Бизнес-план Строительство малоэтажных жилых домов

Б изнес-план Строительства домов в МО 53

Бизнес-план

Строительства 3-х этажного жилого дома в

Московской области

апрель, 2013

Методологические комментарии к исследованию

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2012 г.

Актуальность исследования – апрель 2013 года.

Объект и предмет исследования и планирования

Объектом анализа является строительство 3-х этажного жилого дома в Московской области.

Предметом исследования является ситуация на рынке жилого строительства малоэтажных домов эконом класса как в РФ в целом, так и в Московской области, в частности.

Цели и задачи исследования

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вложений в проект.

Задачи исследовани я:

оценка объема и емкости рынка жилого строительства;

описание структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

оценка экономической эффективности проекта

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ)

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Оглавление

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 8

1.1. Суть проекта и основные выводы 8

2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА 10

2.1. Общие данные 10

2.2. Учредители (акционеры) 10

2.3. Виды и объемы деятельности 10

2.4. Финансовое состояние 10

2.5. Информация о руководителях 10

3. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА 11

3.1. Концепция проекта 11

3.2. Местоположение объекта 11

3.3. Описание домов 11

3.4. Описание технологии и процесса строительства 11

3.5. Сметная стоимость строительства 13

3.6. Прочие технологические вопросы 13

3.7. Правовые вопросы реализации проекта 13

3.8. Экологические вопросы проекта 13

4. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАЙОНА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 14

4.1. Обоснование рыночной актуальности проекта 14

4.2. Анализ состояние жилищного рынка в России в 2012-2013 гг., в разрезе Федеральных округов 20

4.2.1 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 21

• Обеспеченность населения жильем в ЦФО 21

• Ввод жилья в 2012 году 22

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 23

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 24

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ЦФО 25

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного 25

жилья в ЦФО в 2012 году 25

4.2.2 СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 25

• Обеспеченность населения жильем 25

• Ввод жилья в 2012 году 26

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 27

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 29

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в СЗФО 30

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в СЗФО в 2012 году 30

4.2.3 ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 31

• Обеспеченность населения жильем 31

• Ввод жилья в 2012 году 32

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 32

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 33

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ЮФО 34

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в ЮФО в 2012 году 34

4.2.4 СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 35

• Обеспеченность населения жильем 35

• Ввод жилья в 2012 году 36

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 37

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 37

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в СКФО 38

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в СКФО в 2012 году 39

4.2.5 ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 40

• Обеспеченность населения жильем 40

• Ввод жилья в 2012 году 41

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 42

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 44

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ПФО 45

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в ПФО в 2012 году 45

4.2.6 УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 46

• Обеспеченность населения жильем 46

• Ввод жилья в 2012 году 47

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 47

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 48

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в УФО 49

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в УФО в 2012 году 50

4.2.7 СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 51

• Обеспеченность населения жильем 51

• Ввод жилья в 2012 году 52

Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 53

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 54

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в СФО 56

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в СФО в 2012 году 56

4.2.8 ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 57

• Обеспеченность населения жильем 57

• Ввод жилья в 2012 году 58

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году 59

• Средняя стоимость жилья в 2012 году 60

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ДФО 61

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в ДФО в 2012 году 61

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН 62

5.1. Объем и направление инвестиций 62

5.2. Финансирование проекта 62

6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН 64

6.1. План строительства 64

6.2. Прогноз объемов реализации недвижимости 64

6.3. Цены реализации 65

6.4. Персонал проекта 65

6.5. Текущие расходы 65

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 66

7.1. Общие сведения 66

7.2. Налоговое окружение и бюджет 66

7.3. Источники финансирования 66

7.4. Расчет выручки 67

7.5. Отчет о движении денежных средств 67

7.6. Отчет о прибылях и убытках 68

8. АНАЛИЗ ПРОЕКТА 69

8.1. Анализ эффективности проекта 69

8.1.1. Чистый доход 71

8.1.2. Чистый дисконтированный доход 71

8.1.3. Внутренняя норма доходности 71

8.1.4. Потребность в дополнительном финансировании 72

8.1.5. Индексы доходности затрат и инвестиций 72

8.1.6. Срок окупаемости, дисконтированный срок окупаемости 72

8.2. Анализ рисков 72

8.3. Анализ чувствительности 73

Финансовая модель в формате MS EXCEL 75

ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ 75

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целью настоящего бизнес-плана является описание процесса организации строительства жилого малоэтажного (3 этажа) 3-х подъездного многоквартирного дома и обоснование экономической эффективности инвестиций в данное строительство.

1.1. Суть проекта и основные выводы

В рамках настоящего бизнес-плана рассматривается инвестиционный проект по строительству жилого дома эконом класса в поселке ...ы, Талдомского района, Московской области.

Цель проекта

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вливаний в проект.

Задачи проекта

Способом достижения цели проекта является: организация строительства дома в запланированные сроки и осуществление продаж всех 22 квартир, находящихся в строящемся доме.

Инвестиции

По строительству данного жилого дома схема взаимодействия ООО «...» и государства (реализует программу «Жилище» Министерство регионального развития) следующая:

…

Показатели эффективности проекта

В расчетной части бизнес-плана была сформирована финансовая модель реализации проекта и вычислены основные показатели эффективности: чистый дисконтированный доход – NPV; внутренняя норма рентабельности - IRR; ставка дисконтирования проекта, окупаемость проекта и индекс рентабельности.

Показатели эффективности, полученные в результате проведенных расчетов, представлены ниже.

Таблица 1. Показатели эффективности проекта

Источник: Расчеты Megaresearch

По всем показателям проект считается выгодным. В первую очередь это связано с …

2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА

Инициатором проекта является ЗАО «...» а реализацией пилотного коммерческого проекта и первого дома под программу переселения занимается предприятие ООО «...», специализирующееся на малоэтажном строительстве.

2.1. Общие данные

…

2.2. Учредители (акционеры)

…

2.3. Виды и объемы деятельности

Промышленное строительство;

Строительство ТРЦ;

Строительство складских и логистических объектов;

Строительство спортивных объектов;

Строительство социально значимых объектов.

2.4. Финансовое состояние

…

2.5. Информация о руководителях

…

3. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА

3.1. Концепция проекта

Построенный объект позиционируется как современный жилой многосекционный дом эконом класса, основным элементом которого является блокируемая секция. Дом может включать в себя одно-¸ двух-, трех - комнатные квартиры согласно приоритетам требуемого жилья, в данном регионе, а также нежилые помещения.

3.2. Местоположение объекта

…

3.3. Описание домов

…

3.4. Описание технологии и процесса строительства

Основой конструктивной системы являются Легкие Стальные Тонкостенные Конструкции (ЛСТК) - стальные оцинкованные профили разной конфигурации толщиной 0.7-2.0 мм, соединяемые между собой при помощи само-сверлящих винтов и эффективного утеплителя (например, минералловатные плиты - негорючий, экологически безопасный материал, обеспечивающий высокие теплофизические параметры стены), плотно уложенного между стойками.

Рис.4. Устройство наружной стены по технологии ЛСТК

Источник: электронный строительный справочник

Преимущества лёгких стальных тонкостенных конструкций:

Экологичность. При возведении здания из ЛСТК происходит минимальное воздействие на окружающий ландшафт (деревья, кустарники, другие здания). Возможность полной утилизации дома.

Быстрота возведения. Срок возведения здания из ЛСТК 4-5 месяцев.

Лёгкость и простота монтажа. При строительстве требуется не более 15 рабочих.

Отсутствие усадки фундамента в период строительства и эксплуатации.

Всесезонный монтаж.

Отсутствие тяжёлой техники при строительстве.

Сейсмоустойчивость. Строительство домов по технологии ЛСТК приобрело широкую популярность в Японии и других странах с высокой сейсмической активностью.

Низкая себестоимость 1 квадратного метра. Рыночная стоимость 1 квадратного метра готового дома из ЛСТК в России составляет около 25 000 руб. /кв.м.

Очень высокие характеристики теплосбережения.

Высокий срок службы. Срок службы дома из ЛСТК составляет от 70 до 100 и более лет (по оценкам авторитетных западных кредитных организаций).

3.5. Сметная стоимость строительства

...

3.6. Прочие технологические вопросы

…

3.7. Правовые вопросы реализации проекта

Необходимо отметить, что в настоящее время, несмотря на достаточно интенсивное развитие данного направления в строительстве, ежегодный прирост в доле общего возводимого жилья в России, институт малоэтажного строительства не нашел широкого законодательного обеспечения, что говорит об отсутствии специального правового регулирования малоэтажного строительства на данном этапе его развития.

Так, в частности, …

Постановлением Правительства РФ от …

Распоряжением Правительства РФ от …

3.8. Экологические вопросы проекта

При возведении здания из ЛСТК происходит минимальное воздействие на окружающий ландшафт (деревья, кустарники, другие здания). Возможность полной утилизации дома. Также стоит отметить меньшее участие в строительном процессе по технологии ЛСТК автотехники, привлечения автокрана, иного оборудования и механизмов, способствующих загрязнению окружающей среды.

…

4. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАЙОНА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

4.1. Обоснование рыночной актуальности проекта

На сегодняшний день, на территории Подмосковья, с учетом новых присоединенных территорий, строится 13-14 млн. квадратных метров жилья, что составляет как минимум, … тысяч квартир. Около 5,6 млн. квадратов находится в настоящий момент на реализации, в то время как остальное распродано. Основная часть первичного рынка сосредоточена в 5 подмосковных городах, расположенных не далее, чем в 10 км. от МКАД. Это «новая» Москва – 1,7 млн. кв.м. жилья, Химки – ... кв.м., Одинцовский район – ... кв.м., …

Инвестиционный климат региона

Московская область занимает видное место в общероссийской экономике по всем видам потенциалов.

Рис.5. Распределение частных видов потенциалов в % от страны в целом

Источник: РА Эксперт

Регион характеризуется сравнительно меньшими экономическими рисками для потенциальных инвесторов относительно среднероссийских показателей.

Рис.6. Распределение частных рисков Московской области по сравнению со средними по стране

Источник: РА Эксперт

Как можно видеть из рисунка 6, …

Спрос и предложение

…

…

Рис. 7 . Ситуация по ипотечному кредитованию по субъектам РФ

Источник: аналитика АИЖК

По данным АИЖК за 10 мес. 2012 года, …

Анализ цен на жилье в Московской области

Был сделан анализ средне-сложившихся цен на жилую недвижимость на апрель 2013 года.

Рис.8. Конъюктура цен в области и основные экономические характеристики

Источник: …

Как можно наблюдать из Рис.8. цены в области …

Также был произведен анализ колебаний (устойчивости рынка) недвижимости в «кризисное» и «посткризисное» время, в зависимости удаления от г. Москва.

Рис.9. Цены на жилую недвижимость в период 2009-11 гг. в зависимости удаленности от МКАД

Источник: …

Соответственно, можно сделать вывод, что …

Для понимания рисков создания проекта необходимо понимать среднесрочную устойчивость спроса и уровня цен на недвижимость в Москве, Московской области и в наиболее близко расположенном районном центре, коим является город Дубна. Был сделан анализ устойчивости цен за последние полтора года.

Рис.10. Сравнение цен в период 2011-2013 в г. Москве, Московской области и в г. Дубна

Источник: …

Соответственно, можно сделать вывод, что …

Сегментация потенциальных покупателей

Растущий спрос на жилье, частично обусловлен тем, что россияне испытывают естественную потребность в приобретении собственного жилья. Покупателей можно разделить на несколько категорий. К первой относятся ....

В состав второй категории включены …

Третья группа – …

Выводы п.4.1:

...

4.2. Анализ состояние жилищного рынка в России в 2012-2013 гг., в разрезе Федеральных округов

Столичный рынок отличает высокая степень проникновения современных моделей ведения бизнеса, высокий уровень жизни населения и сравнительно высокий общий спрос на соответствующие услуги. Анализируя эти пункты можно сделать вывод, что …

В регионах эти условия не выполняются: …

Таблица 3. Объемы ввода жилищного строительства в федеральных округах РФ

Источник: Аналитическое агентство Ассоциации строителей России

Если рассматривать ситуацию с точки зрения субъектов РФ, где масштабно развернуто строительство жилого сектора, то ситуация будет такая:

Рис. 11. Лидеры жилищного строительства по субъектам РФ (за 2011 г.)

***

Источник: ФСГС РФ

Но случаются расхождения в статистических справках в разных источниках еще и в силу того, на какой период года делается тот или иной отчет. Дело в том, что «львиная доля» сдаваемых объектов в жилищном строительстве приходится на конец года, четвертый квартал.

Рис.12. Распределение ввода жилого сектора по квартально в период 2010-12 гг

Источник: ФСГС РФ

Объясняется это тем, что …

Задачи реализации программа расселения из ветхого и аварийного жилья.

…

4.2.1 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Центральный федеральный округ является базовым макрорегионом страны. Связи субъектов Российской Федерации, входящих в состав Центрального федерального округа, со всеми регионами страны обширны и многообразны. Центральный федеральный округ задает ритм развитию всей России, но в то же время проблемы округа, в первую очередь г. Москвы и Московской области (далее - Московский регион), автоматически становятся проблемами всей страны.

…

• Обеспеченность населения жильем в ЦФО

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

Таблица 4. Обеспеченность населения ЦФО жильем

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по ЦФО в целом и по субъектам в частности.

Источник: Аналитическое агентство Ассоциации строителей России

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ЦФО

Постановлением Правительства РФ от …

…

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного

жилья в ЦФО в 2012 году

…

4.2.2 СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Территория Северо-Западного федерального округа составляет 9.87 % территории Российской Федерации. Численность населения округа — 13 717 733 (2013 год) (9.57 % населения России). Основу населения составляют горожане — 83.8 %(2013). Крупнейший мегаполис региона Санкт – Петербург, население которого в 2013 году перевалило за отметку 5 000 000 чел.

Город Санкт-Петербург занимает ведущее место в экономике округа, обеспечивая …% его ВРП, …% промышленного производства, …% поступлений налогов и сборов в федеральный бюджет. Четыре самых развитых субъекта СЗФО (Санкт-Петербург, Мурманская и Вологодская области и Республика Коми) концентрируют …% ВРП округа, …% промышленного производства, …% поступлений налогов в федеральный бюджет.

• Обеспеченность населения жильем

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по СЗФО в целом и по субъектам в частности.

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в СЗФО

Северо-Западный федеральный округ в силу своего экономико-географического местоположения имеет высокую значимость для развития жилищного строительства в России. В настоящее время в округе проживает около ...

Основными мерами со стороны государства в контексте поддержки жилищного строительства являются:

- …

- …

- …

- …

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в СЗФО в 2012 году

Одной из самых болевых точек развития округа считается проблема ветхого и аварийного жилья, которая актуальна не только для Северо-Запада, но и всей России.

Если говорить о реализации программ переселения в Северо-Западном федеральном округе, то все регионы, входящие в его состав, активно участвуют в программах госкорпорации, модернизируя свой жилищно-коммунальный фонд.

В течение последних пяти лет субъекты СЗФО …

…

4.2.3 ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Южный федеральный округ — административное формирование на юге европейской части России. Образован указом президента РФ от 13 мая 2000 года.

Указом Д. А. Медведева от 19 января 2010 из его состава выделен Северо-Кавказский федеральный округ с центром в городе Пятигорске. На территории Южного округа сосредоточены 73 % общероссийских запасов термальных и 30 % минеральных вод, месторождения вольфрама (см. ВОЛЬФРАМ) (41 %), нефти (2 %), газа (7 %), угля (3,5 %), меди (3 %), цинка (2 %), золота (2 %), серебра (2 %), свинца (2 %). Южный федеральный округ — один из главных в России производителей и поставщиков сельскохозяйственной продукции: зерна, мяса, молока, рыбы, сахарной свёклы, овощей, фруктов, бахчевых культур.

Площадь территорий округа – 416 840 кв.км.

Население региона – 13 910 179 человек.

• Обеспеченность населения жильем

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

Регион характеризуется ...

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по ЮФО в целом и по субъектам в частности.

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

…

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ЮФО

Строительный бум, начавшийся несколько лет назад в ЮФО и СКФО, планомерно распространился из региональных центров на «вторые» города. Сюда постепенно приходят крупные федеральные и региональные застройщики, вытесняя с рынка местные компании.

В первую очередь …

…

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в ЮФО в 2012 году

…

4.2.4 СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Северо-Кавказский федеральный округ — федеральный округ Российской Федерации, выделенный из состава Южного федерального округа указом президента России Д. А. Медведева от 19 января 2010 года. Расположен на юге европейской части России, в центральной и восточной части Северного Кавказа.

С 13 мая по 21 июня 2000 года название Северо-Кавказский федеральный округ носил Южный федеральный округ.

Образование данного округа стало первым изменением числа федеральных округов с момента их учреждения в 2000 году президентом России Владимиром Путиным.

Площадь округа - 170 435 кв.м.

Население – 9 540 758 человек.

Один из неизменных приоритетов в развитии СКФО — …

Среди инфраструктурных проектов выделяется …

• Обеспеченность населения жильем

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по СКФО в целом и по субъектам в частности.

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в СКФО

Приоритетными направлениями жилищной политики в рамках реализации Стратегии являются:  - …;  - …;  - …;

Одним из ключевых мероприятий по стимулированию жилищного строительства в Северо-Кавказском федеральном округе является …

Учитывая, что в Северо-Кавказском федеральном округе …

...

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в СКФО в 2012 году

…

4.2.5 ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Приволжский федеральный округ — административно-территориальное формирование, образованное указом президента РФ от 13 мая 2000 года. В состав округа входят 14 субъектов федерации. Часто путают Приволжский федеральный округ и Поволжье, однако это разные понятия — часть Нижнего Поволжья относится к Южному федеральному округу, Верхнее Поволжье — к Центральному, в то время как в состав Приволжского федерального округа также входят субъекты, географически расположенные на территории Урала (Башкортостан, Пермский край, Оренбургская область, Удмуртия) и Центральной России (Мордовия, Пензенская область).

Территория округа составляет 6.06 % от территории Российской Федерации.

Численность населения Приволжского федерального округа 29 772 235 чел. (2013) (20.77 % населения России). Основу населения составляют горожане (71,05 %), что в целом несколько ниже общероссийского показателя (74,03 %).

Доля промышленного производства ПФО в экономике России составляет …

• Обеспеченность населения жильем

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по ПФО в целом и по субъектам в частности.

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ПФО

Приволжский федеральный округ в 2012 году увеличил ввод жилья по сравнению с 2011 годом на 4,3% …

Лидирующие позиции …

…

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в ПФО в 2012 году

В настоящее время уровень физического износа коммунальной инфраструктуры в целом по ПФО составляет …

…

…

4.2.6 УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Уральский федеральный округ — административное формирование в России, в пределах Урала и Западной Сибири. Образован указом президента России от 13 мая 2000 года.

Территория округа составляет 10.64 % от территории России. Налоговые отчисления предприятий двух субъектов РФ в составе Уральского федерального округа формируют свыше трети (33,08 %) Федерального бюджета России — Ханты-Мансийский автономный округ — Югра (25,80 %) и Ямало-Ненецкий автономный округ (7,28 %).

Административный центр — город Екатеринбург.

В округе, как и в ЦФО, отсутствуют республики, однако присутствуют автономные округа.

Население округа – 12 197 544 чел., площадь – 1 818 487 кв.км

В экономике округа ведущую роль играют отрасли, занимающие лидирующее положение и в экономике Российской Федерации в целом: …

Важнейшими предпосылками социально-экономического развития УФО является …

• Обеспеченность населения жильем

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по УФО в целом и по субъектам в частности.

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

Цены на жилье в регионе характеризуются как …

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в УФО

Основными мерами со стороны государства в контексте поддержки жилищного строительства являются:

- …

- …

- …

- …

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в УФО в 2012 году

…

…

…

4.2.7 СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Дата образования - 13 мая 2000 года. В Сибирской федеральной округе входит 16 субъектов РФ. Территория СФО составляет 30% территории России, население - 20,5 млн человек (14,3% населения России). На территории Сибири сосредоточены: 85% общероссийских запасов свинца и платины, 80% угля и молибдена, 71% никеля, 69% меди, 44% серебра, 40% золота. Валовый региональный продукт составляет 11,4% ВВП России. Доля округа в общем объеме промышленного производства РФ в 2001 году составила 12,4%. Доля СФО в общей протяженности железных дорог России - 17,5%. 1

Центром федерального округа является г. Новосибирск.

Сибирский федеральный округ расположен на территории, относящейся к двум экономическим районам. Округ объединяет юго-восточную часть Западно-Сибирского экономического района и Восточно-Сибирский экономический район.

Округ занимает площадь 5118,4 тыс. км2, что составляет примерно 30% территории Российской Федерации, расположен между экономически развитой Европейской частью страны и Дальним Востоком. На севере он омывается водами Северного Ледовитого океана, на юге его территория примыкает к государственной границе с Казахстаном, Монголией и Китаем.

• Обеспеченность населения жильем

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по СФО в целом и по субъектам в частности.

Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

Цены на жилую недвижимость в субъектах СФО в основном …

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в СФО

…

…

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в СФО в 2012 году

СФО достаточно активно реализует программу по расселению из ветхого и аварийного жилья. Приведем некоторые примеры:

Около 330 млн рублей планируется …

…

…

…

4.2.8 ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Дальневосточный федеральный округ — административное формирование на Дальнем Востоке России. Образован указом Президента Российской Федерации от 13 мая 2000 года с базированием Администрации ДВФО в г. Хабаровске. В округе практически все субъекты имеют выход к морю (кроме Амурской области и Еврейской автономной области). Численность населения округа по данным Росстата составляет 6 251 496 чел. (2013). Плотность населения — 1,01 чел./км2 (2013). Городское население — 75,11% (2013). Дальневосточный федеральный округ занимает 36,4% территории России, по предварительным итогам Всероссийской переписи населения на 9 октября 2002г. на его долю приходилось 4,6% населения страны. При этом более трех четвертей населения (75.9%) проживают в городах.

Крупнейшими городами ДФО являются Владивосток, Хабаровск, Комсомольск-на-Амуре, Благовещенск, Петропавловск-Камчатский, Якутск. Численность остальных городов не превышает 180 000 человек. Всего на территории округа расположены 68 городов.

…

…

• Обеспеченность населения жильем

Обеспеченность населения жильем – один из ключевых показателей социально – экономического развития региона. Приведем статистику.

Показатель обеспеченности в ДФО можно охарактеризовать как …

• Ввод жилья в 2012 году

Был сделан анализ объемов ввода жилья в эксплуатацию по ДФО в целом и по субъектам в частности.

• Средняя стоимость строительства жилья в 2012 году

Из статистических источников приводим аналитику по средней сметной стоимости строительства за прошедший год.

• Средняя стоимость жилья в 2012 году

Касаемо среднего уровня цен на жилую недвижимость в регионах, приведем статистику по стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке за прошедший год.

• Анализ государственных программ поддержки жилищного строительства, реализуемых в ДФО

Дальневосточный федеральный округ имеет наименьшую среди российских округов величину рынка жилищного строительства и наименее интенсивные показатели развития, формируя всего около …% первичного рынка жилья России.

Основными мерами со стороны государства в контексте поддержки жилищного строительства являются:

- …

- …

- …

- …

• Анализ реализации программы по расселению из ветхого и аварийного жилья в ДФО в 2012 году

Почти 6,5 тысяч дальневосточников получили благоустроенные квартиры за время действия федеральной программы по переселению граждан из ветхого жилья.

По данным департамента развития инфраструктуры Минвостокразвития России, …

…

…

…

Выводы главы 4:

…;

…;

...;

...

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

При формировании инвестиций в проект необходимо понимать, что главной особенностью рассматриваемого проекта является … Таким образом, ...

5.1. Объем и направление инвестиций

В данном проекте инвестиции рассмотрены и отнесены к соответствующим категориям до момента полной реализации проекта, т.е. продажи всех 22 квартир.

Приведем расчет полной суммы инвестиций в строительство.

Таблица 36. Распределение инвестиций в проект и их классификация

Необходимо уточнить, что получившаяся сумма включает в себя все виды издержек по ходу строительства:

- Строительно-монтажные работы;

-Административные расходы;

-Аренда земельного участка;

-Прочие и накладные расходы.

5.2. Финансирование проекта

В расчетной части бизнес-плана по каждой категории инвестиционных вложений в проект была рассмотрена с точки зрения календарных интервалов вливаний в проект. Соответственно, каждый квартал реализации проекта включает в себя суммы по всем необходимым категориям.

Таблица 37. Распределение инвестиций по ходу реализации проекта

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Как мы можем наблюдать из приведенной таблицы, большая часть инвестиций потребовалась в первом и во втором квартале 2012 года.

Рис. 13. Диаграмма распределения инвестиционных вложений в проект

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Выводы Главы 5:

…

6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН

6.1. План строительства

Разработан план проведения всех работ по строительству жилого дома. 2

Таблица 37. Календарный план проведения работ по строительству жилого дома.

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

…

6.2. Прогноз объемов реализации недвижимости

По сложившейся практике жилая недвижимость более активно продается по мере возведения здания. У покупателей появляется уверенность в том, что дом буден достроен и запущен в эксплуатацию. Исключение составляют крупные известные девелоперы, например, …

Таблица 38. Распределение продаж всего объема строительства по квартально

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Основные продажи квартир приходятся на …

6.3. Цены реализации

В п.4.1 был сделан вывод, что …

…

6.4. Персонал проекта

Расходы на персонал, привлекаемый по ходу строительства жилого дома, учтены в сметной стоимости и отдельно в бизнес-плане не отражались.

6.5. Текущие расходы

Как уже отмечалось в главе 5 «Инвестиции» все текущие расходы по ходу строительства жилого дома были учтены в сметной стоимости строительства квадратного метра и отдельно в бизнес-плане не рассматривались.

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

7.1. Общие сведения

Для формирования финансовой части бизнес-плана был произведен расчет доходов от проекта поквартально, группировка и календарное распределение инвестиционных вложений. Упрощенная система налогообложения была изначально принята Заказчиком. В плане доходов и расходов рассчитаны оба варианта уплаты УСН и выбран оптимальный.

7.2. Налоговое окружение и бюджет

Предприятие функционирует на УСН. В плане доходов и расходов произведен расчет на два варианта уплаты налога:

- (Доходы – Расходы)* 15%

- Доходы *6%.

Первый вариант оказался более выгодным для рассматриваемого проекта реализации.

Таблица 39. Налоги, возникающие по ходу реализации проекта

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Касаемо налога на имущество, можно сказать, что …

С учётом этого …

То есть в нашем случае, …

7.3. Источники финансирования

7.4. Расчет выручки

Был произведен расчет продаж всех квартир, согласно размерам, предоставленных Заказчиком, по ценам, определенным в п.6.3. В ниже приведенной таблице сделано распределение: …

Таблица 41. Расчет сумм доходов от продажи квартир

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

…

7.5. Отчет о движении денежных средств

Отчет формировался для данного проекта, с учетом завершения в течение одного календарного года. Расходы формировались на основе поквартального распределения, описанного в п.6.5. Доходная часть основывается на прогнозе объемов реализации квартир, представленных в п.6.2.

Принципиальным условием формирования отчета ДДС был учет потенциальной возможности кредитования на полную стоимость строительства. За основу была взята ставка коммерческого кредита -11,5% годовых. Но поскольку, у предприятия уже со второго квартала были поступления от продаж, а значит и собственные оборотные средства, кредитование, предприятие использует заемные средства по квартально, и, соответственно, постепенно выплачивает тело долга.

Таблица 42. Итог отчета о движении денежных средств

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

В отчет ДДС, сделан прогноз на 2013 год, учитывающий актуальные цены сметной стоимости строительства и продажной рыночной цены 1 кв.м.

7.6. Отчет о прибылях и убытках

Отчет формировался для данного проекта, с учетом завершения в течении одного календарного года. Расходы формировались на основе поквартального распределения, описанного в п.6.5. Доходная часть основывается на прогнозе объемов реализации квартир, представленных в п.6.2.

Таблица 43. Итог отчета о прибылях и убытках

…

…

8. АНАЛИЗ ПРОЕКТА

8.1. Анализ эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI: Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.

(5)

Таблица 43.Основные показатели проекта

Источник: Расчеты Megaresearch

При применении ставки дисконтирования …% годовых, имея чистую прибыль  … руб. произвели расчеты основных показателей проекта и получили: чистый дисконтированный доход NPV – … руб., внутренняя норма рентабельности IRR – …%, индекс прибыльности PL -1,1.

8.1.1. Чистый доход

По данным отчета П и У, получившийся доход от проекта равен … руб. для 2012 года и …для 2013 года.

8.1.2. Чистый дисконтированный доход

…

8.1.3. Внутренняя норма доходности

…

8.1.4. Потребность в дополнительном финансировании

В данном проекте таковой потребности не возникало.

8.1.5. Индексы доходности затрат и инвестиций

..

8.1.6. Срок окупаемости, дисконтированный срок окупаемости

Согласно произведенным расчетам, принимая во внимание инвестиции проект в размере … рублей, получили окупаемость проекта – … лет, дисконтированную окупаемость – … лет.

8.2. Анализ рисков

В своей деятельности предприятие сталкивается с высокой рыночной неопределенностью и разнообразными рисками, которые при определенных обстоятельствах могут отразиться на результатах его деятельности. Был произведен анализ рисков по трем основным для данной сферы бизнеса видам: производственные, финансовые и рыночные риски.

Таблица 44. Анализ рисков проекта

Источник: Расчеты Megaresearch

Можно сделать вывод, что рассмотренные в Таблице 44 риски …

8.3. Анализ чувствительности

В расчетной части был произведен анализ чувствительности чистого дисконтированного дохода при изменении трех ключевых параметров бизнеса: общей текущей выручки; общей величины текущих расходов и изменение величины чистой прибыли.

Рис.45. Анализ чувствительности проекта ( с диаграммой)

Источник: Расчеты Megaresearch

Из диаграммы наглядно видно, что ...

Финансовая модель в формате MS EXCEL

ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ

[информация будет представлена в полной версии отчета]

1  http://loi.sscc.ru

2 На основе информации от Заказчика