Обзор и анализ вторичного рынка недвижимости

Вторичный рынок недвижимости в 2024 году испытывает уже третий серьезный спад, причем значительные колебания происходят с интервалом в два года. После потрясений, связанных сначала с пандемией, а потом с февральскими событиями 2022 года, новый этап снижения начался из-за отмены льготной ипотеки на фоне роста инфляции и повышения ключевой ставки ЦБ РФ. В первом полугодии 2024 года продажи вторичного жилья упали более чем на 15%.

Прогнозы и перспективы вторичного рынка недвижимости

По мнению экспертов, в сложившейся ситуации диктовать условия на рынке будут покупатели, имеющие «живые» деньги на покупку квартиры. Продавцы, желающие быстро продать свою недвижимость, будут вынуждены идти на торг и снижать цены. При этом развитие рынка в целом будет определяться следующими тенденциями:

• те владельцы квартир, у которых нет необходимости в срочной реализации, скорее всего, отложат продажи до стабилизации ситуации и снижения ключевой ставки. Часть из них на это время будут сдавать свою недвижимость в аренду;
• потребители снизят свои ожидания и будут рассматривать варианты в менее престижных районах, с меньшей площадью, менее качественной отделкой и т. д. Эта тенденция будет характера для массового сегмента;
• премиум-сегмента рынка вторичной недвижимости в 2024 году изменения коснутся в меньшей степени. Спрос здесь более стабилен и определяется качеством жилья, его локацией и комфортом окружающей инфраструктуры, а квартиры часто покупаются не для постоянного проживания, а в инвестиционных целях. Поэтому динамика предложения и цен в высокобюджетном сегменте не всегда зависит от экономической конъюнктуры.

Прогноз вторичного рынка недвижимости на 2024 и 2025 годы предполагает продолжение стагнации. Спрос будет поддерживаться за счет альтернативных сделок и отдельных адресных государственных программ. Дальнейшая динамика будет зависеть от денежно-кредитной политики Центрального банка. Перспективы снижения ключевой ставки могут появиться лишь к середине 2025 г., а к значениям ниже 10% она может вернуться в 2027 году. В этот период возможно возобновление льготных ипотечных программ и оживление рынка недвижимости.

Спрос, предложение и динамика цен на вторичном рынке недвижимости

По данным проведенного анализа рынка вторичного рынка недвижимости, стоимость квадратного метра за последние 7 лет увеличивалась со среднегодовым темпом 16,1%, причем основной рост начался в 2020 году. Это стало следствием появившегося дисбаланса между спросом и предложением, вызванного желанием людей вложить имеющиеся средства и решить свои жилищные проблемы в период ускорения инфляции и резкого обесценивания рубля. Дополнительным драйвером этого процесса стали государственные программы льготной ипотеки.

Во второй половине 2024 года рынок трансформировался и превратился в рынок покупателя, поскольку спрос резко уменьшился. Предложение также сокращается — как уже было сказано выше, многие владельцы вторички снимают свои объекты с продажи и переориентируются на сдачу их в аренду.

Сильного снижения цен в целом по рынку его участники не ждут. Скорее всего, подешевеют в основном низколиквидные квартиры и дома — по ним диапазон снижения оценивается в 5–10%, в зависимости от региона и состояния. По востребованным объектам недвижимости цены, вероятно, зафиксируются на текущем уровне. Однако некоторые участники рынка полагают, что в 2025 году тенденция к снижению цен может стать более выраженной.

Коммерческая и жилая недвижимость на вторичном рынке

Как и жилая, коммерческая недвижимость также бывает первичной и вторичной. При этом на вторичный рынок любой объект переходит в тот момент, когда его купил первый владелец. Таким образом, квартира или офис от застройщика — это предложение на первичном рынке, а тот же объект, купленный на стадии строительства и продающийся сразу после сдачи в эксплуатацию, уже считается вторичкой.

Коммерческая недвижимость на вторичном рынке подразделяется на несколько категорий:

• офисная;
• производственно-складская;
• торговая;
• узкопрофильная (здания для банков, предприятий HoReCa и т. д.).

В 2023 году вторичный рынок недвижимости в большинстве коммерческих сегментов показал разнонаправленную динамику. В крупных городах спрос на офисную и торговую недвижимость снизился из-за сокращения количества иностранных компаний, роста цен на покупку и аренду и сокращения доходов бизнеса из-за удорожания кредитов. Многие компании сменили местоположение, съехав из дорогостоящих помещений в центре города на окраины или в пригород. Это привело к снижению стоимости аренды: например, в Москве офисы подешевели на 10%, а торговые помещения — на 6%. Особенностью вторичного рынка коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, является существенно большая эластичность цен: на дисбаланс спроса и предложения они реагируют более заметно и оперативно.

Спрос на производственно-складскую недвижимость, напротив, вырос. Отечественные компании активно замещают импорт и увеличивают свои производственные мощности и объемы выпуска продукции, поэтому им требуются новые помещения для размещения оборудования и складских запасов.

Эксперты прогнозируют, что в 2024–2025 гг. спрос на вторичную коммерческую недвижимость увеличится, конкуренция за свободные площади усилится, а их доля сократится. Это связано с замедлением строительства и ввода новых офисных и торгово-промышленных объектов.

Регулирование и особенности вторичного рынка недвижимости

Государственное регулирование заключается в установлении норм и правил взаимодействия игроков рынка вторичной недвижимости в России. В части административного надзора это создание нормативно-правовой базы, лицензирование и контроль поведения профессиональных участников рынка. Кроме того, государство использует экономические методы контроля, устанавливая систему налогообложения, а также предоставляя льготы и субсидии потребителям на приобретение жилья и коммерческой недвижимости.

Одной из особенностей рынка вторичной недвижимости в последние годы была существенная разница в стоимости по отношению к объектам от застройщика. В 2019 году она составляла 15–17%, а к 2023 г. выросла до 30–40%. Основной причиной многие аналитики считают программы льготной ипотеки, которые распространялись исключительно на первичный рынок жилья. Кроме того, такие квартиры и офисы обычно расположены в хороших локациях, построены по современным технологиям и имеют значительно лучшее наполнение с точки зрения коммуникаций и инфраструктуры.

Более подробную информацию по рассмотренным в этом обзоре вопросам можно получить, заказав расширенный анализ рынка вторичной недвижимости в маркетинговом агентстве MegaResearch.