ОБЗОР РЫНКА ЗАГОРОДНОГО МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ НА КАЛУЖСКОМ НАПРАВЛЕНИИ 2016-2018ГГ 1

Содержание
1. ОБЗОР РЫНКА ЗАГОРОДНОГО МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ НА КАЛУЖСКОМ НАПРАВЛЕНИИ, 2016-2018    6
1.1. Общая информация по рынку    6
1.1.1 Основные характеристики анализируемого рынка    6
1.1.2. Анализ состояния рынка загородного малоэтажного строительства на калужском направлении, 2016-2018 гг.    9
1.1.3 Оценка текущих тенденций рынка    14
1.1.4 Оценка факторов, влияющих на рынок    15
1.2 Структура рынка, 2017 г.    16
1.2.1 Структура рынка по типу (дом, коттедж, таунхаус)    16
1.2.2 Структура рынка по жилой площади    18
1.2.3 Структура рынка по ценовым сегментам    19
1.2.4 Структура рынка по этажности    20
1.2.5 Структура рынка по площади прилегающего участка    21
1.2.6 Структура рынка по виду материала строительства    22
2. РЕКОМЕНДАЦИИ И ВЫВОДЫ ПО ИССЛЕДОВАНИЮ    24
2.1 Перспективы развития рынка    24
2.2 Прогноз развития рынка до 2020 г.    25
2.3 Ключевые факторы успеха крупнейших игроков рынка    26
2.4 Рекомендации по виду строительного объекта малоэтажного строительства для застройки земельного участка в д. Яковлево    27
2.5. Выводы по исследованию    28
 
Список таблиц
Таблица 1. Объем ввода в эксплуатацию общей площади жилья в Московской области в 2016-2018гг., тыс. кв. м    9
Таблица 2. Общие показатели рынка недвижимости Подмосковья в 2016-2018гг.    10
Таблица 3. Ввод малоэтажного жилья в ТАО и НАО по типам жилья в 2017-2018гг., тыс. кв. м    12
Таблица 4. Характеристика поселков малоэтажного жилья на Калужском направлении (по состоянию на октябрь 2018 года)    12
Таблица 5. Структура покупок малоэтажного жилья в первичном сегменте в динамике за 5 лет, %    16
Таблица 6. Интервалы цен по ценовым сегментам рынка малоэтажного строительства Подмосковье    19
 
Список диаграмм
Диаграмма 1. Доля сделок с загородной недвижимостью в 2017 году по удаленности от МКАД, %    10
Диаграмма 2. Объем введенного жилья в ТАО и НАО в 2016-2018 гг., тыс. кв. м    10
Диаграмма 3. Соотношение высотной и малоэтажной застройки в Новой Москве в среднем за 2012-2018гг., % от объема введенной жилой площади (кв. м.)    11
Диаграмма 4. Доля ИЖС в общем объеме малоэтажного строительства в Новой Москве в среднем за 2012-2018гг., % от объема введенной жилой площади (кв. м.)    11
Диаграмма 5. Распределение коттеджей и таунхаусов в зависимости от удаленности от МКАД, % от количества лотов на продажу (по состоянию на октябрь 2018 года)    13
Диаграмма 6. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по типу жилья, % лотов на продажу    17
Диаграмма 7. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017-2018 году на Калужском направлении по типу жилья в динамике, % лотов на продажу    17
Диаграмма 8. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по размеру площади, % лотов на продажу    18
Диаграмма 9. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по ценовым сегментам, % лотов на продажу    20
Диаграмма 10. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по этажности, % лотов на продажу    20
Диаграмма 11. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по этажности в разрезе типа жилья, % лотов о продаже    21
Диаграмма 12. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году Калужского направления по размеру прилегающего участка, % лотов на продажу    21
Диаграмма 13. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году Калужского направления по виду материала строительства, % лотов на продажу    22
Диаграмма 14. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по виду материала строительства в разрезе типов жилья, % лотов на продажу    22
Диаграмма 15. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по виду материала строительства в разрезе этажности, % лотов на продажу    23

 

1. Обзор рынка загородного малоэтажного строительства в Московской области на Калужском направлении, 2016-2018, прогноз на 2020

1.1. Общая информация по рынку

1.1.1 Основные характеристики анализируемого рынка

Рынок загородной недвижимости является одним из самых развивающихся. Коттеджи Подмосковья и организованные коттеджные поселки, таунхаусы, загородные жилые комплексы, дачные дома – это далеко не полный список возможных форматов загородного жилья.

Спрос на вторичное жилье в столице начинает постепенно снижаться и переходить в сегмент загородной недвижимости. В настоящее время показатель миграции покупателей достигает **%. Около 48% покупателей, планирующих покупку квартиры в Москве, в результате выбирают дом за городом (это покупатели в возрасте 25-40 лет).

В последние 5-7 лет более востребованными становятся домовладения, которые могут выполнять функцию постоянного жилья, а не второго или третьего, как это часто происходило при покупке загородной недвижимости москвичами ранее. Это влечет за собой повышение спроса на дома меньшего метража и более доступные по бюджету.

В российском законодательстве нет четкого определения понятия «малоэтажное жилье». В Градостроительном кодексе перечислены описания некоторых архитектурных типов малоэтажных домов. К ним относятся индивидуальные жилые дома, таунхаусы (не более 10-ти блоков), а также многоквартирные дома (не более 4-х секций). Высота домов во всех случаях не должна превышать 3-х этажей.

Можно выделить 3 ключевых типа малоэтажных домов:

Индивидуальные дома / коттеджи

Таунхаусы

Малоэтажные многоквартирные дома

Индивидуальный дом или коттедж. Такое жилое строение обычно имеет высоту от 1 до 3 этажей. Строится по индивидуальному или типовому проекту либо самими хозяевами, либо строительными организациями для последующей продажи. Владелец дома является и собственником (иногда арендатором) земли, на которой располагается дом. Однако на практике дома и коттеджи позиционируются по – разному и имеют разные конструктивные решения.

Индивидуальный жилой дом. В категорию дома / дачи относят строения, которые, чаще всего, имеют покатую крышу и меньший размер, более простой внешний вид и отделку, редко имеют более 2 этажей.

Коттеджи. Коттеджи, напротив, позиционируются как жилье в сегменте выше среднего, с большой площадью, часто с многоярусной крышей, от 1 до 3 этажей, к которым зачастую также добавляются цокольный этаж (подвал) и/ или мансарда.

Таунхаус – это многоквартирный жилой дом, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. На практике же, таунхаусы сегодня строят везде - и в черте города, и за его пределами. В Московской области наибольшее скопление таунхаусов отмечается в пределах 10-15 км от МКАД. Таунхаусы отличаются от коттеджей, в основном, своими конструктивными решениями и площадью. Таунхаус – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 4-6-8-12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах.

Стоит отметить, что …

Первым, в середине 2000-х годов, на московском рынке появился термин «таунхаус», что в переводе с английского означает «дом в городе». В 2005 году объем предложения в московском регионе был всего 30 поселков, где продавались таунхаусы (порядка 240 объектов). В настоящее время, таунхаусы можно приобрести более, чем в двухстах подмосковных проектах, а количество объектов превышает 4000. Большинство терминов — лейнхаусы, твинхаусы и т.д. — означают лишь различные виды таунхасов.

Термин «лейнхаус», который трактуется как «дом в переулке», обозначает таунхаус, в котором составляющие здание секции внешне отличаются друг от друга. По сути, это просто сблокированные дома, различные по архитектурному решению и внутренней планировке.

Дуплекс - еще один вид таунхаса. Также, как и лейнхаус, дуплекс представляет из себя два дома, имеющих одну общую стену. Главное отличие дуплекса от лейнхауса заключается в том, что в первом случае фасады и планировки домов однотипны, во втором — оригинальны.

Третий тип совместного домовладения в загородном поселке — твинхаус. Соседние секции в нем, как правило, похожи как братья-близнецы. Ближе всего этот тип недвижимости к дуплексам, однако, если последний представляет собой два дома, сросшихся стенками, то твинхаус — это классический таунхаус. То есть один дом, под крышей которого находятся две автономные секции, разделенные общей стенкой.

Квадрохаус - это, как правило, двухэтажное жилое здание, которое состоит из 4 автономных секций. Каждая четверть имеет отдельный вход и небольшой земельный участок.

Британхаус – дома, выведенные на рынок компанией «Пробизнес-Девелопмент». Этот тип недвижимости является классическим таунхаусом, но сделанным в классической английской стилистике.

Надо заметить, что все эти разновидности таунхаусов появились на загородном рынке Подмосковья лишь в последние 10 лет. Это связано с тем, что до кризиса застройщики коттеджных поселков не испытывали трудностей с реализацией объектов. Но в 2008-2009гг. продажи на загородном рынке встали и, чтобы привлечь покупателей, застройщикам пришлось находить «изюминки», которые выделяли их проект на фоне многочисленных поселков конкурентов.

К малоэтажным многоквартирным домам традиционно относят дома до 3 этажей. Однако сегодня в московском регионе даже дома в 6-7 этажей могут называть малоэтажными (на фоне 12-17-ти этажных и выше строений). Такой тип жилых домов часто строится по инициативе властей, в рамках различных жилищных программ по обеспечению населения доступным жильем.

Также нужно отметить высокую значимость географического фактора в формировании цены и ассортимента на рынке загородной недвижимости Москвы.

Условно можно разделить Подмосковье, в том числе и Калужское направление, на три территориальные зоны:

до 15 км от МКАД

15-30 км от МКАД

30-90 км от МКАД

1.1.2. Анализ состояния рынка загородного малоэтажного строительства на Калужском направлении, 2016-2018 гг.

Для того, чтобы лучше понять ситуацию с малоэтажным строительством на Калужском направлении Подмосковья, необходимо сравнить ее с ситуацией по рынку загородного жилья Москвы в целом.

Рынок строительства жилья в Московской области

По данным Госкомстата, общий объем введенного жилья в Московской области в 2017 году составил ... кв. м. жилья (это **% к объему 2016 года). За 1 полугодие 2018 года уже введено ... кв. м. Это на **% больше, чем за 1 полугодие 2017 года. По итогам 2018 года прогнозно можно говорить о вводе ... кв. м. жилья.

Таблица 1. Объем ввода в эксплуатацию общей площади жилья в Московской области в 2016-2018гг., тыс. кв. м

Источник: ФСГС РФ, оценка MegaResearch

При этом самим населением в 2018 году строится около **% от указанного объема. Так, по данным портала «Строительный эксперт» (ardexpert.ru), за 1 полугодие 2018 года населением было построено **% от общего объема введенной площади жилья. Схожая оценка дана и на сайте Правительства Московской области: по итогам 8 месяцев 2018 года доля жилья, построенного населением, составила **%.

Сегмент загородной недвижимости Подмосковья

Если же говорить в целом о Подмосковной загородной недвижимости, то можно отметить общее падение рынка загородного жилья. Так, за 5 лет (с 2013 по 2018 год) продажи на рынке загородного жилья в Подмосковье снизились на **%: в 1 квартале 2013 года было заключено … сделок, а в 1 квартале 2018 года – только … сделок.

В 2016 году эксперты отмечали заметный спад активности на рынке недвижимости. При этом загородная недвижимость пострадала сильнее остальных сегментов рынка недвижимости московского региона. Спрос на рынке за 2016 год упал на … по сравнению с 2015 годом, а за два года (т.е. по сравнению с 2014 годом) — на ... Скидки на дома эконом-класса в 2016 году достигали **%, в элитном сегменте — **%. В денежном выражении скидки на недвижимость составляли от ... руб. до ... руб. в сегменте эконом-класса и до нескольких десятков миллионов рублей в сегменте элитной недвижимости. В 2016 году …

В 2017 году …

В то же время весной 2017 года было отмечено …

Таблица 2. Общие показатели рынка недвижимости Подмосковья в 2016-2018гг.

Источник: аналитический центр «Инком-Недвижимость»

В целом по Подмосковью **% сделок в 2017 году совершалось с объектами, расположенными на …

Диаграмма 1. Доля сделок с загородной недвижимостью в 2017 году по удаленности от МКАД, %

Источник: аналитический центр «Инком-Недвижимость»

По причине снижения спроса, цен, маржи отрасль теряет привлекательность для застройщиков: …

Сегмент рынка загородной недвижимости на Калужском направлении

Как уже отмечалось выше, Калужское направление с 2012 года входит в территорию Новой Москвы. Новые высотные жилые комплексы строятся вблизи кольцевой автодороги, а на удалении 15-35 км от МКАДа превалируют малоэтажные жилые комплексы и коттеджные поселки.

В целом в Новой Москве (НАО и ТАО) в 2017 году было введено на **% меньше жилья, чем в 2016 году. А рекордным по объемам введенного жилья был 2015 год (... кв. м.).

Диаграмма 2. Объем введенного жилья в ТАО и НАО в 2016-2018 гг., тыс. кв. м

Источник: сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы

В 2018 году объем ввода жилья ожидается на уровне …

По данным компании МИЭЛЬ, напротив, в 2015-2017 гг. в сегменте загородной недвижимости …

…

По мнению аналитиков компании MegaResearch, …

По данным портала domzamkad.ru, в 2012-2017гг. …

Диаграмма 3. Соотношение высотной и малоэтажной застройки в Новой Москве в среднем за 2012-2018гг., % от объема введенной жилой площади (кв. м.)

Источник: DOMzaMKAD.ru, аналитика MegaResearch

Нужно отметить, что с каждым годом ...

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) за период с 2012 по сентябрь 2018 года составило …

Диаграмма 4. Доля ИЖС в общем объеме малоэтажного строительства в Новой Москве в среднем за 2012-2018гг., % от объема введенной жилой площади (кв. м.)

Источник: сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы

За 9 месяцев 2018 года в Новой Москве уже введено в действие …

Объем ИЖС в 2018 году …

Таблица 3. Ввод малоэтажного жилья в ТАО и НАО по типам жилья в 2017-2018гг., тыс. кв. м

Источник: сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, оценка MegaResearch

Среди всех поселков с малоэтажным жильем, которые сегодня присутствуют на рынке на Калужском направлении, …

Таблица 4. Характеристика поселков малоэтажного жилья на Калужском направлении (по состоянию на октябрь 2018 года)

Источник: аналитика MegaResearch

Сегмент таунхаусов среди всего малоэтажного жилья …

Стабильность спроса на таунхаусы объясняется …

Как уже отмечалось, основная часть предложений по таунхаусам и коттеджам в Подмосковье сконцентрирована в зоне …

Диаграмма 5. Распределение коттеджей и таунхаусов в зависимости от удаленности от МКАД, % от количества лотов на продажу (по состоянию на октябрь 2018 года)

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

Ценовая политика на рынке малоэтажного жилья

Большинство сделок на рынке загородной недвижимости Москвы сегодня осуществляется …

1.1.3 Оценка текущих тенденций рынка

К основным тенденциям рынка малоэтажного строительства на Калужском направлении можно отнести следующие:

Активное развитие территории Новой Москвы.

На сегодняшний день территория Новой Москвы, основную часть которой составляет Калужское направление, динамично развивается. По данным департамента развития новых территорий, …

Увеличение спроса на многоквартирное малоэтажное жилье

 Многоквартирное малоэтажное жилье …

…

…

…

…

…

Усиление роли арендуемого жилья

Причины такого тренда две: …

…

…

…

…

1.1.4 Оценка факторов, влияющих на рынок

В классическом понимании, основные факторы, влияющие рынок недвижимости, делятся на следующие группы:

…

1.2 Структура рынка, 2017 г.

1.2.1 Структура рынка по типу (дом, коттедж, таунхаус)

В целом по Подмосковью структура продаж в категории малоэтажного строительства на первичном рынке выглядит следующим образом:

в 2017 году на долю участков без подряда приходилось …

доля покупок квартир в многоквартирных малоэтажных домах в 2017 году составила …

коттеджи в 2017 году заняли …

Заметные изменения на рынке произошли по сравнению с 2013 годом: …

Таблица 5. Структура покупок малоэтажного жилья в первичном сегменте в динамике за 5 лет, %

Источник: Аналитический центр «ИНКОМ-Недвижимость»

…

Диаграмма 6. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по типу жилья, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

При сохранении текущих тенденций в 2018 году ожидается увеличение доли предложений по коттеджам и снижение - по таунхаусам.

Диаграмма 7. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017-2018 году на Калужском направлении по типу жилья в динамике, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

Если опираться на данные о количестве поселков, предлагающих коттеджи, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома (то есть только сегмент первичного малоэтажного строительства), то …

Без учета жилых комплексов с многоквартирными малоэтажными домами первичный рынок между коттеджами и таунхаусами делится в соотношении …

1.2.2 Структура рынка по жилой площади

**% малоэтажного жилья (коттеджи, дома, таунхаусы), предлагаемого на рынке на Калужском направлении, - с площадью до … кв. м., при этом чаще представлено жилье до …

Диаграмма 8. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по размеру площади, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

По данным портала domzamkad.ru, повышенный интерес к малым площадям …

1.2.3 Структура рынка по ценовым сегментам

На основании изученной информации на порталах недвижимости, баз данных по основным коттеджным поселкам Калужского направления (см. таблицу 4), можно следующим образом выделить основные сегменты малоэтажного жилья по ценовому критерию.

Таблица 6. Интервалы цен по ценовым сегментам рынка малоэтажного строительства Подмосковье

Источник: аналитика MegaResearch

Опираясь на эту типологию, можно сделать следующие выводы.

…

Диаграмма 9. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по ценовым сегментам, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

1.2.4 Структура рынка по этажности

Что касается количества этажей, то, в основном, таунхаусы, дома и коттеджи имеют 2 этажа – доля 2-х этажных домов, введенных в эксплуатацию в 2017 году …

Диаграмма 10. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по этажности, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

Таунхаусы чаще, чем коттеджи и дома, строятся …

Диаграмма 11. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по этажности в разрезе типа жилья, % лотов о продаже

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

1.2.5 Структура рынка по площади прилегающего участка

Наиболее часто коттеджи, дома и таунхаусы на Калужском направлении имеют придомовую территорию от 6 до 15 соток – на них приходится почти 60% объектов малоэтажного строительства 2017 года. Очевидно, что, в основном, это дома и коттеджи. Таунхаусы традиционно имеют меньшие по размеру участки, но т.к. их число не так многочисленно, как домов и коттеджей, то и в структуре участков доля участков до 3 соток составила **%.

Диаграмма 12. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году Калужского направления по размеру прилегающего участка, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

По данным компании KASKAD Family, основной спрос на рынке Подмосковья приходится на дома с участками …

1.2.6 Структура рынка по виду материала строительства

Две трети всех объектов (и таунхаусы, и коттеджи, и дома) в 2017 году были построены …

Диаграмма 13. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году Калужского направления по виду материала строительства, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

При этом из дерева, преимущественно, строились дома …

Диаграмма 14. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по виду материала строительства в разрезе типов жилья, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

…

Диаграмма 15. Структура рынка малоэтажного строительства в 2017 году на Калужском направлении по виду материала строительства в разрезе этажности, % лотов на продажу

Источник: сайт cian.ru, аналитика MegaResearch

Таким образом, структура рынка …

2. Рекомендации и выводы по исследованию

2.1 Перспективы развития рынка

...

2.2 Прогноз развития рынка до 2020 г.

…

2.3 Ключевые факторы успеха крупнейших игроков рынка

…

2.4 Рекомендации по виду строительного объекта малоэтажного строительства для застройки земельного участка в д. Яковлево

...

2.5. Выводы по исследованию

...