ОБЗОР РЫНКА ЗАГОРОДНОГО МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ТАУНХАУСЫ) ТЮМЕНИ 2016-2018ГГ

Содержание
1. Обзор рынка малоэтажного строительства (таунхаусы) в Тюмени, 2016-2018, прогноз на 2020    7
1.1. Общая информация по рынку    7
1.1.1 Основные характеристики анализируемого рынка    7
1.1.2. Анализ состояния рынка малоэтажного строительства (таунхаусы) в Тюмени, 2016-2018 гг.    8
1.1.4 Оценка факторов, влияющих на рынок    18
1.2 Структура рынка    19
1.2.1 Структура рынка по жилой площади    19
1.2.2 Структура рынка по ценовым сегментам    20
1.2.3 Структура рынка по этажности    21
1.2.4 Структура рынка по площади прилегающего участка    21
1.2.5 Структура рынка по виду материала строительства    23
2. Рекомендации и выводы по исследованию    24
2.1 Перспективы развития рынка    24
2.2 Прогноз развития рынка до 2020 г.    25
2.3 Ключевые факторы успеха крупнейших игроков рынка    26
2.5. Выводы по исследованию    26
 
Список таблиц
Таблица 1. Доля Тюмени в объемах ввода жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг.    10
Таблица 2. Динамика количества лотов на продажу таунхаусов в Тюмени и пригороде на сайте компании «Этажи» за 2016-2018 гг., ед.    11
Таблица 3. Характеристика поселков с таунхаусами в Тюмени и пригороде    11
Таблица 4. Динамика цен на таунхаусы в продаже за 2016-2018 гг., руб./м. кв.    15
Таблица 5. Интервалы цен по сегментам таунхаусов, стоимость за 1 домовладение, тыс. руб.    20
 
Список диаграмм
Диаграмма 1. Объем ввода жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг., тыс. кв. м    8
Диаграмма 2. Соотношение многоэтажной и малоэтажной застройки в Тюменской области в период 2016-2018 гг.    9
Диаграмма 3. Ввод жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг. по типам застройки (многоквартирное и индивидуальное жилье), тыс. кв. м    9
Диаграмма 4. Объем ввода жилья в Тюмени в 2016-2018 гг., тыс. кв. м    10
Диаграмма 5. Объем ввода в эксплуатацию многоэтажной и малоэтажной застройки в Тюмени в период 2016-2018 гг. (оценочно), тыс. кв. м    10
Диаграмма 6. Структура предложений по объектам загородной недвижимости в 2016-2018 гг., %    11
Диаграмма 7. Средняя цена за 1 кв. м жилья в таунхаусах в Тюмени за 2016-2018 гг., руб.    16
Диаграмма 8. Динамика цен за 1 кв. м жилья в таунхаусах в Тюмени за 2016-2018 гг., руб.    16
Диаграмма 11. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по размеру жилой площади, октябрь 2018 года, в кв. м, % от количества лотов на продажу    19
Диаграмма 12. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по ценовым сегментам, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу    20
Диаграмма 13. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по этажности, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу    21
Диаграмма 14. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по размеру придомового участка, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу    21
Диаграмма 15. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по размеру придомового участка, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу    22
Диаграмма 16. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по материалу строительства (вторичное жилье), октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу    23

 

1. Обзор рынка малоэтажного строительства (таунхаусы) в Тюмени, 2016-2018, прогноз на 2020

1.1. Общая информация по рынку

1.1.1 Основные характеристики анализируемого рынка

В российском законодательстве нет четкого определения понятия «малоэтажное жилье». В Градостроительном кодексе перечислены описания некоторых архитектурных типов малоэтажных домов. К ним относятся индивидуальные жилые дома, таунхаусы (не более 10-ти блоков), а также многоквартирные дома (не более 4-х секций). Высота домов во всех случаях не должна превышать 3-х этажей.

Можно выделить 3 ключевых типа малоэтажных домов:

Индивидуальные дома / коттеджи

Таунхаусы

Малоэтажные многоквартирные дома

Таунхаус – это тип многоквартирных жилых домов, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. На практике же таунхаусы сегодня строят везде — и в черте города, и за его пределами. Таунхаусы отличаются от коттеджей в основном своими конструктивными решениями и площадью. Таунхаус – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 4-6-8-12 штук, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах.

В целом по регионам РФ таунхаусы занимают 2-10% от всего количества сделок на загородном рынке. В крупных городах их доля может достигать 12-15%, в малых городах – менее 1%.

Рынок таунхаусов в Тюмени только формируется. По оценкам экспертов, доля таунхаусов среди всех сделок с загородной недвижимостью составляет не более 3-4%.

В Тюмени строительство таунхаусов происходило в несколько этапов:

…

…

…

Сегодня, по сути, рынок движется к четвертому пику, который проявляется как возобновление отложенного в 2014 году спроса, а также постепенной активизацией застройщиков в сфере малоэтажного строительства.

1.1.2. Анализ состояния рынка малоэтажного строительства (таунхаусы) в Тюмени, 2016-2018 гг.

Тюменская область уже несколько лет подряд входит в топ-5 регионов страны по объему вводимого жилья, в том числе на душу населения. Он выше среднероссийского на **%. За последние 5 лет объем вводимого жилья превышал плановые уровни на **%.

Пик строительства жилья пришелся на … гг. В период с 2016 года по 2018 год наблюдается …

Диаграмма 1. Объем ввода жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг., тыс. кв. м

Источник: сайт Правительства Тюменской области admtyumen.ru

О снижении объемов ввода жилья свидетельствует и уменьшение числа ДДУ (заявок на долевое строительство). По прогнозам, их количество в 2018 году …

По словам начальника главного управления строительства Тюменской области …

Доля малоэтажного жилья среди всего объема введенного в регионе жилья (тыс. кв. м) в 2016-2017 гг. составляла **%, в 2018 году она прогнозируется на уровне **%.

Диаграмма 2. Соотношение многоэтажной и малоэтажной застройки в Тюменской области в период 2016-2018 гг.

Источник: сайт Правительства Тюменской области admtyumen.ru

Доля индивидуального жилья среди всего объема жилья, введенного в Тюменской области, в 2016 году составляла …

Диаграмма 3. Ввод жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг. по типам застройки (многоквартирное и индивидуальное жилье), тыс. кв. м

Источник: Главное управление строительства Тюменской области, сайт Правительства Тюменской области admtyumen.ru

Основная часть (порядка 75-85%) всего вводимого жилья в регионе приходится на …

Таблица 1. Доля Тюмени в объемах ввода жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг.

Источник ФСГС, Департамент экономики и стратегического развития Администрации города Тюмени

Более того, в 2017 году Тюмень заняла второе место в РФ по объему ввода жилья: …

Диаграмма 4. Объем ввода жилья в Тюмени в 2016-2018 гг., тыс. кв. м

Источник: Департамент экономики и стратегического развития Администрации города Тюмени

В самой Тюмени в связи с активизацией малоэтажных проектов в последнее время соотношение многоэтажного и малоэтажного строительства такое же, как и в целом по региону. Оценочно объем малоэтажной застройки в Тюмени в 2018 году …

Диаграмма 5. Объем ввода в эксплуатацию многоэтажной и малоэтажной застройки в Тюмени в период 2016-2018 гг. (оценочно), тыс. кв. м

Источник: аналитика MegaResearch

В 2016 году емкость рынка малоэтажного строительства в Тюмени и Тюменском районе оценивалась в …

По мнению экспертов, спрос на таунхаусы на рынке …

По состоянию на конец октября в реестре объектов на продажу …

Таблица 2. Динамика количества лотов на продажу таунхаусов в Тюмени и пригороде на сайте компании «Этажи» за 2016-2018 гг., ед.

Источник: сайт компании «Этажи» в Тюмени

По словам эксперта, доля сделок по продаже таунхаусов …

Количество предложений о продаже таунхаусов среди всей загородной недвижимости составляет около …

Диаграмма 6. Структура предложений по объектам загородной недвижимости в 2016-2018 гг., %

Источник: сайт компании «Этажи» в Тюмени

Таким образом, очевидно, что доля рынка таунхаусов незначительна. Эксперты отмечают скорее отсутствие широкого предложения, нежели отсутствие спроса. Продажи таунхаусов идут хаотично, при появлении на рынке объектов с хорошим соотношением «цена — качество» они быстро реализуются. Вероятно, именно этим и объясняется низкая доля таунхаусов в предложении на продажу.

На рынке Тюмени в основном представлены таунхаусы …

…

Таблица 3. Характеристика поселков с таунхаусами в Тюмени и пригороде

Источник: аналитика MegaResearch

Отдельной строкой нужно отметить поселок «…

Ниже представлен внешний вид основных поселков с таунхаусами в Тюмени.

Рисунок 1. Внешний вид застройки поселка Family Park

Рисунок 2. Внешний вид застройки поселка «Английский квартал»

Рисунок 3. Внешний вид поселков «Биография» и «Ожогино»

Рисунок 4. Внешний вид поселка Sunrise / «Санрайз»

Рисунок 5. Внешний вид поселка «Светлый квартал»

Рисунок 6. Внешний вид поселка «Уютный квартал»

Рисунок 7. Внешний вид поселка «Цимлянский»

Рисунок 8. Внешний вид поселка «Молодежный»

На основании данных компании «Этажи», средняя стоимость 1 кв. м в таунхаусах в Тюмени (включая и первичное, и вторичное жилье) по состоянию на конец октября 2018 года составила …

Таблица 4. Динамика цен на таунхаусы в продаже за 2016-2018 гг., руб./м. кв.

Источник: сайт компании «Этажи», аналитика MegaResearch:

Средняя цена 1 кв. м таунхаусов в 2017 году …

Диаграмма 7. Средняя цена за 1 кв. м жилья в таунхаусах в Тюмени за 2016-2018 гг., руб.

Источник: сайт компании «Этажи», аналитика MegaResearch

Как показывает график ниже, средняя стоимость таунхаусов в продаже (включая и первичное, и вторичное предложение) в 2018 году …

Диаграмма 8. Динамика цен за 1 кв. м жилья в таунхаусах в Тюмени за 2016-2018 гг., руб.

Источник: сайт компании «Этажи», аналитика MegaResearch

Таким образом, рынок таунхаусов в Тюмени ...

1.1.3 Оценка текущих тенденций рынка

К основным тенденциям рынка таунхаусов в Тюмени можно отнести следующие:

Недостаток предложения на рынке таунхаусов в Тюмени

…

…

…

…

…

…

…

Уменьшение среднего чека

…

…

...

…

…

1.1.4 Оценка факторов, влияющих на рынок

Первостепенное влияние на рынок таунхаусов в Тюмени оказывают следующие факторы:

Зависимость от ситуации на рынке вторичного жилья. Эксперты подчеркивают, что покупка загородной недвижимости напрямую зависит от состояния вторичного рынка жилья городской недвижимости. Покупатель приходит за таунхаусом, когда он решил продать или уже продал квартиру в городе. При отсутствии ликвидности городской квартиры покупатель может отказаться от покупки таунхауса.

Платежеспособность населения, а также возможность одобрения ипотеки.

…

…

…

Факторы, оказывающие вторичное влияние, можно разделить на следующие группы:

Политические. Нестабильность политической ситуации в стране в значительной мере влияет на рынок недвижимости. На фоне напряженной политической ситуации произошло снижение курса рубля, что напрямую привело к снижению реальных доходов населения.

Экономические. К экономическим факторам следует отнести следующие: уровень и динамику расходов и доходов населения, наличие постоянных источников дохода населения, развитие бизнеса, доступность кредитов (в основном ипотеки), риски инвестиций в недвижимость, стоимость строительства, стоимость коммунальных услуг.

…

…

…

1.2 Структура рынка

1.2.1 Структура рынка по жилой площади

Структура рынка таунхаусов рассчитана на основе реестра предложений о продаже лотов по состоянию на октябрь 2018 года, составленная на основании …

По размеру площади четверть всех предложений приходится на ...

Диаграмма 9. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по размеру жилой площади, октябрь 2018 года, в кв. м, % от количества лотов на продажу

Источник: аналитика Megaresearch на основе данных cian.ru, etagi,ru, «Яндекс.Недвижимость»

…

1.2.2 Структура рынка по ценовым сегментам

Ценовые сегменты рынка выделены на основе мнения экспертов, их описание представлено в таблице ниже.

Таблица 5. Интервалы цен по сегментам таунхаусов, стоимость за 1 домовладение, тыс. руб.

Источник: опрос экспертов

В предложении таунхаусов доля эконом-класса составляет всего …

На бизнес-класс приходится …

Диаграмма 10. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по ценовым сегментам, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу

Источник: аналитика Megaresearch на основе данных cian.ru, etagi,ru, Яндекс.Недвижимость

1.2.3 Структура рынка по этажности

53% всего предложения таунхаусов приходится на …

Диаграмма 11. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по этажности, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу

Источник: аналитика Megaresearch на основе данных cian.ru, etagi,ru, «Яндекс.Недвижимость»

1.2.4 Структура рынка по площади прилегающего участка

**% всех предлагаемых таунхаусов имеют размер участка до …

Диаграмма 12. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по размеру придомового участка, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу

Источник: аналитика Megaresearch на основе данных cian.ru, etagi,ru, Яндекс.Недвижимость

…

Диаграмма 13. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по размеру придомового участка, октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу

Источник: аналитика Megaresearch на основе данных cian.ru, etagi,ru, «Яндекс.Недвижимость»

Как показал анализ, размер участка при таунхаусах …

1.2.5 Структура рынка по виду материала строительства

Структура рынка по материалу строительства на вторичном и первичном рынках заметно различается. Так, на вторичном рынке доминирует …

Диаграмма 14. Структура рынка таунхаусов в Тюмени по материалу строительства (вторичное жилье), октябрь 2018 года, % от количества лотов на продажу

Источник: аналитика Megaresearch на основе данных cian.ru, etagi,ru, «Яндекс.Недвижимость»

…

2. Рекомендации и выводы по исследованию

2.1 Перспективы развития рынка

...

2.2 Прогноз развития рынка до 2020 г.

...

2.3 Ключевые факторы успеха крупнейших игроков рынка

...

2.5. Выводы по исследованию

…