Обзор и анализ рынка загородной недвижимости

Рынок строительства индивидуального жилья, как и всю строительную область, в последние 4 года поддерживала масштабная государственная программа льготной ипотеки, которая была запущена весной 2020 года в разгар первой волны пандемии. С середины 2024 года она была отменена, поэтому эксперты ждут снижения спроса на объекты ИЖС, хотя и не такого значительного, как на квартиры в новостройках.

Спрос и предложение на рынке загородной недвижимости

Рост этого рынка ускорился именно в период пандемии, когда люди из-за ухудшающейся эпидемиологической ситуации начали массово уезжать из городов. Поначалу многие переехали в арендованное жилье, но затем, осознав все преимущества жизни за городом, приняли решение строить свои дома.

Возможность взять для этого льготную ипотеку с небольшим первоначальным взносом под выгодную ставку (в среднем на 5 п. п. ниже среднерыночной) появилась с 2022 года и дополнительно стимулировала спрос на рынке загородной недвижимости:

• в 2022 году банки выдали около 33 тысяч кредитов на индивидуальное строительство на сумму более 140 млрд руб. При этом доля льготных ипотечных займов составила 80%;
• в 2023 году количество кредитов на ИЖС увеличилось до 120 000, соответственно вырос и объем кредитования;
• в первой половине 2024 года рост объемов ипотечного кредитования под ИЖС достиг своего пика в преддверие отмены льготной госпрограммы с 1 июля. По данным Министерства финансов России, за январь — май был отмечен рост по показателю год к году в 2 раза в натуральном и в 2,5 раза в денежном выражении— 60 000 кредитов на сумму 289 млрд руб.

Предложение на рынке загородной недвижимости не успевало за таким бурным ростом спроса, что привело к значительному росту цен. По данным экспертов, стоимость строительства квадратного метра загородного жилья в период с 2020 по 2023 год увеличилась в 2–4 раза, в зависимости от технологии. При этом больше всего подорожали газобетонные и каркасные дома.

После окончания действия массовой льготной ипотеки спрос на рынке ИЖС стал снижаться. Специалисты предполагают, что такая ситуация продлится до тех пор, пока Банк России не начнет цикл снижения ключевой ставки. Тем не менее действующие программы семейной ипотеки, несмотря на ужесточение ее условий, а также ИТ-ипотеки будут оказывать рынку определенную поддержку.

Тенденции и прогноз развития рыка загородной недвижимости

Большинство экспертов считает, что строительство собственного загородного жилья будет по-прежнему популярно. Среди основных трендов на рынке загородной недвижимости в 2024 году отмечается:

• смещение спроса на одноэтажные дома с меньшей, чем раньше, площадью. Стоимость строительства растет, поэтому, чтобы уложиться в запланированный бюджет, потребители снижают свои требования по размеру и одновременно стараются оптимизировать планировку дома;
• рост популярности строительства под ключ. Люди предпочитают въезжать в готовые дома, чтобы получить максимум комфорта и не заниматься доделками в течение многих лет;
• требования энергоэффективности. Вместе со стоимостью стройматериалов и соответствующих услуг растут и цены на энергоресурсы, поэтому появляется вполне понятная тенденция к выбору наиболее эффективной технологии строительства с целью экономии затрат на отопление и кондиционирование в будущем;
• строительство из экологичных материалов в классическом архитектурном стиле. Поскольку переезд за город изначально ассоциируется с более безопасным и здоровым образом жизни, собственный дом должен быть построен из экологически чистых материалов. При этом эпоха огромных каменных «дворцов» уходит прошлое, потребители предпочитают рациональность, практичность и классическую архитектуру в стиле необходимой достаточности.

Несмотря на предполагаемое замедление, общий прогноз рынка загородной недвижимости на ближайшую перспективу положительный. Стоимость дома площадью 100–120 м² сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры, однако загородный формат имеет вполне понятные для потребителей преимущества. Бурного роста, как в пандемию или в первой половине 2023 года, аналитики не прогнозируют, но в целом ожидают стабильного развития рынка без серьезных спадов и потрясений.

Аналитика и динамика рынка загородной недвижимости

Доля ИЖС в общем объеме строительства жилья в России стабильно превышает 50% с 2021 года. В 2023 году она составила 53,1%, хотя по итогам первых шести месяцев доходила до 58%. В 2024 году ожидается дальнейший рост этого показателя.

Всего же в период с 2019 по 2023 год объем индивидуального жилищного строительства, по данным Росстата, увеличился практически в 1,5 раза — с 36,7 млн м² до 53,4 млн м². При этом аналитики предупреждают, что эти цифры могут несколько искажать реальную динамику. В последние годы были запущены программы дачной амнистии и льготной газификации загородных участков в Москве, которые требуют обязательной регистрации дома, то есть в официальной статистике объемов ИЖС учитывается и то жилье, которое было построено намного раньше, но зарегистрировано только сейчас.

В рамках краткого обзора рынка загородной недвижимости России можно отметить ряд факторов, которые будут влиять на его развитие в ближайшие годы:

• поскольку спрос на загородные дома останется стабильным, но все же снизится по сравнению с предыдущими пиковыми периодами, конкуренция на рынке вырастет. Застройщики будут вынуждены привлекать потребителей более выгодными условиями как с финансовой точки зрения, так и в области качества жилья;
• планировки домов станут более эффективными и эргономичными;
• одним из решающих факторов выбора места под строительство будет наличие необходимой инфраструктуры.

Большое значение будет также иметь скорость возведения жилья с возможностью адаптации типовых проектов под конкретные потребности заказчиков. Одним из возможных вариантов развития в этой области может стать строительство модульных домов, а также изготовление готовых домокомплектов на заводе с последующей сборкой их на участке. Значительным преимуществом будет наличие в проекте умных технологий — систем безопасности, управления инженерными коммуникациями, климатическим и мультимедийным оборудованием. Активное внедрение технологий, предполагающих использование геотермального отопления, солнечных батарей и новых энергоэффективных материалов, также позволит улучшить качество предлагаемого на рынке загородного жилья.

Регулирование и перспективы развития рынка загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости в 2024 году получил несколько законодательных нововведений:

• механизм оплаты строительства через эскроу-счета, уже несколько лет действующий в сегменте строительства городских многоэтажек, теперь используется и в ИЖС. Это накладывает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков, но, по мнению законодателей, обеспечит большую прозрачность рынка и безопасность потребителей;
• по-прежнему действует упрощенный порядок оформления собственности на деревенские дома и дачные участки (дачная амнистия). В 2024 году она была продлена до 2031 года, в том числе в части оформления имущества общего пользования в СНТ;
• само понятие имущества общего пользования определено для таунхаусов, коттеджных поселков и апартаментов. Раньше юридического статуса оно не имело, что приводило к определенным разногласиям среди владельцев загородной недвижимости относительно правил и оплаты пользования таким имуществом;
• уточнен порядок регистрации объектов недвижимости, оплаты земельного налога и использования материнского капитала при строительстве загородного дома.

В целом ситуация на рынке загородной недвижимости регулируется Жилищным, Земельным, Градостроительным и Налоговым кодексами, а также рядом федеральных законов (об ипотеке, о регистрации прав на недвижимость, об участии в долевом строительстве и т. д.) и другими нормативно-правовыми актами.

По прогнозам аналитиков, динамика рынка в ближайшие 2-3 года будет разнонаправленной. В 2025 году некоторые эксперты ожидают коррекции после бурного роста в предшествующий период. По их мнению, снижение как по стоимости, так и по количеству сделок может составить 5–10%. Затем цены стабилизируются, а следующим драйвером к их росту будет переход к снижению ключевой ставки ЦБ, который может начаться уже в 2025 году. Основной его цикл, скорее всего, придется на 2026–2027 гг., в этот период вновь начнет расти ипотечное кредитование и весь рынок в целом.