Бизнес-план Приобретение и реализация коммерческой недвижимости

Недвижимость, строительство и архитектура

БИЗНЕС-ПЛАН

Приобретение и реализация коммерческой недвижимости

Октябрь, 2013

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2013-2016 гг.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является сфера коммерческой недвижимости, а также сделки в области приобретения и реализации объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является приобретение и реализация объектов коммерческой недвижимости в Ростове-на-Дону: элеваторные комплексы, детский сад, пансионат.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: обоснование эффективности реализации данного инвестиционного проекта.

Задачи бизнес-плана:

Оценка экономической эффективности проекта;

Получение инвестиционных средств на реализацию проекта;

Оценка положения дел в отрасли;

Анализ спроса на коммерческую недвижимость в Ростовской области;

Оценка капитальных вложений в бизнес;

Выбор оптимальных условий ведения бизнеса и др.

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Резюме проекта

Целью предлагаемого бизнес-плана является обоснование эффективности инвестиционного проекта по приобретению и дальнейшей реализации недвижимости завода ЗАО «Рабочий» в Ростове-на-Дону.

В рамках данного проекта планируется создать офис компании по реализации коммерческой недвижимости и ведению текущей деятельности компании, организовать работы по демонтажу оборудования и сооружений производственных площадей с целью их дальнейшей реализации.

Инициатор проекта ведет активную работу по поиску партнеров с целью последующей реализации активов завода: земельных участков производственного назначения (бывшие цеха завода), 2 элеваторных комплекса (в Ростовской области и в Республике Калмыкия), здание бывшего детского сада, пансионат «Водопадный», демонтированные металлоконструкции (металлолом), демонтированное оборудование.

Этапы реализации проекта приведены в таблице 1.1:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Обоснование эффективности проекта	01.09.2013	49	20.10.2013
Получение инвестиционного кредита № 1	30.10.2013	548	01.05.2015
Выкуп основной части имущества ЗАО "Рабочий"	30.11.2013	32	01.01.2014
Работа компании по реализации активов	01.11.2013	545	30.04.2015
Получение инвестиционного кредита № 2	01.02.2014	730	01.02.2016
Возврат заемных средств компании	01.02.2014	1096	01.02.2017

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Инвестиции

Объем инвестиций в реализацию проекта составляет 656 600 тыс. руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет 10,5 месяцев, Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице 1.2:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Показатели эффективности инвестиций
Период расчета, мес.	48
Чистый денежный поток NPV, рублей	598,499
Внутренняя норма доходности IRR (год.), %	131%
Индекс доходности PI, ед.	1.91
Период окупаемости PB, мес.	10.5
Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.	10.6
Инвестиции в проект, рублей	656,600
Средняя рентабельность продаж по проекту, %	43%
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.	565,129
Ставка дисконтирования, %	10.00%

Источник: расчеты MegaResearch

Ниже на рисунке 1.1 показан график NPV проекта:

Рисунок 1.1 График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации. Чистый дисконтированный доход проекта на 2016 год составит 598 499 тыс. руб. По данным исследования видно, что проект является крайне выгодным.

Сущность предлагаемого проекта

Общее описание проекта и предлагаемой к выпуску продукции

Инициатором проекта «Приобретение и реализация коммерческой недвижимости в г. Ростове-на-Дону» выступает Закрытое акционерное общество «Горнозаводчик», в лице Комерческого директора Востокова Владимира Николаевича.

Инициатором проекта разработан перспективный план развития предприятия, путем приобретения и дальнейшей реализации имущества завода ЗАО « Рабочий» в г. Ростове-на-Дону.

По состоянию на 1 августа 2013 г. реестровая кредиторская задолженность составляет 656,0 миллионов рублей из них:

Требования кредиторов по залоговому имуществу должника - СБ РФ 331,0 млн. руб.

Третья очередь 183,1 млн. руб.

Требования по возмещению убытков 66,8 млн. руб.

Текущая задолженность 75,1 млн. руб.

Всего задолженность составляет 656,0 млн. руб.

Расчеты в данном бизнес-плане выполнены исходя из того, что для реализации проекта будут привлечены кредитные средства в объеме 660 000 тыс. рублей на срок 18 месяцев под 14% годовых. Возврат кредитных средств планируется осуществить от реализации имущества предприятия и земельных участков на которых находится ЗАО "Рабочий".

Период возврата кредита: начиная с 3-го месяца реализации проекта. Проценты по кредиту выплачиваются через 3 месяца со дня зачисления кредита на ссудный счет - ежемесячно, согласно утвержденному графику.

Планируемый срок начала финансирования – октябрь 2013 года.

Все объекты планируется реализовать в течение 18 месяцев.

Описание объектов недвижимости

Производственные цеха ЗАО «Рабочий»

Местоположение: предприятие располагается в центральной части города, на набережной реки Дон, на земельных участках, находящихся в собственности, площадью 87 440 кв. м. и 1 946 кв. м., расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я линия, дом 54.

Рисунок 2.1 Местоположение производственных площадей

Рисунок 2.1 Местоположение производственных площадей

Оценочная стоимость земельных участков составляет 1,750 млн. руб.

Таблица 2.1 Информация о земельных участках

№	Показатели	Участок №1, Ул. 23-я линия	Участок №2, Ул. 23-я линия
1	Площадь участка	87 440 м2	1 946 м2
2	Рыночная стоимость земельных участков 1	1 172 000 тыс. руб. 2	33 800 тыс. руб.
3	Ликвидационная стоимость земельных участков1	1 035 000 тыс. руб.	29 900 тыс. руб.
4	Кадастровый номер	61:44:03 21 14:0006	61:44:03 21 14:0003
5	Кадастровая стоимость 3	1027294960,80	21429546,60
6	Наличие коммуникаций	водопровод, канализация, электроснабжение, газоснабжение
7	Категория земель	земли общего пользования
8	Разрешенное использование	для эксплуатации масложирового комбината

Источник: данные ТПП РО

В структуру предприятия ЗАО «Рабочий» входят:

элеватор

маслодобывающее производство

производство по переработке растительных масел

мыловаренное производство с глицериновым цехом

маслосливной цех

парокотельный цех

На территории рассматриваемых земельных участков расположены здания и сооружения оцененные в 132 279 тыс. руб. 4

Предприятие оснащено современным оборудованием:

Оборудование по производству туалетного мыла, «Mechanice Moderne - 2 линии (Италия) и немецким “Weber und Seelander”, запуск в эксплуатацию произведен в 2006г.

Линия фасовки рафинированного масла фирмы BACKUM SMI (Group Srl. (Италия) производительностью 10 000 бут./час.

Мощность элеватора по приему, очистки, сушки и хранению семян подсолнечника, сои и рапса до 1.5 тонн/сутки.

Железобетонный и металлические элеваторы емкостью 2 8 000 тонн семян.

Стоимость реализации оборудования составит – 290 000тыс. руб.

Фотографии объектов недвижимости на территории ЗАО «Рабочий» приведены в приложении к бизнес-плану.

Элеваторный комплекс в Ростовской области

Элеваторный комплекс № 1 расположен по адресу: Ростовская область Верхнедонской район, ст. Мигулинская, ул. Элеваторная, 22

Элеватор зерновой предназначен для хранения больших масс зерна, оборудован устройствами для приёма, взвешивания, сушки, очистки и отгрузки зерна.

Рисунок 2.2 Местоположение элеваторного комплекса № 1

Рисунок 2.2 Местоположение элеваторного комплекса № 1

Источник: https://maps.google.ru

Объем хранения элеваторного комплекса составляет 123 000 куб. м. зерна. Земельный участок площадью 110 774 кв. м. находится в собственности.

Согласно данным оценки коммерческой недвижимости и решению инициаторов проекта, запланированная стоимость реализации объекта составит 200 млн. руб.

Элеваторный комплекс в Республика Калмыкия

Элеваторный комплекс № 2 расположен в городе Городовиковск Республики Колмыкия по адресу: пер. Западный 38.

Данный элеваторный комплекс рассчитан на хранение 36 00 куб.м. зерна, также оборудован приемниками и другим необходимым оборудованием, для обеспечения качественного хранения зерна.

Рисунок 2.3 Местоположение элеваторного комплекса № 2

Рисунок 2.3 Местоположение элеваторного комплекса № 2

Источник: https://maps.google.ru

Земельный участок, на котором расположен элеваторный комплекс, находится в собственности, его площадь составляет 42 321 кв. м. По данным оценки Инициаторов проекта ео стоимость составляет 40 млн. руб.

Здание бывшего детского сада в г. Ростов-на-Дону

Здание бывшего детского сада расположено в Ростове-на-Дону по адресу: ул. Закруткина 3-517 и имеет площадь 1 146 кв. м. Земельный участок площадью 2193 кв. м находится в собственности.

Рисунок 2.4 Местоположение детского сада

Рисунок 2.4 Местоположение детского сада

Источник: https://maps.google.ru

Здание детского сада с прилегающим земельным участком составляет 40 млн. руб.

Пансионат «Водопадный»

Пансионат «Водопадный» расположен в Лазаревскоем г. Сочи, п. Аше, ул. Авроры l. Земельный участок находится в долгосрочной аренде до 1 января 2047 года.

Площадь участка составляет 27 900 кв.м., занимаемых пансионатом и 750 кв.м. пляжной полосы.

Земельный участок вытянут вдоль автомагистрали Москва - Адлер с нижней, обращенной в сторону моря стороны, имеет небольшой, ухоженный склон и находится в 50-ти метрах от моря.

Местоположение пансионата «Водопадный» показано на рисунке 2.5:

Рисунок 2.5 Местоположение пансионата «Водопадный»

Рисунок 2.5 Местоположение пансионата «Водопадный»

Источник: https://maps.google.ru

На территории пансионата водопадный размещены следующие здания и сооружения:

Спальный корпус N21;

Спальный корпус N22;

Летний кинотеатр;

Административно-приемный корпус;

Комплекс открытых спортивно-оздоровительных сооружений;

Столовая;

Хозяйственно-бытовые сооружения:

- автогараж;

- котельная;

- прачечная;

- трансформаторная подстанция;

Ж/б лестница к морю;

Ж/б лестница к ж/д станции п. «Водопадный»;

Пляжные сооружения:

Солярий - 2 шт., общей площадью 360 кв.м.

Спасательная станция

Согласно данным оценки, стоимость реализации пансионата «Водопадный» составляет 300 млн. руб.

Информация об участниках проекта

Информация об участниках проекта Инициатором проекта «Приобретение и реализация коммерческой недвижимости в г. Ростове-на-Дону» выступает Закрытое акционерное общество «Горнозаводчик», в лице Комерческого директора Востокова Владимира Николаевича.

Реквизиты компании представлены в таблице 2.1:

Таблица 2.2 Реквизиты инициатора проекта

Реквизиты	Данные об Инициаторе проекта
Предприятие (полное название)	Закрытое акционерное общество «Горнозаводчик»
Сокращенное наименование предприятия	ЗАО «Горнозаводчик»
Юридический адрес	620049, г Екатеринбург, ул Софьи Ковалевской, д 3, кв 302
Фактический адрес	622910, Свердловская область, Пригородный р-н, пгт. Уралец, Соловьевогорский карьер, Адмбыткомбинат
Дата регистрации	12.02.2003
Уставной капитал	25 000
ИНН	6623011788
КПП	662301001
ОГРН	1036601226056
ОКПО	14050071
Расчетный счет	40702810916220101498
Наименование банка	Уральский Банк СБ РФ (Нижнетагильское отд. 232 )
К/с	30101810500000000674
БИК	046577674
Руководитель организации	Генеральный директор - Лысов Виталий Эдуардович Коммерческий директор - Востоков Владимир Николаевич
Телефон	343-46-23-11;341-85-45
E-mail	vvn1022@mail.ru

Источник: карточка организации

Компания существует на рынке с 2003 года и осуществляет деятельность по оптовой торговле лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием.

Реализация данного проекта предполагается в качестве диверсификации основного бизнеса заказчика с целью получения дополнительной прибыли.

Местоположение проекта

Город Ростов-на-Дону расположен в пределах Североприазовской равнины на высоком правобережье Дона. Рельефообразующими породами здесь являются неогеновые и четвертичные отложения. 5

Территория г. Ростова-на-Дону входит в состав Азово-Кубанского гидрологического бассейна. Подземные воды пластовых форм залегания распространены здесь в 500-700 метровой толщине осадочных отложений, а трещинного типа – в породах фундамента.

Рисунок 2.6 Местоположение проекта г. Ростов-на-Дону

Рисунок 2.6 Местоположение проекта г. Ростов-на-Дону

Источник: https://maps.google.ru

На климат города основное влияние оказывает аэрозольное загрязнение атмосферы, производимое самим городом и промышленными объектами, являющимися основными источниками загрязнения.

Основными водными объектами на территории г. Ростова-на-Дону являются река Дон с рукавом Мёртвый Донец, река Темерник; балки (ручьи): Кобяковская, Кизитеринка, Рябинина, Кульбакина и Сухой Чалтырь; Ростовское водохранилище; озёра Таловатое, Лопуховатое, Лиман, Заречное, Цыганское и др.; искусственный гребной канал, рыборазводные и просто пруды. Кроме того, в пределах городской территории имеются родники (источники), из которых наиболее известные – Богатый и Гремучий, расположенные на правом берегу р. Дон; Ботанический сад («святой источник»), Водопад и Сурб Хач в долине р. Темерник. Много родников в долинах балок Сухой Чалтырь, Кобяковская и Кизитеринка, действующих в течение всего года. Главным водным объектом в черте города является река Дон, разделяющая город на две части: правобережную и левобережную.

Таблица 2.3 Природно-климатические условия г. Ростова-на-Дону

№	Позиция	Показатель
1	Территориальный пояс	2
2	Климатический район для строительства	III В
3	Глубина промерзания	90 см
4	Средняя температура наружного воздуха: – в наиболее холодный месяц года – в наиболее жаркий месяц года	-4,6ºС; +27,3ºС.
5	Среднегодовая температура	+8,7ºС
6	Средняя относительная влажность воздуха – в наиболее холодный месяц года – в наиболее жаркий месяц года	84%; 41%.
7	Абсолютная минимальная температура наружного воздуха	-33ºС
8	Абсолютная максимальная температура наружного воздуха	+40ºС
9	Средняя продолжительность безморозного периода	175 дней
10	Количество осадков: – за год – суточный максимум	~ 551 мм (от 321 до 760 мм) 100 мм
11	Высота снегового покрова (в среднем)	1027 см.
12	Вес снегового покрова по СНиП 2.01.07-85	50 кг/м2
13	Расчетная глубина промерзания почвы	0,8 м
14	Преимущественное направление ветра	восточное
15	Климат	умеренно-континентальный
16	Рельеф	волнистая равнина овражно-балочного типа
17	Геология	платформа Восточно-европейская (юго-восточная ее часть) – древняя
18	Почвы	предкавказский чернозем, одни из самых плодородных почв на земле

Источник: http://www.rostov-gorod.ru/

Главное конкурентное преимущество г. Ростова-на-Дону определяется его благоприятным экономико-географическим положением, значение которого для развития социально-территориальной общности особенно возросло в условиях глобализации, в контексте нового геополитического и геоэкономического позиционирования России.

Ключевыми сильными сторонами города являются:

транспортный инфраструктурный потенциал;

высокий потребительский потенциал;

стоимость и надежность энергообеспечения;

высокий уровень развития финансовой и страховой инфраструктуры;

стабильное социально-политическое положение;

благоприятные климатические условия.

Ростов-на-Дону является крупным транспортным узлом, центром стратегически важных железнодорожных коммуникаций, крупнейшим на Юге речным портом, имеющим международный статус и связанным внутренними водными путями с Поволжьем, Центром, Северо-западом страны и Причерноморьем. Город связан федеральными автомагистралями со всеми основными регионами Юга, Кавказа, Поволжья и Центра, обладает несколькими аэродромами. Через ростовскую таможню проходит значительный поток внешнеофисных грузов. Сочетая близость к государственной границе России, положение в центре массива основных экспортоориентированных аграрно-промышленных регионов Юга, с удаленностью от очагов конфликтов на Северном Кавказе и в Закавказье, Ростов-на-Дону потенциально благоприятен для дальнейшего наращивания коммерческой, в том числе и внешнеторговой деятельности, развития соответствующей торгово-промышленной инфраструктуры.

Ростов-на-Дону – большой город с развитой системой дорог. Но транспортные артерии города уже не выдерживают избытка автомобилей на улицах. Сегодня уровень автомобилизации оценивается как высокий и составляет 220 автомобилей на 1000 человек населения. С 1990г. количество автомобилей в городе увеличилось более чем в 2,5 раза. А это значит, что пробки на дорогах неизбежны.

Развитию города благоприятствует и его статус межрегионального центра, крупнейшего мегалополиса (наряду с Волгоградом) на Юге России. Тенденцией ряда последних лет стало активное продвижение столичного и зарубежного капитала в регионы, в первую очередь в крупные города межрегионального значения (размещение офисных сетей и дилерских структур, филиалов кредитных учреждений, приобретение и модернизация промышленных предприятий и др.), и данная тенденция может быть в полной мере использована в социально-экономическом развитии города, модернизации городской среды.

Конкурентным преимуществом города является и его административный статус, функциональная миссия центра одного из наиболее крупных и экономически развитых субъектов РФ, а также “столицы” ЮФО. Позиционирование в качестве областного центра обусловливает дополнительную концентрацию в г. Ростове-на-Дону рабочих мест, обеспечивает повышенный уровень хозяйственной активности и инвестиционной привлекательности. Аналогичного рода позитивные эффекты возникают и в связи с локализацией в городе учреждений Южного федерального округа, других структур южно-российского масштаба (штаб СКВО, управление СКЖД и др.).

Фактором, благоприятствующим социально-экономическому развитию города, выступает и его позиционирование в качестве “ядра” Ростовской агломерации (с демографическим потенциалом до 2 млн. чел.), формирующей крупнейший на Юге России локальный потребительский рынок, концентрирующей значительную часть научно-образовательного, индустриального и финансово-инвестиционного потенциала региона. Наличие агломерированной формы расселения обеспечивает дополнительную концентрацию в Ростове-на-Дону производственной и социальной инфраструктуры, создаёт условия для использования дополнительных трудовых, территориально-локализационных и иных ресурсов в интересах города.

Значительны и “внутренние” ресурсы городского социально-экономического роста. За 250-летнюю историю, благодаря традициям купеческого и промышленно-коммерческого прошлого, менталитета и этническо-конфессиональной толерантности населения, способного к активной интеллектуальной деятельности в сложных условиях, в г. Ростове-на-Дону сложилась особая производственно-коммерческая инфраструктура, и в целом институциональная среда, благоприятно сказывающаяся на развитии рыночных отношений, предпринимательской активности.

В хозяйственном отношении Ростов - полифункционален, что делает городскую экономику более устойчивой, способной динамичнее и эффективнее реагировать на внешние и внутренние импульсы. На обозримую перспективу при условии адекватного наращивания инженерной инфраструктуры в городе практически отсутствует проблема дальнейшего территориального развития. Кроме того, в пределах городской черты и в пригородной зоне имеются территории для размещения новых селитебных территорий - Ливенцовка (на 250-300 тыс. жителей), р-н "Декоративные культуры" и др. В сопоставлении с другими городами Юга России Ростов-на-Дону существенно выигрывает по таким составляющим инвестиционного потенциала, как уровень образования населения (в вузах города обучается 60 % всех студентов области), результативность научно-технической деятельности и другим параметрам, характеризующим качество трудовых ресурсов, хозяйственного климата, городской среды. На территории города в последние годы активно формируется социальная и бизнес-инфраструктура, складываются и в целом устойчиво функционируют базовые рынки (недвижимости, потребительских товаров, услуг, капитала и др.).

Оценка итогов социально-экономического развития города Ростова-на-Дону приведена в следующей таблице.

Таблица 2.4 Социально-экономические показатели г. Ростова-на-Дону за 2012 год

Показатели	Ед. изм.	2012 год (январь-декабрь)	2011 год
Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами по крупным и средним предприятиям, в т.ч.:	млн. руб.	198215,4	185701
-обрабатывающие производства	млн. руб.	173373,0	155370,2
-производство и распределение электроэнергии, газа и воды	млн. руб.	24842,4	30330,8
Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в действующих ценах по полному кругу предприятий	млн. руб.	37886,3 (январь-сентябрь)	60142,7
Темп роста к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимых ценах	%	111,2	96,7
Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в действующих ценах по крупным и средним предприятиям	млн. руб.	19713,6 (январь-сентябрь)	29400,6
Темп роста к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимых ценах	%	110,2	96,1
Сальдированный финансовый результат (по крупным и средним предприятиям) (+) прибыль; (-) убыток	млн. руб.	25351,5 (январь-ноябрь)	22276,7
Прибыль прибыльных предприятий (млн. руб.)	млн. руб.	31173,7 (январь-ноябрь)	28411,9
Доля предприятий, получивших прибыль в общем количестве предприятий	%	75,2 (январь-ноябрь)	76
Убыток убыточных предприятий (млн. руб.)	млн. руб.	5822,2 (январь-ноябрь)	6135,2
Доля предприятий, получивших убыток в общем количестве предприятий	%	24,8 (январь-ноябрь)	24
Ввод в действие жилых домов	тыс. кв. м	938,4 (январь-декабрь)	895,1
Темп к соответствующему периоду предыдущего года	%	104,8	105,3
Оборот розничной торговли	млн. руб.	318945,8 (оценка январь-декабрь)	273212,7
Розничный товарооборот в % к соответствующему периоду предыдущего года в сопоставимых ценах	%	109,5	108,9
Численность зарегистрированных безработных на конец периода	чел.	2556 (январь-декабрь)	3722
Темп к соответствующему периоду предыдущего года	%	68,7	79,1
Удельный вес безработных в численности экономически активного населения	%	0,4	0,62
Среднемесячная начисленная заработная плата по полному кругу предприятий города	тыс. руб.	22,8 (январь-ноябрь)	20,9
Темп роста к соответствующему периоду предыдущего года	%	115,1	110,6

Источник: Росстат

Индекс производства по отдельным видам экономической деятельности (по полному кругу предприятий) представлен в следующей таблице.

Таблица 2.5 Индексы производства по отдельным видам экономической деятельности

Показатели	январь-декабрь 2012 года к январю-декабрю 2011 года (%)
Индекс промышленного производства по городу	105,7
Добыча полезных ископаемых	197,0
Обрабатывающие производства	106,2
из них:
производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака	103,6
текстильное и швейное производство	122,7
производство кожи, изделий из кожи и производство обуви	90,7
обработка древесины и производство изделий из дерева	70,3
целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность	105,3
химическое производство	93,3
производство резиновых и пластмассовых изделий	99,0
производство прочих неметаллических минеральных продуктов	98,5
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	100,7
производство машин и оборудования	78,4
производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования	117,7
производство транспортных средств и оборудования	114,5
прочие производства	78,5
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	97,9

Источник: Росстат

По итогам 2012 года оборот розничной торговли в городе Ростове-на-Дону по прогнозным данным составил 318,9 млрд. рублей, превысив в сопоставимых ценах аналогичный показатель 2011 года на 9,5 процентных пунктов. Доля города Ростова-на-Дону в общем объеме розничной торговли Ростовской области составила 49% и практически не изменилась в сравнении с 2011 годом.

На территории города функционирует 1970 предприятий общественного питания, 4355 предприятий бытового обслуживания, 12537 предприятий розничной торговли.

В течение 2012 года в городе Ростове-на-Дону сохранялась устойчивая тенденция снижения уровня регистрируемой безработицы. Так, уровень регистрируемой безработицы в Ростове-на-Дону в январе-декабре 2012 года к аналогичному показателю 2011 года снизился на 0,2% и составил 0,4% от численности экономически активного населения (на начало 2012 года данный показатель составлял 0,6%).

По состоянию на 01.01.2013 на учете в службе занятости зарегистрировано 2556 безработных граждан. В составе безработных граждан: женщин - 62,4%; молодежи в возрасте до 29 лет - 23%; граждан с пониженной конкурентоспособностью на рынке труда: инвалидов - 15,5%; родителей, воспитывающих несовершеннолетних детей и детей-инвалидов - 23,9%; граждан предпенсионного возраста - 9,9%; граждан, имеющих перерыв в работе более года - 8,3%.

Наибольшая потребность в рабочей силе сложилась в сферах: обрабатывающих производств (18%), торговли (15,4%), строительства (12,3%), транспорта и связи (11,9%).

По данным статистики за январь-ноябрь 2012 года среднемесячная начисленная заработная плата работников по полному кругу предприятий и организаций города составила 22876 рублей, что на 15,1% выше аналогичного периода 2011 года и на 23,1% выше, чем в целом по Ростовской области.

В течение 2012 года в городе введено в эксплуатацию жилых домов площадью 938,4 тыс. кв. м. - 104,8% к аналогичному показателю 2011 года. Из общего объема построенного жилья 425,5 тыс. кв. м. - в кирпичном исполнении; 415,5 тыс. кв. м. - каркасно-монолитном, в панельном исполнении - 97,4 тыс. кв. м.

За январь-декабрь 2012 года на территории города введено высотных жилых домов общей площадью 372,4 тыс. кв. м., что составляет 104,5% к аналогичному показателю 2011 года.

Жилищное строительство ведется во всех районах города - наибольшее количество жилья в 2012 году введено на территории Советского (250,6 тыс. кв. м.), Первомайского (156,7 тыс. кв. м.) и Железнодорожного (130,1 тыс. кв. м.) районов города.

В городе осуществляется индивидуальное жилищное строительство – за январь-декабрь 2012 года введено 566 тыс. кв. м. индивидуального жилого фонда. Активно развивается индивидуальное жилищное строительство в Первомайском и Железнодорожном районах города.

По данным статистики за январь-ноябрь 2012 года общая сумма прибыли прибыльных предприятий города (по кругу крупных и средних) составила 31174 млн. рублей (темп роста 118,2%). С учетом досчета до полного круга предприятий объем прибыли за данный период оценивается в сумме 43743 млн. рублей, что составляет 92% от оценки годового объема принятого в прогнозе (по пессимистическому варианту) и 87% (по оптимистическому варианту), согласованного в Минэкономразвития Ростовской области 19.06.2012 года.

Маркетинговый план и анализ рынка

Обзор рынка коммерческой и складской недвижимости Ростова-на-Дону и Ростовской области

Город Ростов–на–Дону, является крупнейшим центром экономической, политической и социальной жизни юга России, обеспечивает своим положением очень высокую активность рынка недвижимости, в частности его делового сектора. Этот факт подтверждает и то, что более 20 риэлтерских агентств занимаются в г. Ростове–на–Дону операциями с недвижимостью. На рынке присутствует достаточно большое количество потенциальных продавцов и покупателей, это создает хорошую почву для процветания организаций оказывающих посреднические услуги. Среди наиболее опытных посредников можно отметить такие фирмы как: «Лендлорд», «Титул», «Нирлан», «Дон-МТ», «Оптима» и другие.

Необходимо отметить, что информированность рынка средняя, так как информация о суммах сделок является закрытой и не афишируется, но благодаря активности рынка существует достаточно большое количество предложений помещений различного назначения, на основании которых можно достаточно объективно судить об их реальной стоимости. В Ростове–на–Дону существует ряд изданий, специализирующихся исключительно на недвижимости («Все квартиры города», «Квартиры Ростова», «Донской центр недвижимости», «Новости Лендлорда» и т.д.), в которых содержится большой объем предложений. Информация о предложениях недвижимости размещается также на сайтах риэлтерских компаний, консалтинговых фирм, размещается на радио и телевидении.

За последние 5 лет наблюдался стабильный рост спроса на недвижимость делового назначения. Такой рост был обусловлен общим подъемом промышленно-экономического потенциала в РФ, а также тем, что в 2000 г. был изменен статус г. Ростова-на-Дону. Город стал столицей Южного федерального округа России. Изменение статуса повлекло за собой большой приток капитала извне (в частности московских инвесторов), что в свою очередь дало толчок к изменению баланса между спросом и предложением площадей делового назначения (в сторону увеличения спроса) и соответственно к увеличению стоимости на деловую недвижимость и ее арендной платы.

Что касается рынка складских и производственных помещений г. Ростова-на-Дону, то существует тенденция роста этого сектора деловой недвижимости.

Инвестиции в складские и производственные комплексы становятся всё более привлекательными для инвесторов. Однако рынок производственно-складских помещений развивается медленнее, чем рынок торговых и офисных площадей.

Спрос на качественные складские помещения остается высоким и в разы превышает предложение, отмечают риэлторы. Особенно тяжело дефицит переживают крупные российские и иностранные компании, которые приходят работать в регион. Большинство складов Ростова строились еще в советские времена и не отвечают современным требованиям.

Качественные площади по-прежнему в дефиците, как и в прошлом году. Большинство складов Ростова – старые советские постройки. Около 80% всех складов расположены в промышленных зонах города (ул. Луговая, Доватора, Портовая, Вавилова, Орская, Троллейбусная, Таганрогское шоссе), в Батайске и его окрестностях (10–15 км от Ростова). Расположение складов на территории бывших предприятий дает определенные преимущества: в большинстве случаев въезд к ним удобный и есть железнодорожная ветка.

Участники рынка отмечают, что требованиям класса В отвечают всего 3–5 складов в городе и его окрестностях (на ул. Портовой, 2-й Луговой, Аксайской и в г. Батайске). Высота этих складских помещений от 6 м, есть авторампы, офисные площади, системы охранной и пожарной сигнализации, автоматическая система пожаротушения, проложены оптиковолоконные телефонные линии, температурный режим регулируется, рядом проходит железнодорожная ветка. Стоимость 1 кв. м складов класса В составляет около 21 000 руб., а аренда обойдется в 280–300 руб. за 1 кв. м в месяц. Основным характеристикам класса В отвечает и склад на ул. Доватора, 160, площадью 44 000 кв. м.

В центральной части города находится более 30 производств, которые занимают 40 га ценных в градостроительном плане территорий. В промзоны уже вынесены НП "Механический завод № 5" (ранее располагавшийся на ул. Журавлёва), ОАО "Смычка" (ранее располагавшийся на ул. Лермонтовской), «ФармаДон» (ранее располагавшийся на ул. Закруткина).

Следующие этапы - вынос за пределы города ОАО "РИКОС" (нефтемаслозавод) и ЗАО "Ростовбумага", расположенные близ железнодорожного вокзала. Выносу за пределы города также подлежат такие предприятия, как ЗАО "Цветная печать", мясокомбинат "Ростовский" и ряд других, с последующим строительством на высвобождающихся площадях жилья и социально-культурных объектов. В то же время, в центральной части города в настоящий момент предложение объектов производственно-складского назначения незначительно и в этом случае практически на продажу выставляются земельные участки.

В комплексах на ул. Луговой, Портовой и в Батайске арендаторам предоставляются услуги ответственного хранения, при этом арендная ставка возрастает до 300–400 руб. за 1 кв. м в месяц.

Из-за отсутствия качественного предложения многие компании вынуждены строить складские комплексы самостоятельно, собственными складами владеют “Балтика-Дон” (5000 кв. м), “Русский сувенир” (10 000 кв. м), “Шатура”. В городе стремительно развивается торговля (работают Metro Cash & Carry, “О'кей”, “Магнит”, “Старик Хоттабыч”, “Спорт Мастер”, “М.Видео”, “Эльдорадо”, “Евросеть”, “Мир” и другие сети), поэтому спрос на качественные складские помещения остается высоким и превышает предложение.

На стоимость объектов коммерческой недвижимости, в частности на производственно-складские базы, в основном оказывают влияние следующие факторы: местоположение, размер участков, наличие коммуникаций; наличие дополнительных транспортных возможностей (ж/д, причальная стенка, близость крупных автотранспортных магистралей), качество подъезда, год постройки и состояние зданий, транспортная доступность.

Ликвидность объектов характеризуется следующими показателями: срок экспозиции производственно-складских баз, предложенных на продажу, составляет в среднем 6-12 месяцев, на объекты более полумиллиона долларов срок экспозиции может достигать 12-14 месяцев; при этом наиболее ликвидными являются производственно-складские объекты с земельным участком около 0,5 га, строением площадью 800–1200 кв.м, хорошими подъездными путями и ж/д веткой; срок экспозиции торгово-складских и производственно-складских, предложенных в аренду площадей, составляет в среднем 1–3 месяцев.

Типичными продавцами объектов производственно-складского назначения являются: организации и предприниматели, выкупившие подобные объекты у Фонда имущества в результате приватизации; предприятия, распродающие излишние активы предприятий.

Типичными покупателями выступают: крупные компании (в основном покупаются крупные объекты недвижимости, либо земельные участки под строительство); предприниматели, нуждающиеся в производственных, торговых и складских помещениях для расширения своей деятельности.

Тон на рынке пока задают ростовчане, но доля иногородних покупателей постепенно увеличивается, по оценкам различных риэлтерских компаний, она составляет до 30% от всех покупок. В Ростове-на-Дону также достаточно много производственных проектов и желающих запускать новые цеха, расширять или модернизировать уже существующие производства. Часто новый проект начинается с того, что предприниматель покупает или арендует производственно-складскую базу, которая может включать в себя производственно-складские и административные площади, железнодорожную ветку и пр. Сейчас по части таких объектов в Ростове наблюдается даже некоторый дефицит.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости характеризуется постоянным ростом цен продажи и аренды производственно-складских площадей. В условиях повышенного спроса владельцы подобной недвижимости существенно завышают цены. Однако несколько сдерживающим фактором роста цен является выброс на рынок недвижимости города Ростова-на-Дону производственных помещений ОАО «Ростсельмаш» - предприятия, которое избавляется от излишних фондов и расположенных вдоль производственного кольца по ул. Менжинского, Страна Советов, Троллейбусная, 50 лет Ростсельмаша.

Арендная плата за объекты производственно-складского назначения в удовлетворительном состоянии в среднем дешевле на 15%, чем арендная пата за объекты в хорошем состоянии на основании анализа рынка.

Стоимость аренды офисных помещений в хорошем состоянии меньше стоимости объектов в состоянии евроремонт и отличное согласно анализу рынка:

Таблица 3.1 Корректировка стоимость аренды офисных помещений

Состояние внутренней отделки объекта	Корректировка
хорошее	0%
отличное	-15%
евроремонт	-30%

Источник: данные риэлтерского Агентства "Новый Мир"

Стоимость объектов производственно-складского назначения в удовлетворительном состоянии в среднем дешевле на 10%, чем стоимость объектов в хорошем состоянии на основании анализа рынка.

В настоящее время цена продажи производственно-складских баз в г. Ростове-на-Дону колеблется в основном в диапазоне от 5000 руб. до 30000 руб. за кв.м.

Уторгование в среднем составляет 5-30%.

В настоящее время средняя цена аренды производственно-складских площадей в Ростове–на-Дону в зависимости от состояния, местоположения и пр. составляет в среднем 70–400 руб./кв.м.

Уторгование на арендные ставки производственно-складских объектов в среднем составляет 5-20%.

В настоящее время средняя цена аренды офисных площадей в г. Ростове-на-Дону в зависимости от состояния, местоположения и пр. составляет в среднем 200–1000 руб./кв.м.

Уторгование на арендные ставки офисных объектов в среднем составляет 5-15%.

При этом необходимо отметить, что как бизнес – строительство производственно-складских баз еще не развито. Строительство не ведется с целью получения прибыли от перепродажи и в ближайшее время не стоит ожидать бурного развития рынка складских помещений: для этого необходимы значительные инвестиции, срок их окупаемости 6-7 лет. Пока региональные компании охотнее инвестируют в строительство жилья, торговую недвижимость и бизнес-центры. По большей части вводимые в строй объекты – это построенные собственником на своей территории объекты для нужд его бизнеса.

В настоящее время рынок производственно – складских площадей находится в фазе восстановления с признаками дальнейшего подъема, когда цены на них продолжают расти, а количество незанятых площадей сокращается. Это может продолжаться до тех пор, пока не наступит равновесное положение, когда спрос равен предложению.

Конъюнктура спроса и предложения характеризуется превышением спроса над предложением при покупке небольших складских площадей, и наоборот – некоторым превышением предложения над спросом при покупке больших по площади складских баз. Однако в настоящее время риэлтеры отмечают, что намечается увеличение спроса на производственно-складские базы. Причём в последнее время отмечается активизация спроса на деловую недвижимость, расположенную за чертой города, а также в городах-спутниках – Азове, Батайске, Аксае, Новочеркасске. В основном это склады, производственные базы, и земельные участки.

Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха от 100 до 2000 кв. м., и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади - от 2000 кв. м., но при этом предложение больших помещений также невелико. Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 100 до 2000 кв. м. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, т.к. мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство.

Росту спроса на такие объекты способствует не только развитие ростовского бизнеса, но и массовый приход в регион крупных столичных компаний. При этом особенным спросом пользуются тёплые склады, недалеко от города, рядом с автомагистралью (особенно ценится московская трасса) и ж/д веткой, площадью до 2 000 кв.м – на такие объекты наблюдается стойкий дефицит. Склады в городской черте подходят далеко не всем из-за постоянных пробок на улицах и затруднённого подъезда длинномерных грузовиков. Кроме этого ощущается дефицит складских помещений европейского уровня.

Ростовчане чаще всего покупают небольшие базы и участки площадью 0,3-0,5 га, москвичам же часто нужны более обширные и дорогие объекты площадью более гектара. При этом объекты дороже полумиллиона долларов покупаются в основном московскими предприятиями.

Притом, что есть достаточно активный спрос на склады со стороны покупателей, 78% собственников хотят сдать склад в аренду и только 22% готовы его продать.

Описание особенностей рынка и существующего спроса на реализуемую недвижимость

Земельные участки/ участки с производственными зданиями

Инициатор проекта заключил предварительные договоры о реализации земельных участков по адресу г. Ростов, ул. 23-я линия, 54 со следующими организациями:

- ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» (приобретение участка площадью 4 га по адресу: ул. 23-я линия, 54.) 6

- ЗАО «Комбинат строительных материалов №1» (приобретение участка от 5 га по адресу: ул. 23-я линия, 54.) 7

- ЗАО «Строительное управление-5» (приобретение участка площадью 2га по адресу: ул. 23-я линия, 54.) 8

Рынок земельных участков в силу особенного характера застройки г. Ростова-на-Дону имеет на сегодняшний день невысокую стадию развития. Предложения на продажу земельных участков публикуются посредством объявлений.

Земельные участки, которые продаются для застройки частными жилыми домами, подвержены сезонному характеру продажи. Активность этого сегмента рынка возрастает к весне и падает к началу зимы. Земельные участки, которые реализуются под коммерческую застройку, такой сезонности не подвержены.

Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу (если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся, которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают земельные участки. При этом земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.

Стоимость земельных участков, реализуемых под коммерческую застройку, зависит от местоположения, характеризующегося интенсивностью движения людского и транспортного потоков, транспортной доступностью, качеством подъезда, характером окружающей застройки, а также индивидуальными характеристиками участка (площадью, конфигурацией, шириной фасада, рельефом местности, наличием коммуникаций).

Значительно влияют на цену размеры участков. Участки более 1 га являются частью бывших крупных предприятий, имеют на участке строения значительных размеров (производственные корпуса, цеха и т.д.), требующих значительных расходов по их освоению или сносу. Такие участки имеют больший срок экспозиции на рынке, редко продаются по частям и уторгование по ним может колебаться от 5% до 30%.

Ликвидность земельных участков составляет в среднем 1-8 месяцев.

Цена продажи земельных участков в г. Ростов-на-Дону колеблется в диапазоне от 1000 до 10000 руб./кв.м.

Исходя из анализа рынка, можно сделать вывод, что максимальную стоимость принимают земельные участки, площадью от 1000 кв. м до 2000 кв. м, находящиеся вдоль проезжих улиц, с широким фасадом, наличием всех коммуникаций, большой проходимостью людского потока, где собственником выступает один хозяин.

Сельскохозяйственные элеваторные комплексы

В России рынок масложировой продукции является одним из самых емких, насыщенных и высококонкурентных. Предприятия масложировой отрасли занимают одно из ведущих мест в агропромышленном комплексе страны. К основным возделываемым в России масличным культурам относятся подсолнечник, соя и рапс – на их долю прихо-дится около 95% валового сбора маслосемян, а на подсолнечник, в частности, приходится более 70%, именно поэтому, говоря о растительном масле в России, чаще все имеется в виду масло подсолнечное. Растительное масло относится к продуктам первой необходимости, так как тради-ционно применяется домашними хозяйствами для приготовления блюд. К тому же растительные масла широко применяются в таких отраслях, как кондитерская, молочная, хлебопекарная, в направлениях, связанных с производством продукции быстрого приготовления, а также майонеза и маргарина. Согласно расчетам аналитиков Global Reach Consulting (GRC), по итогам 2011 года объем российского рынка растительных масел в натуральном выражении составил око-ло 3,8 млн тонн, снизившись по отношению к показателю предыдущего года почти на 15%, что можно объяснить снижением внутреннего производства и увеличением экс-портных поставок. Объем розничных продаж растительного масла в России составил 127,9 млрд рублей, что в сопоставимых ценах меньше показателя 2010 года на 2,5%. Снижение производства наблюдалось в основном сегменте рынка – подсолнечном масле, – что было связано с плохим урожаем подсолнечника в 2010 году. Подсолнечное масло на российском рынке занимает львиную долю - почти 74% в натуральном выражении по итогам 2011 года - и кардинальным образом влияет на общую динамику рынка рас-тительного масла. В динамике производства растительных масел в России нет ярко выраженных тен-денций. Объем производства в большей мере зависит от урожая. Наибольший объем производства растительного масла в России приходится на Южный федеральный округ – по итогам 2011 года его доля составляла 42%. Здесь же собирается самый большой урожай масличных культур (около 28% валового сбора). По оценкам аналитиков Global Reach Consulting, в 2011 году объем производства растительного масла в России упал на 3,4%, составив около 4,1 млн тонн. Основная доля объема российского производства растительного масла приходится на нерафинированные масла – по итогам 2011 года она составила почти 72%. Производство рафинированных масел, в свою очередь, снизилось на 30%.

Сезон 2010/11 маркетингового года был достаточно трудным для производителей подсолнечного масла. Еще до начала уборочной кампании много говорилось о том, что низкий урожай семян подсолнечника приведет к тому, что многие производители под-солнечного масла не смогут покрывать собственные сырьевые потребности и часть предприятий будет простаивать из-за отсутствия сырья. В результате, по итогам 2011 года производство подсолнечного нерафинированного масла в России упало на 1,5%, не превысив 2,5 млн тонн. Общий же объем производства подсолнечного масла в России составил 3,3 млн тонн, сократившись на 10% относительно показателя предыдущего года. В 2011 году в России выдался рекордный за последние несколько лет урожай под-солнечника – в хозяйствах всех категорий было собрано более 9,5 млн тонн. Таким образом, в 2012 году, по оценкам аналитиков GRC, объем производства данного вида масла может достигнуть 4 млн тонн, показав тем самым 60%ный рост. Внутренние потребности в подсолнечном масле на российском рынке практически полностью обеспечиваются отечественным производством. Доля импорта данного вида масла на рынке составляет всего 3%. Из них 99% было обеспечено поставками из Украины, оставшийся объем пришелся на продукцию из Литвы, Молдавии, Аргентины, Нидерландов, Польши и прочих стран. Если говорить об импортных закупках растительного масла в России, то их доля на рынке в 2011 году составила 23%. Россией было импортировано 875 тысяч тонн различных видов растительного масла, большую часть из которых составило пальмовое масло - 72%. 9

По 10% пришлось на подсолнечное и кокосовое масло, а на оливковое масло - не более 3%. Импорт кокосового масла был обеспечен поставками из Индонезии (45%), Малайзии (33%), Нидерландов, Украины и прочих стран. Более 60% объема импорта оливкового масла было обеспечено поставками из Испании, остальное пришлось на Италию, Грецию, Тунис и другие страны. Объем российского экспорта растительного масла по итогам 2011 года в натуральном выражении вырос на 20%, составив почти 894 тысячи тонн; в стоимостном выражении экспорт вырос более чем наполовину, превысив 1 млрд долларов при этом 68% объема российского экспорта пришлось на подсолнечное масло.

Вторым по значимости партнером России по экспорту подсолнечного масла является Египет. По итогам 2011 года поставки в эту страну увеличились относительно уровня 2010 года более чем в 3 раза. В стоимостном выражении рост оказался еще более высоким – в 4,5 раза. Доля Египта в экспорте подсолнечного масла в натуральном выражении в 2011 году составила 18,5% и 17% - в стоимостном. Среди крупных импортеров российского масла можно выделить еще Казахстан и Узбекистан. Продукция также поставляется в Италию, Белоруссию, Саудовскую Аравию, Киргизию, Таджикистан и прочие страны. Основными экспортерами являются компании «Юг Руси», «Астон», «Солнечные продукты», Bunge и Glencore (Международная зерновая компания). В 2011/12 маркетинговом году ожидается, что российский экспорт подсолнечного масла может достигнуть 1,1 млн тонн. Участники рынка считают, что возможности российских экспортеров растительного масла растут, и в будущем можно ожидать расширения поставок, по крайней мере для этого имеются все предпосылки. В основном это будет обусловлено ростом поставок в Турцию и Египет, а также страны СНГ. Стоит заметить, что основные покупатели российского масла – Турция и Египет - являются также и покупателями украинской продукции. К странам, с которыми мы делим рынок сбыта подсолнечного масла, также относятся Индия, Азербайджан, Узбекистан, Армения, Киргизия, Туркменистан и Монголия. Объемы производства и экспорта подсолнечного масла Украины намного превышают российские. Так что российским производителям в данном случае остается добиваться высокого качества продукции и искать пути снижения цен.

Объекты санаторно-курортных и рекреационных услуг

В 2011 г объем рынка санаторно-курортных услуг вырос на 3,5% и достиг 64,2 млн человеко-дней пребывания. Наибольшее количество санаторно-курортных услуг оказывается в период с июня по сентябрь, при этом самыми загруженными месяцами являются июль и август. В 2011 г стоимостный объем рынка санаторно-курортных услуг в России вырос на 14,5% и составил 97,8 млрд руб. Выручка отрасли растет опережающими темпами по отношению к численности оказанных услуг. Основным фактором роста выручки является повышение цен на гостиничные услуги.

В период с 2012 по 2017 г. рост сегмента санаторно-курортных услуг в натуральном выражении составит порядка 16%. Он будет обусловлен как увеличением средней продолжительности пребывания в санатории, так и увеличением численности потребителей за счет расширения ассортимента услуг и улучшения качества обслуживания.

Потенциально каждый житель России является клиентом санаторно-курортных учреждений, однако на практике лишь около 5% жителей пользуется услугами здравниц. Для того, чтобы увеличить численность потребителей санаторно-курортных услуг, необходимо в первую очередь проанализировать, кем является среднестатистический потребитель, каковы его цели, желания и возможности. Исходя из этого, можно будет выстраивать дальнейшие стратегии развития.

Развитию санаторно-курортной отрасли мешают в основном уход с рынка государства и отсутствие в стране широкой прослойки среднего класса.

На разных этапах эволюции санаторно-курортного комплекса страны наблюдался различный подход к организации деятельности здравниц. В настоящее время наблюдается дифференцированный подход к определению места здравниц в новых экономических условиях и принципах их управления. На основе этих подходов можно условно выделить несколько групп организаций.

Первую группу составляют бюджетные здравницы (примерно 38%), которые функционируют по прежней «госпитальной» схеме как лечебно-профилактические учреждения, состоящие из медицинских отделений и оказывающих ограниченное количество остальных услуг. Затраты на производство рекреационного продукта в основном компенсируются из бюджета. Коммерческая деятельность не приветствуется и прямо ограничивается законодательством.

Вторую группу (около 5 %) составляют структуры крупных промышленно-финансовых групп (ГАЗПРОМаи пр.), а также некоторые государственные здравницы последнего направления в виде оздоровительных центров, лечебно-оздоровительных комплексов и др. образований. Эти структуры, как правило, отказываются от «госпитальной» системы организации и своей деятельности и формируются как объекты размещения по типу гостиниц с мощной лечебно-диагностической базой на основе последних достижений восстановительной медицины. Хороша развита система других услуг (развлекательных, бытовых, питание). Коммерческий компонент приветствуется, но не является главным в деятельности. Финансирование оздоровления работников данных отраслей входит в их социальные программы. Эти же финансовые группы осуществляют вложение средств в расширенное воспроизводство своих оздоровительных организаций.

Остальные коммерческие здравницы (около 57%) разных организационно-правовых форм и разной собственности находятся в сложном и неопределенном положении. Часть из них продолжает строить свою деятельность по прежней схеме, как медицинские учреждения, рассчитывая привлечь для санаторного лечения фонды промышленных предприятий и личные сбережения граждан, а также относительно небольшое количество средств, оставшихся в распоряжении государственных внебюджетных фондов социального страхования и социальной защиты. Другая часть, претендуя на эти же источники финансирования, проводят постепенную реорганизацию своей структуры, значительно урезая собственную медицинскую базу и оставляя только пользующиеся спросом лечебно-профилактические услуги и развивая дополнительные сервисные услуги.

Из числа факторов, оказывающих влияние на рынок санаторно-курортных услуг, наиболее значимыми являются:

Уровень жизни населения, как показатель – уровень дохода населения

Например, во время финансово-экономического кризиса объем потребления санаторно-курортных услуг значительно снизился, причем как со стороны индивидуальных потребителей, так и со стороны организаций, приобретающих путевки для своих сотрудников.

Состояние здоровья населения

Именно от потребностей лечения или профилактики заболеваний населения напрямую зависит профиль санаторных организаций.

Участие государства в санаторно-курортной отрасли

Государственные программы по социальной поддержке и комплекс мер по здравоохранению положительно влияют на санаторно-курортную отрасль. Ещё 20-30 лет назад количество и показатель заполнения санаториев значительно превышали текущие значения, т.к. санаторно-курортная отрасль полностью контролировалась государством.

Политическая обстановка в стране

Неспокойная политическая обстановка в разных регионах России может способствовать оттоку потребителей санаторных услуг.

Наличие природных ресурсов для создания рекреационной зоны

Анализ текущего предложения на рынке недвижимости

Российский рынок недвижимости можно разделить на два основных географических сегмента: столичный и региональный.

Столичный рынок отличает высокая степень проникновения современных моделей ведения бизнеса, высокий уровень жизни населения и сравнительно высокий общий спрос на соответствующие услуги. Анализируя эти пункты можно сделать вывод, что столичные рынки близки к западным. Это позволяет сравнительно легко заимствовать западные стандарты и без принципиальных изменений применять их к российским условиям.

В регионах эти условия не выполняются: объем потенциальных потребителей услуг тут слишком мал, а их уровень доходов не позволяет создавать приток капитала, необходимый для поддержания инфраструктуры таких объектов. Поэтому основной особенностью регионального рынка коммерческой недвижимости является адаптация их стандартов к условиям меньшего финансирования, выражающаяся в изменении бизнес-процессов и функционала таких объектов в соответствии с условиями внешней среды. Различные формы, которые принимают эти изменения, представляют не только интерес для инвесторов в среднесрочной перспективе при реализации конкретных проектов, но и могут предоставить необходимый опыт для долгосрочного инновационного развития рынка.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» (по полному кругу организаций, включая объемы работ, не наблюдаемых прямыми статистическими методами в строительстве) в январе-сентябре 2012г. составил 3648,7 10 млрд. рублей, или 101,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года (в постоянных ценах).

Выборочное обследование деловой активности строительных организаций во II квартале 2012 г. проводилось по состоянию на 10 мая 2012 года. В нем приняли участие 6,5 тыс. строительных организаций, различных по численности занятых и формам собственности, в том числе 4,3 тыс. субъектов малого предпринимательства.

Обобщенная оценка конъюнктуры в строительстве. Во II квартале 2012 г. руководители 75% строительных организаций оценили экономическую ситуацию в строительстве как «удовлетворительную», 15% - как «неудовлетворительную» и лишь 10% - как «благоприятную».

В III квартале 2012 г. 71% руководителей строительных организаций не ожидает ее изменения, 25% - считают, что экономическая ситуация в строительстве улучшится, 4% - ожидают ее ухудшения.

Баланс оценок экономической ситуации в строительстве, рассчитанный как разница между процентом положительных и процентом отрицательных ответов, во II квартале 2012 г. составил (-5%). По прогнозам руководителей, в III квартале 2012 г. баланс оценок изменения данного показателя составит (+21%).

Индекс предпринимательской уверенности во II квартале 2012 г. составил (-6%), что соответствует уровню II квартала 2011 г. и на один процентный пункт больше, чем в I квартале 2012 года.

Таблица 3.2 Индекс предпринимательской уверенности в строительстве, %

2011 г.				2012 г.
	II квартал	III квартал	IV квартал		I квартал	II квартал
Российская Федерация	-6	-8	-12		-7	-6
Центральный федеральный округ	-16	-18	-13		-12	-11
Северо-Западный федеральный округ	-1	-9	-1		-10	-10
Южный федеральный округ	-8	-11	-4		-3	-7
Северо-Кавказский федеральный округ	0	-1	0		0	-5
Приволжский федеральный округ	-7	-9	-6		-2	-6
Уральский федеральный округ	-2	-5	-2		-2	-2
Сибирский федеральный округ	-10	-17	-9		-8	-11
Дальневосточный федеральный округ	-7	-8	-3		-5	-6
Московская область	-18	-24	-21		-12	-13
г. Москва	-13	-13	-11		-13	-13

Источник: ФСГС РФ

Повышение деловой активности в III квартале 2012г. наблюдалось в 23 субъектах Российской Федерации. Результаты проведенного обследования свидетельствуют, что в 39 из 80 субъектов Российской Федерации, участвующих в обследовании, индекс предпринимательской уверенности выше, чем в среднем по России. Положительное значение этого показателя отмечалось в Тюменской, Свердловской, Калининградской, Брянской, Липецкой, Орловской областях, республике Татарстан, Забайкальском и Ставропольском краях, Чукотском автономном округе. Самое низкое значение индекса предпринимательской уверенности (-36%) зафиксировано в Вологодской области.

Наибольшее увеличение объема работ, выполняемых по виду деятельности "Строительство", в III квартале 2012г. (по сравнению со II кварталом 2012г.) наблюдалось в республиках Башкортостан, Калмыкия, Марий Эл, Удмуртская, Татарстан, Хабаровском крае, Амурской, Белгородской, Воронежской, Магаданской, Мурманской, Иркутской, областях.

В III квартале 2012г. руководители строительных организаций 69 субъектов Российской Федерации ожидают рост объемов работ и 58 прогнозируют увеличение численности занятых в строительстве. Наиболее интенсивное увеличение численности занятых предполагают строительные организации республик Адыгея, Хакасия, Чеченской республики, Забайкальского края, Липецкой, Брянской, Орловской, Свердловской областей, Чукотского автономного округа.

Ввод в действие строительных объектов

В январе - сентябре 2012г. введено в действие 148,0 тыс. зданий (в январе-сентябре 2011г. – 139,7 тыс. зданий), их общий строительный объем составил 244,3 млн. куб. метров (в январе-сентябре 2011г. – 224,9 млн. куб. метров), общая площадь – 55,4 млн. кв. метров (в январе-сентябре 2011г. – 51,8 млн. кв. метров). Из числа введенных в действие в январе-сентябре 2012г. зданий 93,6% составляют здания жилого назначения.

В январе-сентябре 2012г. организациями всех форм собственности построено 408,6 тыс. квартир общей площадью 34,6 млн. кв. м., что на 2,7% выше соответствующего периода предыдущего года. Индивидуальными застройщиками построено 17,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 51,5% от общего объема жилья, введенного в январе-сентябре 2012 года. В 2011г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 785,6 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 62,3 млн. кв. метров. Современный уровень жилищного строительства по количеству введенного жилья составляет около 86% от наибольшего ввода, достигнутого в 1987г. (72,8 млн. кв. метров).

С 2002г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось. В 2011г. объемы строительства жилых домов увеличились (на 6,6% больше по сравнению с 2010г.). Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв. метров в 2000 г. до 436 кв. метров в 2011г., по сравнению с 2010г. он увеличился на 27 кв. метров. Улучшилась обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2011г. в среднем на одного жителя приходилось 23,0 кв. метра общей площади жилых помещений против 22,6 кв. метра в 2010г. и 19,2 кв. метра в 2000 году.

В январе-мае 2012г. введено 177,4 тыс. новых квартир общей площадью 15,8 млн. кв. метров, что составило 103,7% к январю-маю 2011 года.

Таблица 3.3 Динамика ввода в действие жилых домов

	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	Январь-май 2012
Введено жилых домов, млн. м2 общей площади	33,8	36,4	41,0	43,6	50,6	61,2	64,1	59,9	58,4	62,3	15,8
в % к предыдущему году	106,7	107,7	112,6	106,1	116,1	121,6	104,6	93,5	97,6	106,6	103,7

Источник: ФСГС РФ

Среди субъектов Российской Федерации в 2011г. наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 13,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,9%, Санкт-Петербурге - 4,3%, Республике Татарстан - 3,8%, Республике Башкортостан и Тюменской области - по 3,4%, Ростовской области - 3,0%, Свердловской области и Москве - по 2,9%, Нижегородской и Новосибирской областях - по 2,4%.

Рисунок 3.1 Объемы жилищного строительства по субъектам РФ

Объемы жилищного строительства по субъектам РФ

Источник: ФСГС РФ

Наибольшие объемы жилья в расчете на 1000 человек населения в 2011г. введены в Московской области - 1153 кв. метров общей площади, что почти в 3 раза выше среднероссийского уровня (436 кв. метров), в Ненецком автономном округе - 719 кв. метров, Белгородской области - 748 кв. метров, Чувашской Республике - 710 кв. метров, Краснодарском крае - 702 кв. метров, Липецкой области - 652 кв. метров, Ленинградской области - 623 кв. метров, Республике Татарстан - 631 кв. метров, Тюменской области - 626 кв. метров. В десятку лидеров по этому показателю в 2011г. также попали Калужская и Новосибирская области.

Менее 100 кв. метров на 1000 человек населения за год построено в Чеченской Республике, Чукотском автономном округе и Мурманской области.

В 2011г. на территории 9 субъектов Российской Федерации более, чем на четверть по сравнению с 2010г., возрос объем сданного в эксплуатацию жилья, из них в Хабаровском крае, Оренбургской, Орловской и Самарской областях, Ханты-Мансийском автономном округе - Югра - в 1,3 раза; Республике Коми, Амурской и Ярославской областях - в 1,4 раза. Высокие темпы жилищного строительства в 2011г. сложились в Чукотском автономном округе при небольших размерах введенной площади, не превышающей 3,0 тыс. кв. метров.

По сравнению с 2010г. произошло значительное снижение объемов жилищного строительства на территории Ненецкого автономного округа - на 28,1%, Тульской области - на 33,5%, Чеченской Республики - на 34,1%, Республики Ингушетия - на 48,3%.

Доля построенного жилья застройщиками частной формы собственности в 2011г. составила 85,6% от общего ввода жилья, что на 0,6 процентного пункта меньше, чем в 2010 году. Увеличилась доля построенного жилья застройщиками государственной формы собственности, а муниципальной - осталась на прежнем уровне.

В 2011г. доля построенного жилья организациями государственного сектора экономики в общем объеме введенных в действие жилых домов в целом по России составила 5,3%, в Санкт-Петербурге - 25,4%, Приморском крае - 37,2%, Хабаровском крае - 50,4%, Камчатском крае - 68,1% и Чукотском автономном округе - 100,0%.

В 2011г. для членов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) построено 361,2 тыс.кв.метров общей площади жилья. Жилищно-строительными кооперативами осуществлялся ввод жилья на территории 18 субъектов Российской Федерации. При этом доля такой формы жилищного строительства незначительна (0,6% в среднем по России) и только в трех субъектах Российской Федерации она превышает 3% (Брянской - 3,4%, Кировской - 3,8% и Саратовской - 9,4% областях).

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в жилища в 2011г. использованы в объеме 1566,9 млрд. рублей, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 14,5% против 12,2% в 2010 году.

Из общего объема инвестиций (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами), направленных на строительство многоквартирных жилых домов, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия средства населения составили 84,1 млрд. рублей, или 23,2% (против 21,2% в 2010г.).

Во 2-м квартале 2012 года наблюдалось увеличение активности инвестиций на российском рынке недвижимости. Общий объем инвестиций вырос по сравнению с 1-ым кварталом 2012 года на 177% – с 643 млн. долл. до 1 780 млн. долл. При этом объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг во 2-м квартале 1 774 млн. долл. против 608 млн. долл. в 1-м квартале года, тем самым продемонстрировав рост 192%.

Рисунок 3.2 Динамика инвестиций в недвижимость

Источник: Jones Lang LaSalle

В целом по итогам первого полугодия объем инвестиций в российскую недвижимость достиг 2,4 млрд. долл., что ниже рекордного уровня, зафиксированного в первом полугодии 2011 года (4,04 млрд. долл.), однако на 21% выше показателя аналогичного периода 2010 года. Несмотря на сохраняющиеся проблемы в Еврозоне, российские и иностранные инвесторы продолжают демонстрировать повышенный интерес к высококачественным активам на рынке недвижимости в России. Это подтверждается как недавно закрытыми сделками, так и теми, закрытие которых ожидается в ближайшее время. Среди них – покупка Группой БИН портфеля девелоперских проектов стоимостью 983 млн. долл., состоящего из МФК Summit, жилого микрорайона «Садовые кварталы», гостиничного проекта «Люксъ Отель», а также земельного участка размером 8,8 га на территории РТИ «Каучук» в Очаково. В результате общий объем инвестиций в недвижимость в 2012 году составит около 6,5 млрд. долл.

Наибольшую активность на российском рынке по-прежнему проявляют локальные инвесторы: с их участием прошло 63% сделок от общего объема транзакций первого полугодия 2012 года. Благодаря закрытию во 2-м квартале года нескольких крупных сделок с участием иностранного капитала, доля зарубежных инвесторов в общем объеме инвестиций за полугодие достигла 37%. Иностранные инвесторы продолжают демонстрировать интерес к привлекательным возможностям инвестиционного рынка недвижимости России. Ожидается, что их активность до конца года будет высокой, и по итогам 2012 года их доля в общем объеме сделок будет как минимум на уровне 2011 года – первого полугодия 2012 года.

Как и в 2011 году, в первом полугодии 2012 года основной объем инвестиций привлекли торговый и офисный сегменты рынка – по 42% от общего объема сделок каждый.

Рисунок 3.3 Доли инвестиций по секторам, 2007 – 1 пол. 2012 гг., %

Покупка отчёта для полного доступа к данным

Источник: Jones Lang LaSalle

Рыночная ликвидность

В целом, ввиду растущих глобальных рисков, становые риски России увеличились во 2-м квартале 2012, спрэды 5-летних дефолтных свопов России увеличились до 231 б.п. с 184 б.п. в конце марта.

Можно по-прежнему наблюдать наличие доступного финансирования на российском рынке, что является ключевым фактором для инвестиционного рынка недвижимости. Российские банки, главным образом Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, продолжают предоставлять финансирование или продлевать срок погашения ранее выданных кредитов для строящихся объектов с продуманной концепцией. Например, ВТБ открыл кредитную линию объемом в 21 млрд руб. (около 650 млн долл.) дочерней компании AFI Development для рефинансирования ранее полученных кредитов и расходов, связанных со строительством АФИМОЛЛ Сити. Сбербанк предоставил компании «Стенос» кредит в размере 2,27 млрд руб. (около 70 млн долл.) на строительство гостиничного комплекса «Акватория» в Краснодарском крае. В то же время иностранные банки (например, Райффайзенбанк, UniCredit Bank и Aareal Bank) также являются активными участниками рынка кредитования.

Российские девелоперы продолжают демонстрировать интерес к IPO как инструменту привлечения финансирования. Несмотря на то, что O1 Properties отложила проведение IPO на Лондонской фондовой бирже на фоне неблагоприятной рыночной ситуации, российские девелоперы продолжают объявлять о планах по проведению размещений в ближайшие годы, когда ситуация на глобальных рынках стабилизируется. Например, ГК «Регионы» объявила о намерении провести IPO в 2013 году, в рамках которого компания может продать около 24% акций. Российский девелопер Amtel Properties объявил о планах провести размещение в 2013-2014 гг. в зависимости от конъюнктуры рынка. Девелопер жилой недвижимости ГК «ПИК» планирует провести в ближайшие годы SPO, продав до 25% акций. Вполне вероятно, что можно будет увидеть больше подобных примеров в ближайшие годы.

Ценообразование на реализуемую недвижимость

На стоимость объектов коммерческой недвижимости, в частности на производственно-складские базы, в основном оказывают влияние следующие факторы:

местоположение;

размер участков;

наличие коммуникаций;

наличие дополнительных транспортных возможностей (ж/д, причальная стенка, близость крупных автотранспортных магистралей);

качество подъезда;

год постройки и состояние зданий;

транспортная доступность.

По данным Росстата в таблице 3.4 приводятся средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации в 2008-2012 гг. на конец квартала в тысячах рублей за 1 кв. метр общей площади:

Рисунок 3.4 Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ

Рисунок 3.4 Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ

Источник: Росстат

Как видно из рисунка 3.5 за последние 2 года средние цены на жилье в среднем по России снизились. Особенно ярко это заметно на рынке вторичного жилья.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади отдельностоящих жилых домов (квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений, и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками), в январе-сентябре 2012г. составила 33 723 рубля (в январе-сентябре 2011г. – 32 325 рублей). В 1,5 раза и более этот уровень превышен в Сахалинской области (59 065 рублей), г. Москве (53 406 рублей), Ямало-Ненецком автономном округе (50 133 рубля), Чеченской Республике (49 580 рублей) и Республике Саха (Якутия) (49 572 рубля). В 52 субъектах Российской Федерации эта стоимость ниже, чем в среднем по России, из них наиболее низкая - в Республике Адыгея (18 862 рубля), Карачаево-Черкесской Республике (21 907 рублей) и Липецкой области (21 957 рублей).

В декабре 2012 года был утвержден Приказ Госстроя от 27.12.2012 N 117/ГС "О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации на первое полугодие 2013 года и показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на I квартал 2013 года" (Зарегистрировано в Минюсте России 01.02.2013 N 26791).

Тенденции и прогнозы развития рынка недвижимости в области

Большинство экспертов склонны считать, что рынок недвижимости будет активно расти. Интерес к этому рынку проявляют не только российские инвесторы, но и иностранные. Несмотря на острую ситуацию на мировых финансовых рынках, инвесторы ищут «спокойные гавани», и, по мнению многих, строительство недвижимости в России – достаточно перспективный сегмент.

Все эксперты ожидают, что рост будет, но он будет не резким, а плавным – для рынка недвижимости не характерны резкие скачки. К тому же большинство проектов такого масштаба реализуются при помощи банков в рамках проектного финансирования, а этот инструмент у банков и раньше-то не пользовался большой популярностью, а сейчас, в эпоху сжатия ликвидности и вывода денег из страны, – тем более.

По данным Росстата доходы населения растут, однако спрос населения сейчас тоже прогнозировать непросто: с одной стороны, оно активно сберегает деньги (что следует из статистики вкладов банковской системе), с другой стороны, неизвестно, когда граждане решат забрать свои деньги из банков и потратить. Да и на что они их потратят – пока предсказать достаточно сложно. А растущие темпы кредитования, к тому же, говорят о том, что граждане по-прежнему готовы потреблять.

В первом полугодии 2012 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдается увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

По состоянию на 1 июля 2012 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. увеличилось на 20 кредитных организаций и составило 658 участников, из них 511 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2012 г. ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 212 кредитных организаций (на 17% больше по сравнению с аналогичным периодом 2011 г.), в иностранной валюте — 10 кредитных организаций.

Организационный план

План по персоналу

Все принимаемые работники будут приняты на работу после прохождения испытательного срока 1-3 месяца, и оформлены на работу по срочным трудовым договорам. В связи с тем, что данный штат компании создается на временной основе, в дальнейшем привлеченные сотрудники могут продолжить свою карьеру в компании Инициатора проекта «Горнозаводчик».

Всего в компании будет работать 6 работников (таблица 4.1.):

Таблица 4.1 Персонал и зарплата

№	Наименование должности	Количество	З/п 1 работника, тыс. руб./мес.	Итого ФОТ, тыс. руб.
1	Генеральный директор	1	50	50
2	Главный бухгалтер	1	40	40
3	Специалист	3	35	105
4	Водитель	1	25	25
	Итого	6		220

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) Ростовской области с 2013 года составляет 4 611 рублей.

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта создания производства приведены в таблице 4.2:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Обоснование эффективности проекта	01.09.2013	49	20.10.2013
Получение инвестиционного кредита № 1	30.10.2013	548	01.05.2015
Выкуп основной части имущества ЗАО "Рабочий"	30.11.2013	32	01.01.2014
Работа компании по реализации активов	01.11.2013	545	30.04.2015
Получение инвестиционного кредита № 2	01.02.2014	730	01.02.2016
Возврат заемных средств компании	01.02.2014	1096	01.02.2017

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Начало и продолжительность работ отображаются в графическом виде на рисунке 4.1:

Рисунок 4.1 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Источники, формы и условия финансирования

Для реализации данного проекта планируется использование 100% заемных средств. Заемные средства будут представлять собой 2 отдельных кредита, которые планируется получить в российском банке на 3 года под 14% годовых. Для расчета в данном бизнес-плане приняты следующие условия кредита:

Таблица 4.3 Основные параметры кредитов

Наименование	Мера	Кредит № 1	Кредит № 2
Сумма кредита	тыс. руб.	480	250
Ставка	%	14%	14%
Срок кредита	мес.	18	39
Каникулы по телу кредита	мес.	3	3
Каникулы по процентам кредита	мес.	3	3

Источник: аналитика MegaResearch

Переплата процентов по данному проекту за период пользования кредитом составит 46 232 тыс. руб. по кредиту №1 и 42 149 тыс. руб. по кредиту № 2.

Финансовый план

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 4-х летний горизонт планирования. Ставка дисконтирования (10,0%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется средним уровнем риска (чувствительностью проекта к изменениям рынка в целом).

Допущения о продукте

Основными продуктами данного проекта являются объекты недвижимости, выкупленные у ЗАО «Рабочий», среди них:

Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

Элеваторный комплекс в Ростовской области

Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

Здание бывшего детского сада в г. Ростов-на-Дону

Пансионат «Водопадный»

Реализация оборудования завода

Металлолом (демонтированные металлоконструкции бывших производственных цехов ЗАО «Рабочий»)

Допущения об инвестиционных издержках

Инвестиционные издержки подразделены на 2 категории: первоначальные затраты на выкуп активов ЗАО «Рабочий»; оборотные средства на создание офиса компании, а также средства на выплату зарплаты и обслуживание кредита, пока выручки по проекту еще не достаточно.

Для определения суммы необходимого первоначального оборотного капитала был произведен прогнозный расчет прибылей и убытков по текущей деятельности предприятия до момента выхода на самоокупаемость.

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

Для расчета первоначальных оборотных средств был произведен анализ перечня необходимых ресурсов для осуществления всей текущей деятельности в рамках проекта. В данные перечень вошли такие категории затрат как:

административные затраты;

фонд оплаты труда сотрудников предприятия;

средства на обслуживания кредита;

прочие затраты.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ПпиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ПпиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные показатели.

Номенклатура и цены

Основной продукцией данной компании будут являться активы завода ЗАО «Рабочий», выкупленные Инициаторами проекта в собственность.

В расчете приняты следующие наименования и цены:

Таблица 5.1 Номенклатура и цены

№	Продукция	Единица измерения	Характеристика актива	Стоимость реализации активов, тыс. руб.
1	Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"	площадь, тыс. м 2	89,386	759,781
2	Элеваторный комплекс в Ростовской области	хранение тыс. м 3 зерна	127,000	200,000
3	Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия	хранение тыс. м 3 зерна	36,000	40,000
4	Детский сад в г. Ростов-на-Дону	здание площадью, м 2	1,146	40,000
5	Пансионат «Водопадный»	площадь, м 2	27,900	300,000
6	Реализация оборудования завода	Перечень оборудования	п. 2.2.1	290,000
7	Металлолом	тонн металлолома	14 тыс. тонн	112,000

Источник: данные Заказчика

Данная стоимость была сформирована на основании проведенных оценок объектов недвижимости специализированными оценочными компаниями и организациями.

Инвестиционные издержки

Капитальные затраты, которые потребуются на реализацию проекта приводятся в таблице 5.2:

Таблица 5.2 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

№	Капитальные затраты	Тыс. руб.
1	Требования кредиторов по залоговому имуществу должника - СБ РФ	331,000
2	Третья очередь	183,100
3	Требования по возмещению убытков	66,800
4	Текущая задолженность	75,100
5	Закупка мебели/ оборудования для офиса	600
Итого		656,600

Источник: расчеты MegaResearch

Покрытие дефицита кэш-фло 2 312 тыс. рублей – это минимальные необходимые вложения, которые пойдут на обслуживания кредита, оплату труда и оплату постоянных издержек, пока выручки по проекту еще не достаточно.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

Потребность в первоначальных оборотных средствах складывается из потребности проекта в необходимых составляющих для старта реализации объектов недвижимости. В данном проекте потребность в первоначальных оборотных средствах складывается из следующих составляющих:

2 180 тыс. руб. – издержки проекта и ФОТ 1-2 месяц реализации проекта;

132 тыс. руб. – налоги и сборы 1-2 месяц реализации проекта.

Таким образом, суммарные первоначальные оборотные средства проекта составляют 2 312 тыс. руб.

Налоговые отчисления

Предприятие использует общий режим налогообложения.

Под общим налоговым режимом (или как его часто называют ОСН), подразумевается режим выплаты налогов, установленный для организаций с различными организационно-правовыми формами (если они при этом не пользуются специальными налоговыми режимами).

Предприятия, которые пользуются ОСН, ведут полный учет с использованием всех бухгалтерских счетов, а также аналитики и субсчетов. Помимо этого, такие организации должны заполнять налоговые регистры с числом, не превышающим сотню. В случае ошибки бухгалтера при учете доходов и расходов, может быть воспринят налоговым органом как искусственное занижение доходов предприятия, что повлечет за собой наложение штрафных санкций.

Основные налоги режима показаны в таблице 5.3:

Таблица 5.3 Налоговое окружение

Период	Ставка
Налог на прибыль	20 %
ФОТ	30 %
Страховые взносы в пенсионный фонд РФ	22%
Фонд социального страхования РФ	2,9%
Федеральный фонд обязательного медицинского страхования	1,3%
Налог на имущество	2,2 %
НДС	18%

Источник: Налоговый кодекс РФ

При ОСН производится уплата следующих видов налогов: - НДС (ежеквартальная или ежемесячная уплата с ежеквартальной отчетностью);

- НДФЛ (ежемесячная выплата и ежегодная отчетность);

- налог на прибыль (ежеквартальные уплата и отчетность);

- акцизы (в случае производства или реализации спиртосодержащей и табачной продукции – ежемесячные уплата и отчетность);

- водный налог (ежеквартальные уплата и отчетность);

- налог на имущество (ежеквартально);

- транспортный налог (ежеквартально);

- земельный налог (ежеквартально).

Помимо этого, в пенсионный фонд должны быть ежемесячно внесены взносы, и ежеквартально отчетность по их внесению, а также дважды в год отчетность по индивидуальным сведениям. В фонд страхования выплаты также осуществляются ежемесячно, а отчеты предоставляются ежеквартально.

Налоговая ставка по видам использования земель: 1,15 процент от кадастровой стоимости земельного участка согласно Решению Ростовской-на-Дону Городской Думы четвертого созыва № 38 от 23 августа 2005 года “Об утверждении «Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на-Дону»” (в ред. от 28.08.2012 г. № 320).

Вид использования земель для расчета земельного налога: земельные участки фабрик, заводов, комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов, типографий и других промышленных предприятий, баз, складов и прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Рыночная стоимость земельных участков приводится без учета НДС, так как в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость, то есть НДС не облагаются.

Издержки проекта

Издержки данного проекта представляют собой затраты на управление, обслуживание офиса, коммунальные затраты и ФОТ.

Основные постоянные издержки проекта представлены в таблице 5.4:

Таблица 5.4 Издержки проекта, тыс. руб. в мес.

№	Показатель	Тыс. руб.
1	Связь и интернет	20
2	Канцелярские расходы	5
3	Транспортные расходы	12
4	Представительские расходы	50
5	Непредвиденные расходы	15
6	Охрана объектов недвижимости	598
7	Оплата электроэнергии ЗАО "Рабочий" до момента полной реализации актива	120
8	Оплата коммунальных услуг других объектов	50
9	Заработная плата	220
	ИТОГО	1,090

Источник: расчеты MegaResearch

* Расходы на электроэнергию производственных зданий ЗАО «Рабочий» складываются из потребляемых мощностей трансформаторной подстанцией, обслуживающий близлежащий район Ростова-на-Дону.

Издержки проекта исчисляются на протяжении 18 месяцев реализации проекта, в течении которых происходит реализация активов компании.

План продаж

План продаж был сформирован на основании предварительных договоренностей Инициатора проекта с предполагаемыми партнерами по дальнейшему выкупу активов компании.

В процентном соотношении по месяцам продажи активов план продаж выглядит следующим образом:

Рисунок 5.1 График продаж активов, %

Рисунок 5.1 График продаж активов, % Источник: Данные Заказчика, расчеты MegaResearch

Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана продаж и цен на предоставленные активы. План ежемесячной выручки представлен в таблице 5.5:

Таблица 5.5 План выручки по месяцам 1 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период	Jul-13	Aug-13	Sep-13	Oct-13	Nov-13	Dec-13
Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"	-	-	-	-	-	21,596
Элеваторный комплекс в Ростовской области	-	-	-	-	-	5,685
Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия	-	-	-	-	-	1,137
Детский сад в г. Ростов-на-Дону	-	-	-	-	-	1,137
Пансионат «Водопадный»	-	-	-	-	-	8,527
Реализация оборудования завода	-	-	-	-	-	8,243
Металлолом	-	-	-	-	-	6,222
Итого	-	-	-	-	-	52,546

Источник: расчеты MegaResearch

Таблица 5.6 План выручки по месяцам 2 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период	Jan-14	Feb-14	Mar-14	Apr-14	May-14	Jun-14
Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"	21,596	17,996	17,996	21,596	28,794	53,989
Элеваторный комплекс в Ростовской области	5,685	4,737	4,737	5,685	7,580	14,212
Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия	1,137	947	947	1,137	1,516	2,842
Детский сад в г. Ростов-на-Дону	1,137	947	947	1,137	1,516	2,842
Пансионат «Водопадный»	8,527	7,106	7,106	8,527	11,369	21,318
Реализация оборудования завода	8,243	6,869	6,869	8,243	10,990	20,607
Металлолом	6,222	6,222	6,222	6,222	6,222	6,222
Итого	52,546	44,825	44,825	52,546	67,987	122,032

Источник: расчеты MegaResearch

Таблица 5.7 План выручки по месяцам 3 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период	Jul-14	Aug-14	Sep-14	Oct-14	Nov-14	Dec-14
Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"	125,974	143,970	71,985	71,985	23,186	23,186
Элеваторный комплекс в Ростовской области	33,161	37,898	18,949	18,949	6,103	6,103
Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия	6,632	7,580	3,790	3,790	1,221	1,221
Детский сад в г. Ростов-на-Дону	6,632	7,580	3,790	3,790	1,221	1,221
Пансионат «Водопадный»	49,741	56,847	28,423	28,423	9,155	9,155
Реализация оборудования завода	48,083	54,952	27,476	27,476	8,850	8,850
Металлолом	6,222	6,222	6,222	6,222	6,222	6,222
Итого	276,445	315,048	160,635	160,635	55,959	55,959

Источник: расчеты MegaResearch

Таблица 5.8 План выручки по месяцам 4 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период	Jan-15	Feb-15	Mar-15	Apr-15	May-15	Jun-15
Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"	23,186	23,186	23,186	23,186	23,186	-
Элеваторный комплекс в Ростовской области	6,103	6,103	6,103	6,103	6,103	-
Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия	1,221	1,221	1,221	1,221	1,221	-
Детский сад в г. Ростов-на-Дону	1,221	1,221	1,221	1,221	1,221	-
Пансионат «Водопадный»	9,155	9,155	9,155	9,155	9,155	-
Реализация оборудования завода	8,850	8,850	8,850	8,850	8,850	-
Металлолом	6,222	6,222	6,222	6,222	6,222	-
Итого	55,959	55,959	55,959	55,959	55,959	-

Источник: расчеты MegaResearch

Объем ежемесячной выручки может изменяться согласно плану реализации активов. План выручки по годам представлен в таблице 5.9

Таблица 5.9 План выручки по месяцам 4 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период	2013	2014	2015	2016
Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"	43,191	623,844	92,746	-
Элеваторный комплекс в Ростовской области	11,369	164,217	24,414	-
Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия	2,274	32,843	4,883	-
Детский сад в г. Ростов-на-Дону	2,274	32,843	4,883	-
Пансионат «Водопадный»	17,054	246,325	36,621	-
Реализация оборудования завода	16,486	238,114	35,400	-
Металлолом	12,444	74,667	24,889	-
Итого	105,092	1,412,854	223,834	-

Источник: расчеты MegaResearch

Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам для варианта аренды показан в таблице 5.10:

Таблица 5.10 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Статья доходов / расходов	2013	2014	2015	2016
Выручка от реализации	52,546	1,409,442	279,793	0
Издержки проекта	3,270	13,080	5,450	0
Валовый доход	49,276	1,396,362	274,343	0
Налоги (кроме налога на прибыль)	198	792	330	0
EBIT	49,078	1,395,570	274,013	0
EBIT, % (к выручке) средняя	93%	99%	98%	0%
Выплата процентов по кредитам и займам	0	68,094	16,462	3,825
Прибыль (Убыток) до налогообложения	49,276	1,328,268	257,881	-3,825
Налог на прибыль	0	265,654	51,576	-765
Нераспределенная прибыль	49,276	1,062,614	206,305	-3,060
Нераспределенная прибыль нарастающим итогом	49,276	1,111,890	1,318,195	1,315,135
Возврат кредиторской задолженности	0	457,854	182,677	60,199
Чистая прибыль	0	604,760	23,628	-63,259
Рентабельность продаж	0	43%	8%	0%

Источник: расчеты MegaResearch

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в 5.11. Прогноз движения денежных средств по месяцам для данного варианта показан в приложении.

Таблица 5.11 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

	2013	2014	2015	2016
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)	-656,600	0	0	0
Инвестиционные вложения на выкуп активов	656,000	0	0	0
Инвестиционные вложения на создание офиса	600	0	0	0
Оборотные активы	0	0	0	0
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)	38,787	1,061,822	204,496	-3,825
Выручка итого	52,546	1,409,442	279,793	0
Расходы итого	3270	13,080	5,450	0
Начисленные налоги и платежи	10489.2137	266,446	53,385	0
Выплаты процентов	0	68,094	16,462	3,825
Выплата процентов по кредиту № 1	0	44,393	1,839	0
Выплата процентов по кредиту № 2	0	23,701	14,623	3,825
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)	660,000	-457,854	-182,677	-60,199
Собственные средства	0	0	0	0
Заемные средства	660,000	0	0	0
Кредит № 1	480,000	0	0	0
Кредит № 2	180,000	0	0	0
Выплата тела долга	0	457,854	182,677	60,199
Выплата тела долга по кредиту № 1	0	377,589	102,411	0
Выплата тела долга по кредиту № 2	0	80,265	80,265	60,199
Чистый денежный поток (ЧДП)	-617,813	1,061,822	204,496	-3,825
ЧДП нарастающим итогом	-1,609,481	-1,520,316	7,413,112	7,746,489

Источник: расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); чистая приведенная стоимость, NPV; Период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR; Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI; Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод).

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1. (1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3. (3)

Где t — , t + - период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4. (4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5. (5)

Основные финансовые показатели проекта в случае аренды производственного здания показаны в таблице 5.12:

Таблица 5.12 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций
Период расчета, мес.	48
Чистый денежный поток NPV, рублей	598,499
Внутренняя норма доходности IRR (год.), %	131%
Индекс доходности PI, ед.	1.91
Период окупаемости PB, мес.	10.5
Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.	10.6
Инвестиции в проект, рублей	656,600
Средняя рентабельность продаж по проекту, %	43%
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.	565,129
Ставка дисконтирования, %	10.00%

Источник: расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупится через 10,5 месяцев (с учетом дисконтирования). Чистая прибыль проекта составит около 565,13 млн. руб.

На рисунке 5.2 показан график NPV проекта:

Рисунок 5.2 График NPV проекта

График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации. В виду быстрого старта продаж проект имеет быстрый выход на окупаемость.

Анализ рисков проекта

Количественный анализ рисков

Как и любое предприятие, функционирующее на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице:

Таблица 6.1 Основные возможные риски

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
Затягивание процесса выкупа активов ЗАО «Рабочий»	Вероятность: средняя Степень опасности: высокая Влияние: срывы сроков реализации проекта	Контроль продвижения документов, привлечение к управлению проекта высококвалифицированных специалистов
Технические и технологические неполадки	Вероятность: средняя Степень опасности: средняя Влияние: ухудшение качества продукции	Своевременное техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования позволят минимизировать риск сбоев в работе офиса
Операционный риск (возможные ошибки при реализации активов)	Вероятность: средняя Степень опасности: средняя Влияние: отказ потребителей от приобретения объектов	Наем высококвалифицированного персонала. Материальная мотивация персонала в качественной работе.
Рыночные риски
Демпинг цен конкурентов	Вероятность: средняя Степень опасности: высокая Влияние: уменьшение прибыли компании	Сокращение затрат, незначительное снижение цен;
Снижение потребительского спроса	Вероятность: средняя Степень опасности: высокая Влияние: уменьшение прибыли компании	На рынке коммерческой недвижимости, согласно данным исследования, не предвидится снижение объемов потребления;
Задержка оплаты услуг от потребителей	Вероятность: средняя Степень опасности: средняя Влияние: уменьшение оборотного капитала	Работа только по предоплате
Затягивание процесса реализации активов	Вероятность: средняя Степень опасности: высокая Влияние: срывы сроков реализации проекта	Контроль продвижения документов, привлечение к управлению проекта высококвалифицированных специалистов
Ужесточение налогового и лицензионного законодательства	Вероятность: средняя Степень опасности: средняя Влияние: Укрупнение участников рынка и сокращение их количества	Отслеживание изменений в законодательстве и своевременное принятие мер по устранению всех возникающих несоответствий

Источник: аналитика MegaResearch

Приложения

Отчет о движении денежных средств по месяцам (вариант аренды производственного здания), тыс. руб.

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2013 год.

	Jan-13	Feb-13	Mar-13	Apr-13	May-13	Jun-13	Jul-13	Aug-13	Sep-13	Oct-13	Nov-13	Dec-13
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-331,600	-325,000	0
Инвестиционные вложения на выкуп активов	0	0	0	0	0	0	0	0	0	331,000	325,000	0
Инвестиционные вложения на создание офиса	0	0	0	0	0	0	0	0	0	600	0	0
Оборотные активы	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-1,156	-1,156	41,099
Выручка итого	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	52,546
Расходы итого	0	0	0	0	0	0	0	0	0	1,090	1,090	1,090
Начисленные налоги и платежи	0	0	0	0	0	0	0	0	0	66	66	10,357
Выплаты процентов	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата процентов по кредиту № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата процентов по кредиту № 2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	480,000	180,000	0
Собственные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Заемные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	480,000	180,000	0
Кредит № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	480,000	0	0
Кредит № 2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	180,000	0
Выплата тела долга	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата тела долга по кредиту № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата тела долга по кредиту № 2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Чистый денежный поток (ЧДП)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-332,756	-326,156	41,099
ЧДП нарастающим итогом	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-332,756	-658,912	-617,813
Баланс Наличности на начало периода	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	147,244	1,088
Баланс Наличности на конец периода	0	0	0	0	0	0	0	0	0	147,244	1,088	42,187
Чистый дисконтированный доход (NPV)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-332,756	-326,156	41,099
NPV нарастающим итогом	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-332,756	-658,912	-617,813

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2014 год.

	Jan-14	Feb-14	Mar-14	Apr-14	May-14	Jun-14	Jul-14	Aug-14	Sep-14	Oct-14	Nov-14	Dec-14
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Инвестиционные вложения на выкуп активов	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Инвестиционные вложения на создание офиса	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Оборотные активы	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)	34,504	28,685	29,047	35,590	48,315	91,927	215,839	247,109	123,971	124,368	41,029	41,437
Выручка итого	52,546	44,825	44,825	52,546	67,987	122,032	276,445	315,048	160,635	160,635	55,959	55,959
Расходы итого	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090
Начисленные налоги и платежи	8,709	7,254	7,344	8,980	12,161	23,064	54,042	61,860	31,075	31,174	10,340	10,442
Выплаты процентов	8,243	7,797	7,344	6,886	6,421	5,950	5,473	4,989	4,499	4,003	3,500	2,990
Выплата процентов по кредиту № 1	5,933	5,544	5,151	4,752	4,348	3,939	3,524	3,104	2,678	2,246	1,809	1,365
Выплата процентов по кредиту № 2	2,311	2,252	2,193	2,133	2,073	2,011	1,949	1,885	1,821	1,757	1,691	1,624
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)	-41,740	-35,808	-36,196	-36,589	-36,988	-37,392	-37,801	-38,216	-38,636	-39,062	-39,494	-39,931
Собственные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Заемные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредит № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредит № 2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата тела долга	41,740	35,808	36,196	36,589	36,988	37,392	37,801	38,216	38,636	39,062	39,494	39,931
Выплата тела долга по кредиту № 1	35,051	29,119	29,507	29,900	30,299	30,703	31,112	31,527	31,948	32,374	32,805	33,243
Выплата тела долга по кредиту № 2	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689
Чистый денежный поток (ЧДП)	34,504	28,685	29,047	35,590	48,315	91,927	215,839	247,109	123,971	124,368	41,029	41,437
ЧДП нарастающим итогом	-583,309	-554,624	-525,577	-489,987	-441,672	-349,744	-133,905	113,204	237,175	361,543	402,572	444,009
Баланс Наличности на начало периода	42,187	34,951	27,828	20,679	19,680	31,008	85,543	263,581	472,474	557,808	643,114	644,649
Баланс Наличности на конец периода	34,951	27,828	20,679	19,680	31,008	85,543	263,581	472,474	557,808	643,114	644,649	646,155
Чистый дисконтированный доход (NPV)	34,504	28,685	29,047	35,590	47,933	90,479	210,757	239,382	119,144	118,580	38,810	38,886
NPV нарастающим итогом	-583,309	-554,624	-525,577	-489,987	-442,054	-351,575	-140,818	98,564	217,708	336,288	375,098	413,984

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2015 год.

	Jan-15	Feb-15	Mar-15	Apr-15	May-15	Jun-15	Jul-15	Aug-15	Sep-15	Oct-15	Nov-15	Dec-15
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Инвестиционные вложения на выкуп активов	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Инвестиционные вложения на создание офиса	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Оборотные активы	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)	41,851	42,269	42,325	42,694	42,750	-1,277	-1,205	-1,132	-1,058	-983	-907	-830
Выручка итого	55,959	55,959	55,959	55,959	55,959	0	0	0	0	0	0	0
Расходы итого	1,090	1,090	1,090	1,090	1,090	0	0	0	0	0	0	0
Начисленные налоги и платежи	10,545	10,650	10,664	10,756	10,770	0	0	0	0	0	0	0
Выплаты процентов	2,473	1,949	1,880	1,419	1,349	1,277	1,205	1,132	1,058	983	907	830
Выплата процентов по кредиту № 1	916	461	461	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата процентов по кредиту № 2	1,557	1,488	1,419	1,419	1,349	1,277	1,205	1,132	1,058	983	907	830
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)	-40,375	-40,824	-41,279	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689
Собственные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Заемные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредит № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредит № 2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата тела долга	40,375	40,824	41,279	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689
Выплата тела долга по кредиту № 1	33,686	34,135	34,590	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата тела долга по кредиту № 2	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689
Чистый денежный поток (ЧДП)	41,851	42,269	42,325	42,694	42,750	-1,277	-1,205	-1,132	-1,058	-983	-907	-830
ЧДП нарастающим итогом	485,860	528,129	570,454	613,148	655,898	654,620	653,415	652,283	651,225	650,242	649,335	648,505
Баланс Наличности на начало периода	646,155	647,631	649,076	650,122	686,127	722,188	714,222	706,328	698,507	690,760	683,089	675,493
Баланс Наличности на конец периода	647,631	649,076	650,122	686,127	722,188	714,222	706,328	698,507	690,760	683,089	675,493	667,974
Чистый дисконтированный доход (NPV)	38,963	39,042	38,784	38,813	38,556	-1,143	-1,070	-997	-924	-852	-780	-708
NPV нарастающим итогом	452,948	491,990	530,774	569,586	608,142	606,999	605,930	604,932	604,008	603,156	602,376	601,668

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2016 год.

	Jan-16	Feb-16	Mar-16	Apr-16	May-16	Jun-16	Jul-16	Aug-16	Sep-16	Oct-16	Nov-16	Dec-16
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Инвестиционные вложения на выкуп активов	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Инвестиционные вложения на создание офиса	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Оборотные активы	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)	-752	-672	-592	-511	-429	-345	-261	-175	-88	0	0	0
Выручка итого	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Расходы итого	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Начисленные налоги и платежи	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплаты процентов	752	672	592	511	429	345	261	175	88	0	0	0
Выплата процентов по кредиту № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата процентов по кредиту № 2	752	672	592	511	429	345	261	175	88	0	0	0
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	-6,689	0	0	0
Собственные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Заемные средства	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредит № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредит № 2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата тела долга	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	0	0	0
Выплата тела долга по кредиту № 1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Выплата тела долга по кредиту № 2	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	6,689	0	0	0
Чистый денежный поток (ЧДП)	-752	-672	-592	-511	-429	-345	-261	-175	-88	0	0	0
ЧДП нарастающим итогом	647,754	647,081	646,489	645,978	645,549	645,204	644,943	644,769	644,681	644,681	644,681	644,681
Баланс Наличности на начало периода	667,974	660,534	653,173	645,892	638,692	631,574	624,540	617,591	610,727	603,951	603,951	603,951
Баланс Наличности на конец периода	660,534	653,173	645,892	638,692	631,574	624,540	617,591	610,727	603,951	603,951	603,951	603,951
Чистый дисконтированный доход (NPV)	-636	-565	-493	-422	-351	-281	-210	-140	-70	0	0	0
NPV нарастающим итогом	601,032	600,467	599,974	599,552	599,200	598,920	598,709	598,569	598,499	598,499	598,499	598,499

Данные независимой оценки рыночной и ликвидационной стоимостей земельных участков производственных цехов ЗАО «Рабочий»

Оценка участка 1 946 м 2 по адресу: ул. 23-я линия, 54

по адресу: ул. 23-я линия, 54

Оценка участка 87 440 м² по адресу: ул. 23-я линия, 54

Оценка участка 87 440 мІ по адресу: ул. 23-я линия, 54

Внешний вид зданий и сооружений объектов ЗАО «Рабочий»

Въезд на территорию комбината

Фасад административного здания

Транспортный цех

Склад

Производственное здание

Рафинационный цех

Весовая

Мыловаренный завод

Производственное здание

Маслозавод

Маслоэкстракционный цех

Элеватор

Маслоэкстракционный цех

Элеватор

Источник: Презентация ЗАО «Рабочий» от «Сбербанк»

Предварительные договоры о реализации коммерчесткой недвижимости

Письмо № 1

Письмо № 2

Письмо № 3

Заинтересовал данный отчёт?
Мы готовы обновить данные по персональной цене по Вашему запросу.

Вам может быть интересно

Технико-экономическое обоснование строительства жилого микрорайона в Алуште

Бизнес-план Строительство пивзавода крафтового пива в Московской области

Бизнес-план производства железобетонных блок комнат, 2022

Бизнес-план Строительство завода по производству газобетона в Ростовской области

Бизнес-план Строительство мясохладобойни

Бизнес-план Листовое стекло

Готовые бизнес-планы по теме «Недвижимость, строительство и архитектура»

Бизнес-план хостела

14 июня 2014 г. 33 750 р.

Бизнес-план организация производства ПВХ-профилей (май)

05 мая 2011 г. 50 000 р.

Бизнес-план: Производство сэндвич панелей и прокат легких металлических профилей

22 августа 2014 г. 50 000 р.

Бизнес-план: продажа асфальтоукладчиков

21 ноября 2013 г. 50 000 р.

Аналитическая справка по рынку цемента в Ставропольском крае.

11 августа 2014 г. 50 000 р.

БИЗНЕС-ПЛАН: строительство спортивного комплекса

04 февраля 2018 г. 70 000 р.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) организации производства шлакощелочных вяжущих и газобетонных блоков на их основе

23 октября 2013 г. 50 000 р.

Бизнес-план: Расширение бизнеса за счет приобретения действующего предприятия: производство тротуарной плитки, бордюра и асфальта

13 декабря 2013 г. 50 000 р.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) Строительство завода сухих строительных смесей (с анализом рынка сбыта и рынка сырья)

08 октября 2013 г. 50 000 р.

Бизнес-план: Строительство завода по производству бетонных, арболитовых блоков, тротуарной плитки, бордюров

19 декабря 2013 г. 50 000 р.

Бизнес-план «Создание коттеджного отеля»

10 июня 2012 г. 50 000 р.

Бизнес-план производства пластиковых окон в России

21 июня 2015 г. 50 000 р.

Бизнес-план строительства бизнес-центра

15 ноября 2024 г. 69 900 р.

Бизнес-план: создание предприятия для оказания комплекса услуг по инженерным изысканиям

10 июня 2012 г. 50 000 р.

Бизнес-план: Производство тротуарной плитки (брусчатки) в Казахстане

25 августа 2014 г. 50 000 р.

Dmitry Palkin

Lead Project Manager

8 (800) 55-189-55 ext. 104 pdm@megaresearch.ru

Dmitry specializes in marketing research projects, business plans and strategic consulting.

Order research Order a business plan

Обзоры отраслевых рынков от агентства MegaResearch

все обзоры

13.11.2024

Обзор и анализ различных сегментов рынка страхования

Услуги страхование

Российскому рынку страхования в 2024 году исполнилось 30 лет. За это время его структура полностью сложилась и оформилась, а количество страховых услуг и продуктов заметно выросло. Кроме того, изменились каналы их продаж и технологии взаимодействия основных участников рынка.

18.10.2024

Обзор и анализ рынка страхования жизни

Услуги страхование

Страхование жизни — один из самых крупных сегментов российского страхового рынка, во многом определяющий его общую динамику. Развитию здесь способствует постоянное появление новых привлекательных продуктов, а также значительный рост объема ипотечных кредитов, выданных населению в 2022–2023 годах.

27.09.2024

Обзор и анализ рынка медицинского страхования

Услуги страхование

Пандемия COVID-19 способствовала значительному увеличению спроса на услуги медицинского страхования в России. В 2023–2024 гг. дополнительное влияние на этот рынок оказал дефицит рабочей силы, в условиях которого наличие ДМС в социальном пакете компаний стало важным фактором привлечения и удержания квалифицированных специалистов.

12.09.2024

Обзор и анализ рынка банковского страхования

Услуги банковские услуги

Банковское страхование основано на взаимовыгодном сотрудничестве страховых и кредитных организаций в процессе управления рисками при выдаче последними заемных денежных средств юридическим и физическим лицам. Этот рынок в последние годы растет, основными драйверами его развития в 2019–2023 гг. были программы льготного ипотечного кредитования и рост российского бизнеса после введения санкций и активизации импортозамещения во многих отраслях экономики.

20.08.2024

Обзор и анализ рынка страхования недвижимости

Услуги страхование

После событий февраля 2022 года спрос на страховые продукты, в том числе покрывающие риски, связанные с эксплуатацией домов, квартир и коммерческих объектов, снизился практически до нуля. Однако уже к середине года рынок страхования недвижимости начал постепенно восстанавливаться, а в начале 2023 года полисов продавалось в среднем на 70% больше, чем годом ранее. Основным дайвером роста было увеличение количества выданных ипотечных кредитов, в рамках которых страхование приобретаемого объекта недвижимости обязательно

12.08.2024

Обзор и анализ рынка имущественного страхования

Услуги страхование

Совокупный объем сборов по страховым премиям на рынке страхования имущества в 2023 году превысил 250 млрд руб. Это на 18% больше, чем годом ранее. Основной вклад в столь значительный рост дал сегмент услуг для физических лиц. Аналитики Центрального банка России связывают это с восстановлением кредитной активности населения, так как страхование товаров, приобретаемых на заемные средства, во многих случаях обязательно.

26.02.2024

Анализ рынка соевого шрота в КНР

Пищевая промышленность и С/Х прочее сельское хозяйство

Целью исследования был комплексный анализ рынка, включающий в себя оценку объемов внутреннего производства и внешнеторговых поставок в Китае, в т. ч. импорта из РФ, поиск тарифных и нетарифных ограничений на поставку соответствующей продукции, изучение ценообразования, а также поиск потенциальных потребителей продукции компании-заказчика.

15.02.2024

Анализ рынка свежих вакуумированных овощей Москвы, Московской и Тульской областей

Пищевая промышленность и С/Х фрукты и овощи

Целевыми регионами исследования были выбраны три субъекта Центрального федерального округа: Москва, Московская область и Тульская область. В силу того, что официальная статистика рынка свежих вакуумированных овощей отсутствует, его оценка строилась на основании информации из открытых источников, а также тендерной и внешнеторговой документации. Значительная часть исследования построена на экспертных оценках рынка с позиции как производства, так и потребления.

29.01.2024

Актуальные возможности для производства активных фармацевтических субстанций

Медицина и фармакология БАДы, лекарства и препараты

Специалисты маркетингового агентства MegaResearch проанализировали российский рынок активных фармацевтических субстанций в 2023 году. Основной целью исследования было выявление наиболее востребованных химических веществ, на основе которых изготавливаются лекарственные препараты и которые в настоящее время поставляются преимущественно из-за рубежа. Полученные результаты в дальнейшем будут использоваться для организации производства отечественных аналогов фармакологически активных субстанций иностранного происхождения в рамках программы импортозамещения.

12.01.2024

Рынок лецитина: российские компании вытесняют иностранных конкурентов и наращивают производственные мощности

Пищевая промышленность и С/Х продукты глубокой переработки овощей и фруктов (крахмал, патока, пектин и т.д.)

Компания MegaResearch проанализировала российский и мировой рынки лецитина. В России активно идет процесс импортозамещения, доля зарубежной продукции в объеме рынка в период с 2018 по 2022 г. снизилась с 80% до 38%. Спрос на лецитин растет во всем мире, однако в 2023 году экспорт этого продукта из России заметно сократился. Учитывая, что экспортные поставки занимают до 70% российского рынка, темпы его роста в ближайшей перспективе прогнозируются на довольно умеренном уровне.