Обзор и анализ рынка жилой недвижимости

Объем строительства на рынке жилой недвижимости по итогам 2023 года увеличился по сравнению с показателями 2020 г. на 34%. При этом рост цен существенно замедлился — с 10–30% до 7–9% в годовом исчислении, что говорит о снижении спроса на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ во второй половине года. Спрос в сегменте первичной недвижимости поддерживался льготными ипотечными программами, которые запустило и финансировало государство. С середины 2024 года они были отменены, вследствие чего продажи квартир в новостройках упали почти на 20%. По оценкам аналитиков, в ближайшие 1,5–2 года ситуация на рынке жилой недвижимости будет оставаться нестабильной, однако сильного снижения цен ожидать не стоит.

Тенденции и перспективы развития рынка жилой недвижимости

Рекордные темпы роста, отмеченные в 2023 году как по количеству заключенных сделок о переходе прав на недвижимость, так и по объему выданных ипотечных кредитов, сменились существенным снижением спроса и общей стагнацией рынка. В условиях высокой стоимости заемных средств и общей финансовой нестабильности на развитие рынка жилой недвижимости будут оказывать влияние следующие факторы и тенденции:

• поддержка спроса со стороны застройщиков. Период дешевых кредитов на жилье закончился, новые ставки по ипотеке стали фактически заградительными. В этой ситуации девелоперы пытаются субсидировать ипотечные займы своих клиентов за счет собственных средств, вводят программу рассрочек на покупку жилья и т. д.;
• повышенный интерес к менее дорогим объектам. Средний ежемесячный платеж по ипотеке в последние несколько лет превысил значение медианной заработной платы по стране, потребители ищут возможности его снижения. Например, большей популярностью стали пользоваться квартиры на окраинах городов и в пригородной зоне, в то время как жилье в престижных локациях в центре продается и покупается значительно реже;
• изменение стратегии потребителей на вторичном рынке жилой недвижимости в 2024 году. Жить в съемной квартире становится более выгодно, чем выплачивать ипотеку за приобретаемую в собственность;
• рост спроса на загородную недвижимость, которая в конечном итоге обходится дешевле, чем в новостройках сопоставимой площади;
• уменьшение средней площади квартиры. С 2019 по 2023 г. она снизилась с 60 до 53 м². Доля небольших «однушек» и студий в новых проектах девелоперов, скорее всего, будет расти.

Эксперты дают разные прогнозы по дальнейшему развитию рынка жилой недвижимости в России. Многие из них уверены, что сильного снижения цен, даже при существенном падении спроса, ожидать не стоит. Стоимость жилья в значительной степени зависит от затрат девелоперов, которые продолжают увеличиваться из-за растущей инфляции и подорожания стройматериалов. При этом на вторичном рынке возможны определенные ценовые колебания, в основном на квартиры в старых домах, с плохим ремонтом и не в самых привлекательных локациях.

Сегментация и динамика рынка жилой недвижимости

По данным Росстата, объем жилищного строительства в России в период с 2018 по 2024 г. увеличился на 45,8% — с 75,7 до 110,4 млн м². Этот показатель рос ежегодно, даже в сложные периоды, связанные с пандемией и началом СВО. Несмотря на наметившееся охлаждение рынка, в первом полугодии 2024 года рост продолжился — по итогам 6 месяцев введено 53,43 млн м² жилья, при том что за аналогичный период 2023 г. построено 52,2 млн м², а в 2022 г. — 52,61 м².

В рамках анализа рынка жилой недвижимости его обычно сегментируют по следующим признакам:

• тип недвижимости — городская и загородная. Доля индивидуального жилого строительства в общем объеме рынка стабильно превышает 50%: в 2022 г. она составила 55,7%, в 2023 г. — 53,2%. В целом сегмент ИЖС в последние 5 лет рос опережающими темпами, в 2018 году он занимал 42,8%;
• по времени постройки — первичная и вторичная недвижимость. Более строго эти понятия определяются следующим образом: первичным считается объект, находящийся в собственности застройщика, а в категорию вторичного он переходит в момент первой продажи. Поэтому, например, одна часть квартир в недавно сданном доме может относиться к «первичке», а другая — уже ко вторичному рынку. Цены на такие квартиры могут существенно различаться даже при одинаковой планировке и площади;
• по качеству жилья — элитное, бизнес-класс, комфорт-класс, экономсегмент. Эта классификация основана на таких параметрах, как тип материалов, используемых при строительстве и отделке, локация, имеющаяся инфраструктура, инженерно-техническое обеспечение и т. д.

При необходимости выделяются более узкие сегменты рынка жилой недвижимости: по площади объектов, количеству комнат, региону, типу планировки и другим параметрам.

Спрос, предложение и особенности рынка жилой недвижимости

Среди основных особенностей этого рынка эксперты выделяют:

• значительную стоимость объектов недвижимости и длительный срок их службы;
• обширную целевую аудиторию и различные потребительские сегменты: жилую недвижимость приобретают не только для непосредственного использования, но и в инвестиционных целях. Кроме того, на рынке большую роль играют профессиональные посредники — оценщики, риелторы, банки, страховые компании и т. д.;
• значимую роль государства, устанавливающего законодательную базу для всех участников рынка и регулирующего их деятельность в соответствии с экономической ситуацией.

Как и любой другой, рынок жилой недвижимости существует и развивается в условиях равновесия спроса и предложения, в рамках которого формируются цены. В условиях геополитической и экономической нестабильности последних лет, а также под влиянием стимулирующей политики государства (прежде всего, за счет введения программ льготной ипотеки) в период с 2018 по 2023 г. спрос существенно опережал предложение, в результате чего средняя цена на первичном рынке выросла в 2,3 раза, а на вторичном — в 1,97 раза.

Возникший разрыв между ценами на «первичку» и «вторичку» (55% по итогам первой половины 2024 г.) также объясняется резким ростом спроса на жилье от застройщика, так как основной упор в государственной программе льготного ипотечного кредитования был сделан именно на него.

Регулирование и правовые аспекты рынка жилой недвижимости

Как уже было отмечено, рынок находится под строгим надзором государственных органов. Порядок регулирования правовых взаимоотношений его субъектов в целом определяют Гражданский и Жилищный кодексы. Они устанавливают возможности и законные основания для приобретения объектов недвижимости, а также механизм перехода прав собственности на них.

Регистрация всех сделок с недвижимостью осуществляется специальным государственным органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Наличие единого электронного ресурса, который позволяет получить всю необходимую информацию об объекте недвижимости и оперативно внести произошедшие с ним изменения, делает рынок более прозрачным и упрощает взаимодействие между его участниками.

Кроме того, на рынок жилой недвижимости России оказывают влияние нормы Налогового кодекса (в части налогообложения доходов от продажи или сдачи недвижимости в аренду) и Семейного кодекса (регулирует оборот недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, порядок его наследования, а также устанавливает нормы, обеспечивающие защиту интересов детей при операциях с недвижимостью). Конкретные механизмы реализации положений этих документов определяются федеральными и региональными законами и нормативно-правовыми актами.

В кратком обзоре рынка жилой недвижимости довольно сложно отразить все его особенности, тенденции и перспективы развития. Более детальный анализ в разрезе интересующих вас сегментов можно получить, заказав комплексное исследование в маркетинговом агентстве MegaResearch.