Анализ рынка коттеджных поселков и средств размещения в Смоленской области

Содержание
ЭТАП I. АНАЛИЗ РЫНКА КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ В СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ И ОТДЕЛЬНЫХ РАЙОНАХ    8
1.    МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ КОММЕНТАРИИ К ИССЛЕДОВАНИЮ    8
2.    ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ РЫНКА ИЖС В РЕГИОНЕ И В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    9
2.1. НАСЕЛЕНИЕ — ТЕКУЩЕЕ, ИСТОРИЧЕСКАЯ ДИНАМИКА С КОММЕНТАРИЯМИ (ОСНОВНЫЕ ПРИЧИНЫ ПРИРОСТА/УБЫЛИ — СМЕРТНОСТЬ, МИГРАЦИЯ И Т. Д.), ПО РЕГИОНУ    9
2.2. ДОХОДЫ НА ДУШУ НАСЕЛЕНИЯ, А ТАКЖЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ ПО УРОВНЮ ДОХОДОВ ПО РЕГИОНУ    11
2.3. ДОХОДЫ НА ДУШУ НАСЕЛЕНИЯ, А ТАКЖЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ ПО УРОВНЮ ДОХОДОВ В Г. СМОЛЕНСКЕ И Г. ВЯЗЬМЕ    12
2.4. ДОЛЯ НАСЕЛЕНИЯ С ДОХОДОМ 150 ТЫС. РУБ., 200 ТЫС. РУБ., 300 ТЫС. РУБ., БОЛЕЕ 500 ТЫС. РУБ. В ВЯЗЬМЕ И СМОЛЕНСКЕ    13
2.5. ОПИСАНИЕ СЛОЖИВШИХСЯ ОСОБЕННОСТЕЙ РАЙОНИРОВАНИЯ, ОПИСАНИЕ РАЙОНОВ: ХАРАКТЕР ЗАСТРОЙКИ (ТИПЫ ЖИЛЬЯ — ЭЛИТНОЕ, ОБЫЧНОЕ; ДОЛЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ, ОПИСАНИЕ ПРОЧЕЙ ЗАСТРОЙКИ — ОФИСЫ, ПРОИЗВОДСТВО/ПРОМЗОНЫ, РЕКРЕАЦИЯ, ЧАСТНЫЙ СЕКТОР, ПУСТЫРИ И ПР.), ГРАДАЦИЯ ПО СРЕДНИМ ЦЕНАМ ЖИЛЬЯ    14
2.6. КОЛИЧЕСТВО ДЕЙСТВУЮЩИХ (ЖИВЫХ И ПЛАНИРУЕМЫХ) ПРОИЗВОДСТВ В ВЯЗЬМЕ И ВДОЛЬ ПО МИНСКОМУ ШОССЕ    16
3.    АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНЕ И В ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    19
3.1. ТЕКУЩИЙ ОБЩИЙ ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЦЕЛОМ ПО РЕГИОНУ И ЕГО ДИНАМИКА    19
3.2. СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КЛАССАМ И КОНСТРУКТИВУ (В Т. Ч. ТАУНХАУСЫ, ДУПЛЕКСЫ, ПРОЧИЕ ИЖС) В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    22
3.3. СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РАСПОЛОЖЕНИЮ (В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА)    22
3.4. СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ТИПАМ И ПЛОЩАДЯМ ДОМОВ В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    23
3.5. СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ТИПАМ ОТДЕЛКИ ДОМОВ В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    24
4.    ЦЕНОВЫЙ АНАЛИЗ НА РЫНКЕ ИЖС В ЛОКАЦИИ ПРОЕКТА    25
4.1. ТЕКУЩИЙ УРОВЕНЬ И ДИНАМИКА ЦЕН В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА. СТРУКТУРА ЦЕН ПО КЛАССАМ И КОНСТРУКТИВУ (В Т. Ч. ТАУНХАУСЫ, ДУПЛЕКСЫ, ДРУГИЕ ИЖС) В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    25
4.2. СТРУКТУРА ЦЕН ПО РАСПОЛОЖЕНИЮ В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    26
4.3. СТРУКТУРА ЦЕН ПО СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    26
4.4. ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В СЕГМЕНТЕ КОТТЕДЖЕЙ, ТАУНХАУСОВ, ДУПЛЕКСОВ, ИЖС В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    26
5.    АНАЛИЗ СПРОСА НА РЫНКЕ ИЖС В ПЕРСПЕКТИВНОЙ ЛОКАЦИИ ОБЪЕКТА    27
5.1. ОБЪЕМ И ДИНАМИКА ОБЩЕГО КОЛИЧЕСТВА ПРОДАННЫХ ИЖС (В ЕДИНИЦАХ И В КВ. М)    27
5.2. ОЦЕНКА СРЕДНИХ ТЕМПОВ ПРОДАЖ В АНАЛИЗИРУЕМОМ СЕГМЕНТЕ (ТАУНХАУСЫ, ДУПЛЕКСЫ, ИЖС) В РАЗРЕЗЕ КЛАССОВ (В ЕДИНИЦАХ И В КВ. М)    27
5.3. ХАРАКТЕРИСТИКА И АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕКИ В АНАЛИЗИРУЕМОМ СЕГМЕНТЕ    28
5.4. ОСНОВНЫЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ (В Т. Ч. КЛАССЫ, БЮДЖЕТЫ, ВАРИАНТ ОТДЕЛКИ И Т. Д.), В Т. Ч. ТАУНХАУСЫ, ДУПЛЕКСЫ, ИЖС В ЛОКАЦИИ ПРОЕКТА    30
5.5. ОПРОС ЭКСПЕРТОВ РЫНКА (РИЭЛТОРОВ) ВЯЗЕМСКОГО РАЙОНА (МАХ)    30
6.    ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ В АНАЛИЗИРУЕМОМ СЕГМЕНТЕ (КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ, ДУПЛЕКСЫ, ИЖС)    31
6.1. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОГНОЗА, ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ И ДОПУЩЕНИЯ    31
6.2. ПРОГНОЗ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В РАЗРЕЗЕ КЛАССОВ ЖИЛЬЯ    31
7.    ПРОГНОЗ ДОХОДНОЙ ЧАСТИ ОБЪЕКТА    32
7.1. ФАКТОРЫ И ПРЕДПОСЫЛКИ УСПЕШНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА    32
7.2. ОБОСНОВАНИЕ ФОРМАТА И КЛАССНОСТИ ПРОЕКТА    32
7.3. КОНКУРЕНТНЫЙ АНАЛИЗ    32
7.4. ОПИСАНИЕ СТРАТЕГИИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ. ПРОГНОЗ ЦЕН РЕАЛИЗАЦИИ    33
7.5. ПРОГНОЗ СКОРОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ (ТОЛЬКО ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА АНАЛИТИКОВ ИСПОЛНИТЕЛЯ)    34
7.6. ПРОГНОЗ ДОХОДНОЙ ЧАСТИ (ТОЛЬКО ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА АНАЛИТИКОВ ИСПОЛНИТЕЛЯ)    34
ЭТАП II. АНАЛИЗ РЫНКА ЗАГОРОДНОГО РАЗМЕЩЕНИЯ В СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ И ОТДЕЛЬНЫХ РАЙОНАХ    35
1.    МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ КОММЕНТАРИИ К ИССЛЕДОВАНИЮ    35
2.    АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЦЕЛОМ ПО РЕГИОНУ И ИССЛЕДУЕМЫМ РАЙОНАМ    36
2.1. КОЛИЧЕСТВО КОЛЛЕКТИВНЫХ СРЕДСТВ РАЗМЕЩЕНИЯ    36
2.2. СТРУКТУРА РЫНКА ПО ОБЪЕКТАМ РАЗМЕЩЕНИЯ В РАЗРЕЗЕ КАТЕГОРИЙ СРЕДСТВ РАЗМЕЩЕНИЯ (ОТЕЛИ, БАЗЫ ОТДЫХА, ГОСТЕВЫЕ ДОМА, ТУРБАЗЫ, САНАТОРИИ, ПРОФИЛАКТОРИИ И ПР.)    36
2.3. НОМЕРНОЙ ФОНД    37
2.4. СТРУКТУРА РЫНКА ПО НОМЕРНОМУ ФОНДУ В РАЗРЕЗЕ КАТЕГОРИЙ СРЕДСТВ РАЗМЕЩЕНИЯ    37
2.5. ЧИСЛЕННОСТЬ МЕСТ В ЦЕЛОМ    38
2.6. ЗАГРУЗКА НОМЕРОВ (OCC) И КОЙКО-МЕСТ    38
2.7. ДОХОДНОСТЬ НОМЕРОВ (СРЕДНЕЙ ВЫРУЧКИ НА ОДИН НОМЕР, REVPAR), ПРИ ДОСТИЖИМОСТИ ИНФОРМАЦИИ    39
2.8. СТОИМОСТЬ РАЗМЕЩЕНИЯ (ADR), СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА НОМЕР    39
3.    АНАЛИЗ СПРОСА В ЦЕЛОМ ПО РЕГИОНУ И ИССЛЕДУЕМЫМ РАЙОНАМ    41
3.1. ОБЩИЙ ТУРПОТОК И ЧИСЛЕННОСТЬ ЛИЦ, РАЗМЕЩЕННЫХ В СРЕДСТВАХ РАЗМЕЩЕНИЯ    41
3.2. ЧИСЛЕННОСТЬ НОЧЕВОК В СРЕДСТВАХ РАЗМЕЩЕНИЯ    41
3.3. СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ УСЛУГ РАЗМЕЩЕНИЯ ПО ЦЕЛЯМ ПОЕЗДОК, РЕГИОНАМ ПРИБЫТИЯ, ПРОФИЛЮ ТУРИСТОВ (В ЦЕЛОМ ПО РЕГИОНУ)    42
3.4. СРЕДНИЙ ЧЕК НОЧЕВКИ В ОБЪЕКТАХ РАЗМЕЩЕНИЯ    43
4.    КОНКУРЕНТНЫЙ АНАЛИЗ    44
4.1. АНАЛИЗ СРЕДСТВ РАЗМЕЩЕНИЯ В ЦЕЛОМ ПО РЕГИОНУ    44
4.2. ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА НА РАЗМЕЩЕНИЕ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ТИПОВ НОМЕРОВ (ADR)    45
4.3. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТОВ    49
4.4. ОЦЕНКА ДОХОДОВ КОНКУРЕНТОВ ОТ РЕСТОРАНА И СПА, И ИНФРАСТРУКТУРЫ: МУЗЕЙ (ИЗВЕСТНОЙ В РОССИИ С 18 ВЕКА ЛИЧНОСТИ), РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР, БАННЫЙ КОМПЛЕКС, ОХОТА/РЫБАЛКА, ЗООПАРК, ЭКОФЕРМА, МАГАЗИН, КОННОСПОРТИВНЫЙ КОМПЛЕКС    57
5.    ПРОГНОЗ СБЫТА    58
5.1. ПРОГНОЗ ЕМКОСТИ РЫНКА УСЛУГ РАЗМЕЩЕНИЯ В РАЗРЕЗЕ ВЫБОРКИ НА ПЕРИОД ДО 2029 ГОДА (БАЗОВЫЙ СЦЕНАРИЙ) В НАТУРАЛЬНОМ ВЫРАЖЕНИИ (КОЛИЧЕСТВО НОЧЕВОК)    58
5.2. ПРОГНОЗ СПРОСА НА УСЛУГИ РАЗМЕЩЕНИЯ В РАЗРЕЗЕ ВЫБОРКИ (ПРОГНОЗ КОЛИЧЕСТВА НОЧЕВОК В ЦЕЛОМ И В РАЗРЕЗЕ КАЖДОГО ГОРОДА, СРЕДНЕГО ЧЕКА, ОБЩЕГО ОБЪЕМА ПРОДАЖ УСЛУГ)    58
5.3. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ    60
 
Список таблиц
Таблица 1. Динамика численности населения Смоленской области за 2015–2025 гг.    9
Таблица 2. Показатели естественного движения населения в 2023–2024 гг., человек    9
Таблица 3. Показатели миграционного прироста/убыли в 2023–2024 гг., человек    10
Таблица 4. Крупнейшие города Смоленской области (2024 г.)    10
Таблица 5. Численность населения в разрезе муниципальных районов (2024 г.), человек    10
Таблица 6. Численность населения в Вяземском муниципальном районе (2024 г.)    11
Таблица 7. Доходы на душу населения в Смоленской области и РФ (по итогам 2024 г.)    11
Таблица 8. Диапазон денежных доходов населения в Смоленской области и РФ (по итогам 2024 г.)    12
Таблица 9. Среднемесячная начисленная заработная плата (по итогам 2024 г.)    12
Таблица 10. Доля населения с доходом более 150 тыс. руб. (по итогам 2024 г.)    13
Таблица 11. Описание сложившихся особенностей районирования г. Вязьмы и вблизи пятна Проекта    15
Таблица 12. Описание условного районирования Минского шоссе от Вязьмы до Смоленска    16
Таблица 13. Действующие производства в Вязьме и вдоль по Минскому шоссе    16
Таблица 14. Планируемые/заявленные новые производства    18
Таблица 15. Показатели ввода жилой недвижимости в Смоленской области (2021–2024 гг.)    19
Таблица 16. Структура предложения по типам категории земель    20
Таблица 17. Структура предложения по видам объектов    20
Таблица 18. Сведения о выданных разрешениях и уведомлениях на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в Вяземском муниципальном районе    20
Таблица 19. Общая площадь жилых помещений по Смоленской области по состоянию на конец 2024 года по материалам стен    21
Таблица 20. Структура предложения по классам и конструктиву (в т. ч. таунхаусы, дуплексы, прочие ИЖС) в перспективной локации объекта    22
Таблица 21. Структура предложения по площадям домов    23
Таблица 22. Текущий объем предложения ИЖС в разрезе стоимости    25
Таблица 23. Текущий объем предложения, мин/макс/средняя стоимость (вторичный рынок)    25
Таблица 24. Текущий объем предложения (мин/макс/ средняя стоимость) в пригороде Смоленска (первичный рынок)    26
Таблица 25. Текущий объем предложения (мин/макс/ средняя стоимость) в пригороде Смоленска    26
Таблица 26. Объем и динамика общего количества проданных ИЖС    27
Таблица 27. Оценка средних темпов продаж в анализируемом сегменте    27
Таблица 28. Рекомендации по параметрам и ценообразованию    33
Таблица 29. Оценка средних темпов продаж в анализируемом сегменте    33
Таблица 30. Количество коллективных средств размещения по региону и исследуемым районам    36
Таблица 31. Структура рынка по объектам размещения    37
Таблица 32. Номерной фонд    37
Таблица 33. Структура рынка по номерному фонду    38
Таблица 34. Численность мест    38
Таблица 35. Доходность номеров    39
Таблица 36. Численность лиц, размещенных в коллективных средствах размещения в 2024 г.    41
Таблица 37. Численность ночевок в средствах размещения 2024 г.    41
Таблица 38. Анализ средств размещения в целом по региону    44
Таблица 39. Ценовая политика на размещение в зависимости от типов номеров    45
Таблица 40. Дополнительные услуги в анализируемых средствах размещения    50
Таблица 41. Анализ конкурентов    53
Таблица 42. Оценка среднего количества номеров в объектах-конкурентах    56
Таблица 43. Оценка доходов от дополнительной услуги    57
Таблица 44. Прогноз емкости рынка услуг размещения в разрезе выборки на период до 2029 года    58
Таблица 45. Прогноз спроса на услуги размещения в разрезе выборки    59
 
Список рисунков
Рисунок 1. Типичный городской пейзаж г. Вязьмы    14
Рисунок 2. Условное районирование г. Вязьмы и в зоне Проекта    15
Рисунок 3. Условное районирование Минского шоссе от Вязьмы до Смоленска    15
Рисунок 4. Введено в действие жилых домов в сельской местности в 2024 г.    19
Рисунок 5. Структура предложения по площадям домов    23
Рисунок 6. Структура предложения по материалам стен    24
Рисунок 7. Структура предложения по типу отделки    24
Рисунок 8. Выдача ипотеки по госпрограммам, 2024 г.    28
Рисунок 9. Выдача новых ипотечных кредитов на ИЖС и готовые дома (тыс. кредитов)    29
Рисунок 10. Структура выдачи ипотеки на ИЖС по типам программ, % в новых кредитах    29
Рисунок 11. Структура выдачи ипотеки на готовые дома по типам программ, % в новых кредитах    30
Рисунок 12. Оценка сезонности загрузки номеров Смоленской области    40
Рисунок 13. Численность лиц, размещенных в коллективных средствах размещения (только гостиницы и т. п. средства размещения), по целям поездок    42
Рисунок 14. Численность лиц, размещенных в специализированных средствах размещения (только санаторно-курортные средства размещения), по целям поездок    43
Рисунок 15. Карта конкурентного окружения    52
 

Этап I. Анализ рынка коттеджных поселков в Смоленской области и отдельных районах

1. Методологические комментарии к исследованию

2. Кабинетное исследование. На данном этапе рынок изучается на основе баз данных и открытых источников информации.

3. Качественное исследование. На данном этапе проведены глубинные интервью с экспертами рынка (риелторами, реализующими ИЖС в анализируемом регионе).

Источники информации:

• Глубинные интервью с экспертами рынка (риелторами, реализующими ИЖС в анализируемом регионе).

• Количественный опрос представителей ЦА.

• Данные Федеральной службы государственной статистики РФ.

• Данные Федеральной налоговой службы РФ.

• Данные Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС).

• Данные реестра Федеральной службы аккредитации РФ.

• Данные Смоленскстата.

• Мониторинг СМИ: федеральных, региональных и специализированных печатных изданий.

• Отраслевая статистика.

• Интернет-источники: web-сайты участников рынка, специализированные порталы и т. д.

• Поисковые работы по запросам в инфраструктурные организации исследуемого рынка (экспертные компании, отдельные эксперты, аналитические компании и др.).

• Базы данных СПАРК, FIRA.

• Данные прочих официальных и открытых источников информации.

2. Общее описание рынка ИЖС в регионе и в перспективной локации объекта

3. Население — текущее, историческая динамика с комментариями (основные причины прироста/убыли — смертность, миграция и т. д.), по региону

По данным Росстата, в 2024 году все население Смоленской области составило 863 987 человек. В начале XX века территория региона была гораздо более густонаселенной: согласно переписи 1926 года в границах нынешней Смоленской области жило 2 166 тыс. чел. Однако в результате разрушений Великой Отечественной войны, а в 90-е — миграции молодежи в другие регионы страны и естественной убыли населения (превышения числа умерших над родившимися) число жителей Смоленской области с 1928 г. сократилось почти втрое и продолжает сокращаться на 1–1,5% в год.

Таблица 1. Динамика численности населения Смоленской области за 2015–2025 гг.

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

Таким образом, за 10 лет население региона сократилось на **%.

Таблица 2. Показатели естественного движения населения в 2023–2024 гг., человек

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

Смертность в Смоленской области в 2023 и 2024 гг. превысила рождаемость в 2,57 и 2,66 раза соответственно. Суммарный коэффициент рождаемости в регионе составляет 1,15, при этом, по данным вице-премьера Татьяны Голиковой, в 2024 году в России в целом суммарный коэффициент рождаемости (число детей в среднем на одну женщину) составил 1,4.

По данным Росстата, лидерами в естественной убыли населения в расчете на 1 тыс. человек (в среднем за 2024–2045 годы) окажутся Смоленская область, Карелия, Тамбовская область, Мордовия (9,7–10,7 человека на 1 тыс. жителей).

Продолжительность жизни в Смоленской области составляет: у мужчин 65,3 года; женщин — 77,6 года (для сравнения: по РФ этот показатель для женщин — 77,8, для мужчин — 67,6).

Таблица 3. Показатели миграционного прироста/убыли в 2023–2024 гг., человек

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

Миграционный прирост в 2024 г. …

Таблица 4. Крупнейшие города Смоленской области (2024 г.)

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

Крупнейшие города Смоленской области — это Смоленск, Вязьма, Рославль и Ярцево. Большинство населения (73%) живет в городах. В Смоленске проживает 36% всего населения области.

Таблица 5. Численность населения в разрезе муниципальных районов (2024 г.), человек

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

Крупнейший муниципальный район по числу жителей — Вяземский. Большинство населения района (72%) живет в г. Вязьме.

Таблица 6. Численность населения в Вяземском муниципальном районе (2024 г.)

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

В Андрейковском сельском поселении (где находится локация Проекта) проживает …

4. Доходы на душу населения, а также распределение населения по уровню доходов по региону

Таблица 7. Доходы на душу населения в Смоленской области и РФ (по итогам 2024 г.)

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

Денежные доходы в Смоленской области в расчете на душу населения по итогам 2024 г. составили …

Таблица 8. Диапазон денежных доходов населения в Смоленской области и РФ (по итогам 2024 г.)

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

На интервал 27000,1–45000,0 рублей среднедушевого дохода приходится наибольшее число жителей региона — …

5. Доходы на душу населения, а также распределение населения по уровню доходов в г. Смоленске и г. Вязьме

Данные о доходах на душу населения в разрезе муниципальных образований в статистике РФ отсутствуют, поэтому может быть использовано среднее по Смоленской области распределение расходов, представленное в п. 2.2.

Одним из важных показателей социально-экономического развития региона является уровень среднемесячной начисленной заработной платы. В Смоленской области он ниже уровня РФ на …

Таблица 9. Среднемесячная начисленная заработная плата (по итогам 2024 г.)

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

6. Доля населения с доходом 150 тыс. руб., 200 тыс. руб., 300 тыс. руб., более 500 тыс. руб. в Вязьме и Смоленске

Оценка доли населения с определенным доходом построена на основе подходов Росстата («Доходы населения по 10-процентным (децильным) группам») и уточняющих работ НИУ Высшей школы экономики. По оценке аналитиков MegaResearch, всего в городах Смоленск и Вязьма проживают более …

Таблица 10. Доля населения с доходом более 150 тыс. руб. (по итогам 2024 г.)

Источник: Росстат, ВШЭ, расчеты MegaResearch

7. Описание сложившихся особенностей районирования, описание районов: характер застройки (типы жилья — элитное, обычное; доля жилой застройки, описание прочей застройки — офисы, производство/промзоны, рекреация, частный сектор, пустыри и пр.), градация по средним ценам жилья

Г. Вязьма

Официальных районов город не имеет. Несколько микрорайонов отличаются друг от друга годом постройки. Жилой фонд представлен в основном многоквартирными домами образца 60–80-х годов. Имеются также современные кирпичные пятиэтажки. Застроены микрорайоны неоднородно: частный сектор соседствует с многоэтажками.

Инфраструктура развита: есть множество сетевых магазинов, торговый центр, кафе и рестораны. За время Великой Отечественной войны Вязьма была практически полностью разрушена, поэтому большая часть исторических зданий либо уничтожена, либо подверглась серьезной реставрации.

Главным культурным достоянием Вязьмы считается комплекс храмов и церквей, построенных в XVII–XVIII веках.

Рисунок 1. Типичный городской пейзаж г. Вязьмы

Рисунок 2. Условное районирование г. Вязьмы и в зоне Проекта

***

Таблица 11. Описание сложившихся особенностей районирования г. Вязьмы и вблизи пятна Проекта

Рисунок 3. Условное районирование Минского шоссе от Вязьмы до Смоленска

Таблица 12. Описание условного районирования Минского шоссе от Вязьмы до Смоленска 

8. Количество действующих (живых и планируемых) производств в Вязьме и вдоль по Минскому шоссе

Основу производственных мощностей Вяземского района и перспективных прилегающих территорий составляют сельское хозяйство, транспорт и логистика, промышленность.

Таблица 13. Действующие производства в Вязьме и вдоль по Минскому шоссе

Источник: СПАРК, Ресурс БФО

Средневзвешенная заработная плата на предприятиях Вяземского района — …

Таблица 14. Планируемые/заявленные новые производства

Источник: https://sdelanounas.ru/blogs/166714/
 https://yartsevo.readovka67.ru/news/187926

9. Анализ предложения на рынке индивидуального жилищного строительства в регионе и в локации объекта

10. Текущий общий объем предложения в целом по региону и его динамика

В 2024 году в регионе организациями-застройщиками введено в эксплуатацию 77 жилых зданий. Населением построено …

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила …

Таблица 15. Показатели ввода жилой недвижимости в Смоленской области (2021–2024 гг.)

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты MegaResearch

В сельской местности введено в действие жилых домов общей площадью …

Рисунок 4. Введено в действие жилых домов в сельской местности в 2024 г.

Источник: Смоленскстат, расчеты MegaResearch

По состоянию на апрель 2025 г. в Смоленской области реализуется около …

Таблица 16. Структура предложения по типам категории земель

Источник: по данным сервисов Авито, ЦИАН, Домклик

В структуре предложения по видам объектов лидируют …

Таблица 17. Структура предложения по видам объектов

Источник: по данным сервисов Авито, ЦИАН, Домклик

В перспективной локации проекта, в Вяземском районе, количество выданных разрешений и уведомлений на строительство и на ввод жилых объектов …

Таблица 18. Сведения о выданных разрешениях и уведомлениях на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в Вяземском муниципальном районе

Источник: Смоленскстат, Росстат

В Смоленской области, в подавляющем количестве домостроений в качестве материала для стен используется …

Таблица 19. Общая площадь жилых помещений по Смоленской области по состоянию на конец 2024 года по материалам стен

Источник: Росстат

11. Структура предложения по классам и конструктиву (в т. ч. таунхаусы, дуплексы, прочие ИЖС) в перспективной локации объекта

В перспективной локации объекта в структуре предложения по классам и конструктиву на продажу выставлены только готовые дома и дачи. Выявлен 1 готовый таунхаус (2020 г. постройки) с реализуемой квартирой. Строящиеся/реализуемые коттеджные поселки не выявлены (они есть только в Смоленске и его окрестностях).

Таблица 20. Структура предложения по классам и конструктиву (в т. ч. таунхаусы, дуплексы, прочие ИЖС) в перспективной локации объекта

Источник: по данным сервисов Авито, ЦИАН, Домклик, расчеты MegaResearch

В дальнейшем анализе структуры предложения представлены …

Пригород Смоленска

…

12. Структура предложения по расположению (в перспективной локации объекта)

13. Структура предложения по типам и площадям домов в перспективной локации объекта

Средняя площадь дома в перспективной локации проекта — …

Таблица 21. Структура предложения по площадям домов 

Источник: аналитика MegaResearch

Рисунок 5. Структура предложения по площадям домов 

Источник: аналитика MegaResearch

В структуре предложения в перспективной локации объекта наиболее представлены дома площадью …

Пригород Смоленска

…

14. Структура предложения по типам отделки домов в перспективной локации объекта

В перспективной локации объекта практически равнозначно представлены дома, где в качестве основного строительного материала использовались …

Рисунок 6. Структура предложения по материалам стен 

Источник: расчеты MegaResearch

По данным статистики Дом.РФ, в Смоленской области в новых объектах индивидуального жилого строительства преобладают предложения …

Рисунок 7. Структура предложения по типу отделки 

Источник: статистика ДОМ.РФ, расчеты MegaResearch

Пригород Смоленска

…
 

15. Ценовый анализ на рынке ИЖС в локации Проекта

16. Текущий уровень и динамика цен в перспективной локации объекта. Структура цен по классам и конструктиву (в т. ч. таунхаусы, дуплексы, другие ИЖС) в перспективной локации объекта

Поскольку в перспективной локации объекта строящихся ИЖС не выявлено, текущий уровень представлен по объектам, которые представлены на рынке, а именно домам, не относящимся к коттеджным поселкам.

Таблица 22. Текущий объем предложения ИЖС в разрезе стоимости 

Источник: расчеты MegaResearch

Основная масса предложения готовых домов сосредоточена в сегменте до …

Средняя стоимость одного кв. м дома в перспективной локации проекта составляет … 

Таблица 23. Текущий объем предложения, мин/макс/средняя стоимость (вторичный рынок)

Источник: расчеты MegaResearch

Пригород Смоленска

…

Таблица 24. Текущий объем предложения (мин/макс/ средняя стоимость) в пригороде Смоленска (первичный рынок)

Источник: расчеты MegaResearch

17. Структура цен по расположению в перспективной локации объекта 

Таблица 25. Текущий объем предложения (мин/макс/ средняя стоимость) в пригороде Смоленска

Источник: расчеты MegaResearch

18. Структура цен по степени готовности в перспективной локации объекта

…

19. Основные факторы ценообразования в сегменте коттеджей, таунхаусов, дуплексов, ИЖС в перспективной локации объекта 

20. Анализ спроса на рынке ИЖС в перспективной локации объекта

21. Объем и динамика общего количества проданных ИЖС (в единицах и в кв. м)

Поскольку в Вяземском районе (и в целом в перспективной локации проекта) рынок первичного ИЖС практически отсутствует, объем и динамика общего количества объектов, представленных на рынке, показаны на примере текущих объемов продаж существующих домов, не относящиеся к коттеджным поселкам.

Таблица 26. Объем и динамика общего количества проданных ИЖС 

В анализе объема и динамики проданных ИЖС использовались данные по объектам от 5 млн руб., период исследования – апрель-май 2025 г.

Источник: расчеты MegaResearch

22. Оценка средних темпов продаж в анализируемом сегменте (таунхаусы, дуплексы, ИЖС) в разрезе классов (в единицах и в кв. м)

Поскольку в Вяземском районе (и в целом в перспективной локации проекта) рынок первичного ИЖС практически отсутствует, оценка средних темпов продаж в анализируемом сегменте показана на примере существующих домов, не относящихся к коттеджным поселкам.

Таблица 27. Оценка средних темпов продаж в анализируемом сегменте 

Источник: расчеты MegaResearch

23. Характеристика и анализ рынка ипотеки в анализируемом сегменте

Характеристика и анализ рынка ипотеки в анализируемом сегменте представлены по РФ. Более детально особенности рынка в Вяземском районе освещены в качественной части исследования при анализе глубинных интервью с риелторами.

В РФ выдача ипотеки замедлилась во II полугодии 2024 г. после окончания массовой господдержки, тогда как в первой половине года она была близка к уровню рекордного I полугодия 2023 г.

Наибольшим спросом в 2024 г. пользовалась …

Рисунок 8. Выдача ипотеки по госпрограммам, 2024 г.

Источник: статистика ДОМ.РФ, расчеты MegaResearch

В 2024 г. спрос на ипотеку в сегменте строительства (ИЖС) и покупки индивидуальных домов сократился: …

• …

• …

В 2024 г. на цели ИЖС банки предоставили …

• …

• …

Рисунок 9. Выдача новых ипотечных кредитов на ИЖС и готовые дома (тыс. кредитов)

Источник: статистика ДОМ.РФ, расчеты MegaResearch

Выдача новых ипотечных кредитов на строительство индивидуальных домов в 2024 году …

Рисунок 10. Структура выдачи ипотеки на ИЖС по типам программ, % в новых кредитах

Источник: статистика ДОМ.РФ, расчеты MegaResearch

В структуре выдачи ипотеки на ИЖС по типам программ лидируют …

Рисунок 11. Структура выдачи ипотеки на готовые дома по типам программ, % в новых кредитах

Источник: статистика ДОМ.РФ, расчеты MegaResearch

24. Основные потребительские предпочтения (в т. ч. классы, бюджеты, вариант отделки и т. д.), в т. ч. таунхаусы, дуплексы, ИЖС в локации Проекта

Раздел подробно представлен в отчете по результатам глубинных интервью с риелторами.

25. Опрос экспертов рынка (риэлторов) Вяземского района (мах)

Раздел подробно представлен в отчете по результатам глубинных интервью с риелторами.

26. Прогноз развития ситуации на рынке в анализируемом сегменте (коттеджи, таунхаусы, дуплексы, ИЖС)

27. Методология прогноза, основные предпосылки и допущения

Из-за высокой ключевой ставки, установленной ЦБ РФ, для всего строительного рынка в целом и рынка ИЖС в частности характерны следующие тенденции и риски:

Кроме общих тенденций на рынке, можно выявить тенденции рынка ИЖС и социально-экономических показателей г. Вязьмы:

В качестве гипотезы: основными покупателями коттеджей в случае реализации Проекта могут быть …

28. Прогноз основных показателей в разрезе классов жилья

…

29. Прогноз доходной части объекта

30. Факторы и предпосылки успешной реализации Проекта

Основными факторами успешной реализации Проекта являются:

31. Обоснование формата и классности Проекта

32. Конкурентный анализ

33. Описание стратегии ценообразования. Прогноз цен реализации

Учитывая, что в перспективной локации объекта строящихся коттеджей не выявлено, в качестве ориентира будет использоваться стоимость коттеджей в пригороде Смоленска. 

Таблица 28. Рекомендации по параметрам и ценообразованию 

Источник: ДОМ.РФ, расчеты MegaResearch

Прогноз цен реализации построен на основании среднесрочного прогноза Банка России до 2027 г.

Таблица 29. Оценка средних темпов продаж в анализируемом сегменте 

Источник: прогноз ЦБ РФ, расчеты MegaResearch

34. Прогноз скорости реализации (только экспертная оценка аналитиков Исполнителя)

35. Прогноз доходной части (только экспертная оценка аналитиков Исполнителя)

Этап II. Анализ рынка загородного размещения в Смоленской области и отдельных районах

1. Методологические комментарии к исследованию

Кабинетное исследование. На данном этапе рынок изучается на основе баз данных и открытых источников информации.

Источники информации:

• Данные Федеральной службы государственной статистики РФ.

• Данные Федеральной налоговой службы РФ.

• Данные Единой межведомственной информационно-статистическая системы (ЕМИСС).

• Данные реестра Федеральной службы аккредитации РФ.

• Данные Смоленскстата.

• Мониторинг СМИ: федеральных, региональных и специализированных печатных изданий.

• Отраслевая статистика.

• Данные базы объектов с портала 101hotels.com.

• Данные базы статистических данных Ростуризма (исторические данные до 2022 г. включительно, в том числе по загрузке номеров).

• Интернет-источники (101Hotels.com, «Яндекс Путешествия», «Сбераналитика», Корпорация Туризм.РФ, ДОМ.РФ, ЦИАН): web-сайты участников рынка, специализированные порталы и т. д.

• Поисковые работы по запросам в инфраструктурные организации исследуемого рынка (экспертные компании, отдельные эксперты, аналитические компании и др.).

• Базы данных СПАРК, FIRA.

• Данные прочих официальных и открытых источников информации.

36. Анализ предложения в целом по региону и исследуемым районам

37. Количество коллективных средств размещения

Всего в Смоленской области на момент проведения исследования действовало около … коллективных и … специализированных средства размещения. В различных сервисах бронирования объем предложения отличается, т. к. здесь также могут учитываться так называемые апартаменты, где сдаются квартиры по суткам.

В исследуемом районе 9 гостиниц и 4 базы отдыха.

Таблица 30. Количество коллективных средств размещения по региону и исследуемым районам

** (без учета квартир «посуточно», т. н. апартаментов)

Источник: Росстат, Смоленскстат, 101Hotels.com, «Яндекс Путешествия», расчеты MegaResearch

38. Структура рынка по объектам размещения в разрезе категорий средств размещения (отели, базы отдыха, гостевые дома, турбазы, санатории, профилактории и пр.)

В структуре рынка преобладают …

Таблица 31. Структура рынка по объектам размещения 

Источник: Смоленскстат, расчеты MegaResearch

39. Номерной фонд

В 2024 году число номеров в коллективных средствах размещения составило …, из них высшей категории — ….

Таблица 32. Номерной фонд 

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты MegaResearch

40. Структура рынка по номерному фонду в разрезе категорий средств размещения

В структуре номерного фонда больше всего номеров в …

Таблица 33. Структура рынка по номерному фонду 

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты MegaResearch

41. Численность мест в целом

В 2024 году количество мест в средствах размещения в целом составило …, из них

в коллективных средствах размещения — ...

Таблица 34. Численность мест 

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты MegaResearch

42. Загрузка номеров (OCC) и койко-мест

43. Доходность номеров (средней выручки на один номер, RevPAR), при достижимости информации

RevPAR или Revenue Per Available Room — средняя выручка в пересчете на один номер. Этот показатель измеряется в рублях.

RevPAR был рассчитан по формуле: доходы коллективных средств размещения от предоставляемых услуг без НДС, акцизов и аналогичных платежей (данные Росстата, без учета санаториев; НДС с 2022 г. для гостиниц составляет 0%) / общее количество номерного фонда Смоленской области / 365 дней.

Таблица 35. Доходность номеров 

Источник: Росстат, расчеты MegaResearch

44. Стоимость размещения (ADR), средняя цена за номер

45. Оценка сезонности загрузки номеров

Высокий сезон для гостиниц Смоленской области зависит не только от погодных условий (традиционно самая большая загрузка в летний период), но и от праздников (Новый год, 8 Марта, день святого Валентина и т. п.), а также от близости к двум столицам — Москве и Минску.

Рисунок 12. Оценка сезонности загрузки номеров Смоленской области

Источник: Министерство экономического развития Российской Федерации, расчеты MegaResearch

46. Анализ спроса в целом по региону и исследуемым районам

47. Общий турпоток и численность лиц, размещенных в средствах размещения

В 2024 г. Смоленскую область посетили … туриста. Регион занял четвертое место в стране по динамике роста посещаемости. К 2026–2027 гг. власти рассчитывают на увеличение турпотока до миллиона человек ежегодно.

По итогам 2024 года Смоленская область в туристическом рейтинге заняла … 

По данным сервиса «Национальные проекты России» одним из лучших направлений для путешествий на майских праздниках 2025 г. стал Смоленск (он находится на пятой строчке рейтинга наравне с Ярославлем, Калининградом, Псковом и Кисловодском. Казань и Санкт-Петербург заняли первое место, на втором — Москва). По информации аналитиков МТС, в майские праздники 2025 года спрос на туристическое жилье внутри страны увеличился на 35%, и Смоленская область вошла в десятку самых привлекательных городов для путешествий.

Основные направления туристического потока сосредоточены на историческом центре городов Смоленск, Гагарин, монастырях региона, а также на природных достопримечательностях. Особой популярностью пользуются экскурсии по местам сражений Великой Отечественной войны и посещение мемориальных комплексов. В 2024 г. Смоленск одержал победу во II Всероссийской премии «Туристические города» в номинации «Город патриотического туризма».

Таблица 36. Численность лиц, размещенных в коллективных средствах размещения в 2024 г.

Источник: Смоленскстат

48. Численность ночевок в средствах размещения

Смоленская область заняла предпоследнее место в Центральном федеральном округе по количеству ночевок туристов в 2024 году. Такой результат связан с тем, что в настоящее время наиболее актуальным в туристическом сегменте региона является направление «выходного дня».

Таблица 37. Численность ночевок в средствах размещения 2024 г.

Источник: Смоленскстат

49. Сегментирование потребителей услуг размещения по целям поездок, регионам прибытия, профилю туристов (в целом по региону)

Всего в Смоленской области на момент проведения исследования действовало около … коллективных и … специализированных средства размещения. В различных сервисах бронирования цифры разнятся (поскольку могут учитываться так называемые апартаменты, где сдаются квартиры по суткам).

Рисунок 13. Численность лиц, размещенных в коллективных средствах размещения (только гостиницы и т. п. средства размещения), по целям поездок

Источник: Смоленскстат, расчеты MegaResearch

Для лиц, посещающих Смоленскую область и размещающихся в гостиницах и подобных средствах размещения, основными целями являются …

Рисунок 14. Численность лиц, размещенных в специализированных средствах размещения (только санаторно-курортные средства размещения), по целям поездок

Источник: Смоленскстат, расчеты MegaResearch

Для лиц, посещающих Смоленскую область и размещающихся в санаториях, основными целями являются …

Точные данные о регионах постоянного проживания туристов в Смоленской области отсутствуют. По данным официальных пресс-релизов Правительства Смоленской области, основными посетителями региона являются ….

50. Средний чек ночевки в объектах размещения

Средний чек ночевки в объектах размещения по номерам всех категорий (по данным сервиса «Яндекс Путешествия» и расчетам MegaResearch) составил …

51. Конкурентный анализ

52. Анализ средств размещения в целом по региону

По многим показателям Смоленская область проигрывает большинству регионов ЦФО, занимая ... Стоимость номеров остается низкой (в 2024 г, по данным сервиса OneTwoTrip, Смоленск вошел в тройку с самыми недорогими отелями). Тем не менее ситуация постепенно меняется: фиксируется рост турпотока и такого важного показателя, как средний чек (траты туристов на отдыхе без учета трат на проживание в регионе в целом в 2024 г. увеличился на **%). Оценочно он составил … руб.

Таблица 38. Анализ средств размещения в целом по региону

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты и анализ MegaResearch

53. Ценовая политика на размещение в зависимости от типов номеров (ADR)

Средние цены рассчитывались для трех типов номеров: стандарт, полулюкс, люкс и отдельно стоимость аренды для коттеджей (при наличии данного вида размещения у конкурента). Расчеты средних цен проведены по выявленным конкурентам (подробнее — в пункт 4.3).

Таблица 39. Ценовая политика на размещение в зависимости от типов номеров 

Источник: сайты компаний, данные агрегаторов («Яндекс Путешествия», 101Hotels), анализ MegaResearch

Средняя стоимость номера (за одну ночь) у конкурентов составляет: …

54. Анализ конкурентов

Тенденции туристического сектора в РФ и Смоленской области

Конкурентное окружение

При анализе и выявлении конкурентного окружения учитывались следующие условия: конкурент имеют ресторан, спа, музеи (известной в России с 18 века личности), развлекательный центр, банный комплекс, охоту/рыбалку, зоопарк, экоферму, магазин, конноспортивный комплекс.

…

Выявленные объекты сегмента «высокий» и «премиум» …

Объекты средней ценовой категории располагаются …

Особенности конкурентной среды: …

Представленные дополнительные услуги в объектах-конкурентах отражены в таблице ниже.
 

Таблица 40. Дополнительные услуги в анализируемых средствах размещения 

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты и анализ MegaResearch

Рисунок 15. Карта конкурентного окружения

Таблица 41. Анализ конкурентов

Источник: сайты компаний, анализ MegaResearch

Таблица 42. Оценка среднего количества номеров в объектах-конкурентах

Источник: сайты компаний, анализ MegaResearch (анализ номерного фонда проводился для объектов

55. Оценка доходов конкурентов от ресторана и спа, и инфраструктуры: музей (известной в России с 18 века личности), развлекательный центр, банный комплекс, охота/рыбалка, зоопарк, экоферма, магазин, конноспортивный комплекс 

Ниже представлена расчетная оценка доходов от дополнительной услуги на примере парк-отеля ХХХ

Таблица 43. Оценка доходов от дополнительной услуги 

56. Прогноз сбыта

57. Прогноз емкости рынка услуг размещения в разрезе выборки на период до 2029 года (базовый сценарий) в натуральном выражении (количество ночевок)

Прогноз емкости рынка услуг размещения построен на основании заявлений Правительства Смоленской области о приоритетном направлении развития туристического сектора области и потенциального увеличения турпотока (на 35% в ближайшие годы, до 1 млн человек). Средний рост числа посещений, по данным ретроспективного анализа, — …

Таблица 44. Прогноз емкости рынка услуг размещения в разрезе выборки на период до 2029 года 

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты и прогноз MegaResearch

58. Прогноз спроса на услуги размещения в разрезе выборки (прогноз количества ночевок в целом и в разрезе каждого города, среднего чека, общего объема продаж услуг)

Таблица 45. Прогноз спроса на услуги размещения в разрезе выборки 

Источник: Росстат, Смоленскстат, расчеты и прогноз MegaResearch

59. Выводы и рекомендации

…