Бизнес-план ТЦ Бронницы

Бизнес, финансы, страхование, маркетинг и реклама

Бизнес-план

Строительство торгово-развлекательного центра в г. ***

Ноябрь, 2012

Содержание

1. Резюме проекта 6

2. Сущность предлагаемого проекта 8

2.1. Общее описание проекта 8

2.2. Ситуационный анализ 8

2.3. Особенности организации проекта 8

2.4. Необходимое оборудование и инженерные системы. Требования к помещениям 10

2.5. Строительные особенности ТРЦ 12

3. Маркетинговый план 13

3.1. Состояние рынка ТРЦ в МО 13

3.2. Тенденции на рынке и прогноз развития рынка ТРЦ МО 16

3.3. Анализ ставок на аренду торговых площадей в аренду за первое полугодие 2012 17

3.4. Конкурентный анализ 18

4. Организационный план 19

4.1. Организационная структура компании 19

4.2. Количественный и качественный состав подразделений 20

4.3. Календарный план проекта 21

5. Финансовый план 22

5.1. Исходные данные и допущения 22

5.2. Номенклатура и цены 23

5.3. Инвестиционные издержки 23

5.4. Потребность в первоначальных оборотных средствах 23

5.5. Налоговые отчисления 23

5.6. Текущие затраты 23

5.7. Расчёт выручки 24

5.8. Прогноз прибылей и убытков 24

5.9. Прогноз движения денежных средств 25

5.10. Анализ эффективности проекта 25

5.11. Анализ безубыточности проекта 26

Методологические комментарии к исследованию

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, услугах, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 10 лет.

Актуальность исследования – ноябрь 2012 года.

Объект и предмет исследования и планирования

Объектом исследования является торгово-развлекательный комплекс в г. Бронницы, московской области.

Предметом исследования являются оценка экономического потенциала возведения в г. Бронницы, московской области торгово-развлекательного комплекса.

Цели и задачи исследования

Цель бизнес-планирования: изучение и анализ территориальных рынков услуг ТЦ, ТРК и ТРЦ, оценка эффективности инвестиций в организацию данного вида деятельности.

Задачи исследования:

оценка объема и емкости рынка;

описание структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

оценка экономической эффективности проекта

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ), ОАО «РЖД»;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Резюме проекта

В рамках настоящего бизнес-плана рассматривается инвестиционный проект по возведению торгово-развлекательного комплекса в …

Цель проекта

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вливаний в проект. Обоснование целесообразности возведения ТРЦ на выбранном участке.

Задачи проекта

Способом достижения цели проекта является:

реализация инвестиционного проекта, описываемого в настоящем бизнес-плане;

реализации услуг на региональном рынке, привлечение якорных и второстепенных арендаторов.

Инвестиции

Проект планируется финансировать за счет заемных средств. В рамках бизнес-плана рассматривается три сценария финансирования проекта:

…

Условия привлечения инвестиций представлены ниже

Таблица 1.1. Условия привлечения заемных средств.

Кредит
Ставка
Срок, мес.

Источник: Расчеты Megaresearch

Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности, полученные в результате проведенных расчетов, представлены ниже.

Таблица 1.2. Показатели эффективности.

Инвестиции (I), млн.
Простой период окупаемости, лет (PB)
Ставка дисконта (i)
Дисконтированный период окупаемости, мес (DPB)
Настоящая стоимость проекта (PV), млн.
Индекс прибыльности PI
IRR
NPV, млн.

Источник: Расчеты Megaresearch

Данные, приведенные в таблице показателей эффективности свидетельствуют о том, что …

Сущность предлагаемого проекта

Общее описание проекта

… .

Ситуационный анализ

[информация представлена в полной версии бизнес-плана]

Особенности организации проекта

Бизнес-модель ТРЦ

Торговый центр - это совокупность предприятий:

торговли;

услуг;

общественного питания;

развлечений.

Перечень таких предприятий, как правило, подобраны в соответствии с концепцией ТРЦ и осуществляют свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

В деловой практике выделяются следующие виды ТРЦ, ТЦ:

районные (neighborhood);

окружные (community);

региональные (regional);

микрорайонный (convenience centers);

суперрегиональный центр (super regional centers);

различные менее общепринятые типы центров.

Для каждого типа ТЦ присущ свой парковочный индекс, определяемый его концепцией и рассчитываемый, исходя из необходимого количества парковочных мест на 1000 м. арендной или общей площади.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определятся составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании концепции торгового центра.

Концепция торгового центра должна отражать следующее:

целевые группы покупателей (Портрет покупателя)

тип торгового центра

состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие)

…

ТРЦ районного значения

Районный ТРЦ предлагает товары повседневного спроса:

…

Рекомендации по видам арендаторов

[информация представлена в полной версии бизнес-плана]

Необходимое оборудование и инженерные системы. Требования к помещениям

Одним из самых важных факторов при планировании концепции ТРЦ является такой фактор как комфорт и доступность для посетителей и арендаторов. В данном контексте ключевую роль будут играть конкретные технологические решения для ТРЦ. Можно выделить следующие направления при принятии решений о выборе того или иного типа оборудования:

перемещение покупателей;

микроклимат.

Перемещение покупателей

В контексте перемещения покупателей по территории ТРЦ, важное значение имеют такие факторы, как:

Доступ на территорию ТРЦ (парковка, здание ТРЦ);

Доступ на верхние этажи;

Перемещение по торгово-развлекательным зонам ТРЦ.

Если в первом и третьем случаях речь больше идет о грамотном планировании и зонировании ТРЦ, то в 3-м случае важно проанализировать системы коммуникаций между этажами. Существует огромная зависимость (помимо рекламных и маркетинговых стратегий) потока покупателей от систем и технологических решений, обеспечивающих доступ на верхние этажи ТРЦ.

Рис. 2.12. Зависимость потоков покупателей от систем коммуникаций на верхние этажи ТРЦ.

***

Источник: анализ Megaresearch .

Как видно на рисунке 2.12, набольший поток посетителей …

Табл. 2.3. Стоимость типов межэтажных коммуникаций (оценочно).

№	Решение	Стоимость, р.
1
2
3
4
5

Источник: анализ Megaresearch .

При сравнении данных из табл. 2.3. и рис. 2.12 становится ясным, что …

Микроклимат

Торговые многофункциональные комплексы – как объекты с массовым пребыванием людей – требуют решения вопросов, связанных с безопасным функционированием и надежностью работы инженерных систем, с обеспечением заданного микроклимата и энергосбережения.

Для обеспечения необходимого микроклимата, как правило, в таких объектах как ТРЦ используют …

По мнению экспертов, …

…

Для обеспечения таких условий, сегодня используются решения, …

Сегодня существует сильная альтернатива названным системам – …

Строительные особенности ТРЦ

Сейчас существует масса различных строительных технологий для возведения ТРЦ. В зависимости от масштабов строительства применяются те или иные строительные технологии.

В случае с районным ТРЦ с общей площадью до 14 000 кв. м., по мнению экспертов …

…

Все предварительные расчеты по проекту приведены в разделе «Финансовый план».

Маркетинговый план

Состояние рынка ТРЦ в МО

В связи с ограничением строительства коммерческой недвижимости в Москве в пределах ТТК все большую популярность среди девелоперов и ритейлеров приобретают города Московской области. В Подмосковье есть платежеспособный спрос, и, соответственно, потенциал для развития ритейла и рынка торговой недвижимости.

Численность населения Московской области составляет 6,9 млн. чел. Доля городского населения составляет более 80% от общей численности населения области. Наиболее крупными по численности населения городами являются Балашиха (226,3 тыс. чел.), Химки (215,5 тыс. чел.) и Подольск (188,5 тыс. чел.)

По данным компании Welhome, сейчас в городах Подмосковья функционирует порядка …

Рис. 3.1. Распределение объема площадей в действующих торговых центрах по зонам удаленности городов от МКАД (% от общего объема кв. м GLA)