» отвечают всем требованиям по энергосбережению зданиях;

• дома КОПЭ соответствуют всем противопожарным нормам благодаря наличию автоматических систем дымоудаления, систем подпора воздуха, извещателей о пожаре, незадымляемой лестницы, систем пожаротушения мусоропроводов.

2. Дома серии КОПЭ – «Башня»

Серия домов КОПЭ – «Башня» – это одноподъездная версия одной из самых успешных московских серий – КОПЭ-М-Парус (которая строится с 2003 года). В «Башне» также есть эркеры, скругленные застекленные лоджии, увеличенные по сравнению со старой серией КОПЭ до 4,3 кв.м., установлены пластиковые стеклопакеты КВЕ (производства Германия).

Наружные стены – железобетонные навесные трехслойные панели (бетон – утеплитель – бетон) общей толщиной 30 см. Межквартирные и межкомнатные – железобетонные панели толщиной 18 и 22 см. Перегородки толщиной 14 см. Перекрытия – крупноразмерные (на комнату) железобетонные плиты толщиной 14 см.

Рисунок 3.4. Внешний вид дома «Башня»

Источник: http://www.zdanija.ru

Фасады домов типовой серии КОПЭ – «Башня» во многом схожи с фасадами серии КОПЭ-М-Парус. Все дома серии КОПЭ – «Башня» строятся с первым нежилым этажом и/или со встроенно-пристроенными помещениями различного назначения.

Несущие стены - все межквартирные и большинство межкомнатных. Обустройство проемов в большинстве стен запрещено.

Облицовка, штукатурка наружных стен: облицовка крупной прямоугольной плиткой и плиткой «под мрамор», глухие торцы, выступающие ребра панелей и балконы – необлицованная, но во многих домах окрашенная панель. Варианты цветов внешних стен: морская волна, охра золотистая, ультрамарин, варианты расцветки необлицованных элементов не ограничены.

В домах серии КОПЭ-«Башня» площади кухонь увеличились относительно КОПЭ-М-Парус еще в среднем на 2 кв. м., также во всех двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах появилось по небольшому окну в коридоре.

Все комнаты в квартирах домов серии КОПЭ-«Башня» изолированные.

Все дома серии КОПЭ-«Башня» оборудуются лифтами с увеличенными скоростными характеристиками.

3.2.3Инфраструктура района

В результате предварительного проектирования был определен состав минимально необходимых для данного микрорайона социальных объектов и предприятий инфраструктуры.

1. Общеобразовательные школы – 2 ед. на 970 школьных мест.

2. Детские сады – 2 ед. на 170 детских мест.

3. Поликлиника – 1 ед.

4. Необходимые для района учреждения и предприятия.

В результате предварительного проектирования участка застройки были определены следующие минимальные площади под размещение учреждений и предприятий для нужд населения микрорайона.

Таблица 3.3. Минимальные требования к площади размещения учреждений и предприятий района

Источник: Расчеты MegaResearch

Описанные выше дома серии КОПЭ типов КТЖС и «Башня» имеют полностью нежилой первый этаж, поэтому с размещением выше указанных предприятий и учреждений у Застройщика проблем не возникнет. Общая площадь нежилых помещений на первых этажах жилых домов составит – 26 112 м 2 (см. расчетную часть, вкладка «Социальные объекты и коммерческая недвижимость»).

3.3Итоговые характеристики микрорайона. Основные преимущества проекта

Итак, приведем основные данные планируемого микрорайона:

Общая площадь, передаваемая Заказчику проекта под строительство МКД – 91,1 га.

Планируемое количество возводимых панельных домов серии КОПЭ.

- Дома типа «Башня» -*** домов;

- Дома типа КТЖС – *** секций.

3. Общее планируемое население района - *** 000 жителей.

4. Сроки реализации проекта 2013-2020 гг.

5. Средняя расчетная стоимость 1 м2 по ходу реализации проекта: *** 000 руб./м2.

6. Основные инфраструктурные объекты в микрорайоне:

- Два детских сада на 170 мест каждый;

- Две общеобразовательные школы на 970 мест каждая;

- ТРЦ с кинотеатром площадью 50 000 м2;

- ФОК с аквапарком площадью 20 000 м2.

- Множество небольших учреждений, предприятий, офисов на первых этажах МКД.

Таким образом, на основании выше сказанного, сформулируем основные преимущества данного бизнес-проекта.

***

4.ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

4.1Объем инвестиций

При формировании инвестиционных вложений проекта были определены следующие основные категории:

- Предварительные работы;

- Проектно – изыскательские работы;

- Основные капитальные затраты на СМР;

- Крупные инфраструктурные объекты;

- Коммунальные расходы;

- Приобретение земельного участка;

- Издержки при сдаче МКД государственной комиссии, устранение недоделок;

- Прочие работы.

Таким образом, получившиеся результаты представлены ниже в Таблице

Таблица 4.4. Формирование инвестиций проекта

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, одной из главных особенностей данного бизнес-проекта будет распределение финансирования проекта на две разные стадии:

- Инвестиционный период 2013-2015 гг., потребность в финансировании *** руб.

- Период реинвестирования в СМР, потребность в финансировании *** руб.

Дополнительно, для наглядности распределения полной суммы финансирования по категориям инвестиций была сформирована соответствующая диаграмма, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 4.5. Распределение инвестиций по категориям

Источник: Расчеты MegaResearch

Как мы можем видеть, 94% от всей потребности в финансировании проекта составят капитальные затраты на производство СМР.

4.2 Финансирование проекта

На основании полного объема требуемого финансирования, определенного в Таблице 4.1., в строгом соответствии с календарным планом проекта был сформирован график финансирования проекта, представленный ниже на Рисунке.

Рисунок 4.6. Потребность в финансировании проекта

***

Источник: Расчеты MegaResearch

Отметим, что столбики, соответствующие годовым объемам финансирования, не случайно выбраны разных цветов. Первые три года – инвестиционная фаза финансирования проекта (зеленые столбики), оставшиеся пять лет – фаза реинвестирования в проект компании застройщика (голубые столбики на диаграмме).

4.2.1Инвестиционный кредит на реализацию проекта

Как уже отмечалось выше, потребность в заемных средствах в первой фазе проекта –инвестиционной, составит *** % от общей требуемой суммы финансирования, а именно *** руб.

***

5.ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

5.1План по персоналу

В расчетной части проекта была создана вкладка «Персонал», где отражены расходы на ФОТ предприятия. Поскольку весь строительный процесс предполагается силами генерального Подрядчика, основными функциями предприятия-инвестора останутся:

- Административно – управленческие функции;

- Продажа жилой и коммерческой недвижимости;

- Технический надзор за ведением СМР.

Таким образом, сформированное штанное расписание и ФОТ выглядят следующим образом.

Таблица 5.5. ФОТ и штатное расписание предприятия

Источник: Расчеты MegaResearch

Отдельно стоит сказать, что все эти сотрудники не сразу потребуются предприятию со старта проекта, поэтому в разделе «Персонал» расчетной части был сделан дополнительный поквартальный расчет потребности в персонале и в операционные расходы ФОТ данные попадали уже с учетом этого фактора.

5.2Календарный план проекта

Был сформирован план-график мероприятий по реализации проекта.

Условно говоря, проект можно разделить на три принципиально разные фазы:

- фаза разработки и получения ИРД и ПСД, подготовка к основным СМР;

- фаза проведения основных СМР;

- фаза завершения СМР, сдача объектов недвижимости государственной комиссии и продажа оставшихся объектов собственности.

План – график работ проекта по наиболее важным отрезкам времени:

- 2013 год – подготовительные, проектные работы, получение финансирования проекта;

- 2013, 2014 гг. – получение ИРД, разработка ПСД проекта;

- 2014 год – подготовительные работы, начало СМР;

- 1 квартал 2015 – 4 квартал 2018 года основной объем СМР проекта;

- 1 квартал 2015 года – 4 квартал 2020 года продажи квартир и коммерческой недвижимости;

- 4 квартал 2020 года – срок погашения по договору кредитования.

***

6.ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.1 Исходные данные и допущения

Допущения о ценах

Для целей проекта были проанализированы цены конкурентов – компаний - застройщиков в Подмосковье.

Для простоты расчётов цены на продажу квартир были приведены к среднему за весь календарный срок строительства.

Допущения об инвестиционных издержках

Для определения суммы первоначальных затрат был проанализирован весь организационный процесс, в соответствии с которым определена сметная стоимость строительства жилой и коммерческой недвижимости.

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

Для расчета первоначальных оборотных средств был произведен анализ перечня необходимых ресурсов для осуществления всей текущей деятельности в рамках проекта. В данные перечень вошли такие категории затрат как:

 затраты на текущую деятельность;

 затраты на продвижение продукции;

 административные затраты;

 фонд оплаты труда сотрудников предприятия;

 обслуживание заемных средств и долговых обязательств;

 прочие затраты.

Потребность в первоначальных оборотных средствах рассчитана на основе текущих затрат за весь период деятельности, когда показатели чистой прибыли имеют отрицательное значение.

Допущения о налоговых отчислениях

Для целей проекта было решено использовать обычную систему налогообложения. Начисление налога планируется производить по схеме (Доходы-Расходы)*20%. Также предприятие уплачивает социальные отчисления по заработной плате сотрудников в размере 30 % от суммы заработной платы. Выплаты по НДС, амортизация, налог на имущество в рамках проекта учитывались и представлены в расчетной части проекта.

Касаемо амортизации здания и техники, условия формировались согласно требованиям о начислении амортизации НК РФ.

Допущение о планах продаж

Планы производства основаны на планах реализации. Для расчета планов продаж использованы допущения о полной нагрузке производственной линии с максимальным значением в 100%.

Для построения планов выручки, отчетов П и У и ДДС были использованы все вышеперечисленные цели.

Исходные данные для финансового планирования формировались на основе информации от Заказчика, налоговых ставок и условий применения амортизации имущества согласно НК РФ.

Ставка дисконтирования

Ставка была определена экспертным путем и составляет 12% для данного проекта. Обусловлено такое значение:

1. Стремлением Правительства РФ и ЦБ РФ по долгосрочному снижению уровня инфляции в стране и ставки рефинансирования;

2. Большому сроку реализации данного проекта – 8 - 10 лет;

3. Ставке по инвестиционному кредиту – 10%.

6.2Номенклатура и цены

С помощью аналитического ресурса http://www.gdeetotdom.ru , специализирующегося на рынке недвижимости, были проанализированы текущие средние цены на жилье в регионе Московская область.

Рисунок 6.7. Уровень средних цен на жилую недвижимость в Подмосковье

Источник: http://www.gdeetotdom.ru/widgets/main/

Таким образом, с помощью представленного на Рисунке графика изменения средних цен становиться понятно, что за последние несколько месяцев наблюдается небольшой рост цен на жилье и на момент написания проект средняя стоимость 1 м2 составляет 76 141 руб.

***

6.3 Потребность в первоначальных оборотных средствах

Все операционные и капитальные расходы в первой фазе проекта – инвестиционной учтены в ДДС и будут выплачиваться с двух источников финансирования:

***

6.4 Налоговые отчисления

Налоги в операционной деятельности

По ходу своей деятельности предприятие будет платить:

1. НДС – налог на добавленную стоимость - 18%. Начисляется и уплачивается ежеквартально.

Показан в отчетах П и У и ДДС расчетной части проекта.

2. Налог на имущество - 2,2% .Уплачивается по итогам года. Налоговой базой в данном случае является остаточная стоимость имущества предприятия. В расчетной части бизнес-плана для каждого года реализации проекта рассчитана амортизация, далее сформирована остаточная стоимость имущества предприятия, и, таким образом, определен налог на имущество.

Рассчитан а разделе «Инвестиции» расчетной части проекта.

3. Налог на прибыль предприятия - 20%. Уплачивается ежеквартально. Налоговой базой для определения налога является сумма поступивших доходов за минусом суммы произведенных расходов. Налог на прибыль показан в отчете прибылей и убытков.

Показан в отчетах П и У и ДДС расчетной части проекта.

4. Социальные налоги. Уплачиваются в бюджет ежемесячно. Исчисляются от сумм окладов сотрудников. В случаях, когда годовой доход сотрудника менее 568 000 руб., это 30% от оклада. Если же сотрудник получает годовой доход более 568 000 руб., общая процентная ставка социальных налогов составляет 10% от оклада.

Рассчитаны в разделе «Персонал» расчетной части проекта.

6.5 Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчетной части проекта была сформирована вкладка «Операционные издержки»

Для наглядности представим операционные издержки проекта для 2016 года, первого года когда предприятие начинает процесс реинвестирования денежных потоков на осуществление последующего строительства. До этого основные расходы на СМР в издержках не учитывались, а учитывались в инвестициях.

Таблица 6.6. Формирование операционных издержек предприятия в 2016 году

Источник: Расчеты MegaResearch

Как можно видеть из представленной Таблицы, текущие постоянные издержки составляют ничтожно малую часть по отношению к текущим переменным – основной себестоимости СМР, *** руб. для 2016 года.

6.6 Расчет себестоимости

Совместно с экспертом проекта была определена сметная стоимость строительства 1 м2 жилой и коммерческой недвижимости, что и стало основанием для формирования себестоимости СМР по всем направлениям строительства, заложенной в инвестиции проекта, Таблица 4.1.

Сметная стоимость строительства МКД серии КОПЭ типов КТЖС и «Башня» была определена *** руб. за 1 м2.

Прокладка наружных сетей инфраструктуры к МКД – 25% от сметной стоимости СМР МКД.

Сметная стоимость строительства 1 м2 крытых паркингов, с индивидуальными машино-местами размером 3 * 6 метров, составит *** руб.

***

6.7Расчет выручки

В расчетной части сформирован раздел «План продаж», где определены объемы продаж квартир в период 2015-2020 гг. Указанные суммы формировались на основании цен на 1 м2. Описанных выше в п.6.2.. а также динамики продаж квартир с учетом готовности МКД, также представленной в разделе «План продаж».

Таблица 6.7. Доходы от продаж квартир, руб.

Источник: Расчеты MegaResearch

Для наглядности, на основании этой Таблицы сформирована диаграмма динамики продаж, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 6.8. Динамика доходов от продаж квартир, руб.

***

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, максимальные продажи квартир стоит ожидать в фазе максимальной готовности МКД, то есть не ранее 2018 года.

Коммерческая недвижимость

В расчетной части проекта сформирован раздел «социальные объекты и коммерческая недвижимость», где произведен расчет строительства и продажи каждого объекта коммерческой недвижимости. Кроме того, был сформирован календарный план продаж коммерческой недвижимости.

Результаты представлены ниже.

***

6.8Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет о прибылях и убытках. Основание для расчетов данного отчета послужили все предыдущие данные разделов финансовой и организационной части проекта.

Таблица 8. Отчет о прибылях и убытках

***

Источник: расчеты MegaResearch

В первые два года проекта у предприятия будет отрицательная прибыль. Но, по ходу реализации проекта, наращивая темы строительства и продаж, предприятие достигнет прибыли *** руб. по итогам 2019 года.

6.9Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки рефинансирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 9. Отчет о движении денежных средств

***

Источник: расчеты MegaResearch

Как уже говорилось выше в сводной Таблице ДДС четко можно отследить двустадийность процесса финансирования строительства:

В первой (инвестиционной фазе 2013-2015 гг.) предприятие инвестирует строительство в большей степени за счет привлеченного капитала, при этом ЧДП в этот период пока отрицательный.

Во второй фазе проекта (реинвестирование 2015-2020 гг.) ЧДП предприятия становится положительным и этого хватает как рассчитываться с банком по инвестиционному кредиту, так и реинвестировать денежные средства на продолжение СМР жилого комплекса.

Дополнительно, для наглядности изменения NPV накопительным итогом, приводится соответствующая диаграмма.

Рисунок 9. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

***

Источник: расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как меняется чистый денежный поток накопительным итогом (NPV) по ходу реализации проекта от *** рублей по итогам 2013 года до *** рублей по итогам 2021 года.

6.10Анализ эффективности проекта

6.10.1Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

  (1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

  (3)

Где t — , t + - период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

  (4)

Значения PI: Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.

  (5)

6.10.2Показатели эффективности проекта

Итак, на основе отчетов П и У и ДДС в расчетной части была сформирована таблица ключевых показателей проекта.

Таблица 6.10. Ключевые показатели эффективности

Источник: Расчеты MegaResearch

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

6.10.3Чистая приведенная стоимость (NPV)

Получившийся показатель NPV *** руб., несомненно, говорит о том, что предприятие в установленные сроки проекта успевает только окупить вложенные средства и заработать такую сумму прибыли с учетом дисконтирования.

6.10.4 Внутренняя норма доходности (IRR)

При проведении расчета внутренняя норма доходности IRR = *** %, что говорит о среднем уровне доходности данного инвестиционного проекта.

6.10.5 Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет *** года

6.10.6 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет *** года.

6.10.7Индекс доходности инвестиций (PI)

Получившийся индекс доходности PL= *** . Это означает, что каждый вложенный рубль в проект принесет *** рубля за рассматриваемый срок реализации проекта с учетом механизма дисконтирования.

6.10.8Показатели рентабельности

Рентабельность продаж по операционной деятельности получилась равной *** %, что также является хорошим показателем для данного сегмента рынка.

6.10.9 Точка безубыточности

На основании результатов отчетов П и У и ДДС, была определена точка безубыточности. За основу для ее исчисления были взяты результаты работы за 2016 год, как первый год проекта с положительным ЧДП. Точка безубыточности достигается , если выручка снизиться по отношению к 2016 году примерно на 51%. Результаты представлены ниже.

Рисунок 6.10. Определение точки безубыточности по выручке

***

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, предприятие начинает работать с прибылью при выручке *** рублей, что соответствует продаже *** вместо *** квартир, которые предполагается продать в 2016 году.

6.11 Анализ чувствительности проекта

Ранжирование рисков

В расчетной части проекта было определено ранжирование рисков, в зависимости их влияние на ключевые показатели проекта. Результаты представлены ниже.

***

Определение чувствительности NPV проекта

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

- уровень изменения выручки;

- уровень изменения стоимости 1 м2 ;

- уровень изменения чистой прибыли.

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 6.11. Чувствительность NPV (с диаграммой)

Источник: Расчеты MegaResearch

Как можно понять из представленной после Таблицы диаграммы, наиболее чувствительно NPV реагирует на изменение выручки предприятия, также достаточно чувствительно NPV проекта реагирует на изменение средней цены на жилую недвижимость.

Наименее чувствительно на изменение чистой прибыли предприятия.

7. ПРИЛОЖЕНИЯ

Заказчик согласен с указанной в Приложении структурой бизнес-плана. Состав и детализация указанных в базовой структуре разделов приведена в Приложении №2 к настоящему Договору.

1. Генплан г. *** от 2011 года.

2. Решение Совета Депутатов *** «Об арендных ставках за предоставление земельных участков»

3. Постановление правительства МО от 14 июля 2010 г. N 547/29

«ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМАТИВОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»