Строительство жилого комплекса в г. ХХХ

Оглавление

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки) 4

Приложения (таблицы) 5

РЕЗЮМЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА 8

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 11

Описание проекта по строительству жилого комплекса 11

Концепция жилого комплекса 11

Описание предполагаемых услуг 12

Предоставление жилых помещений по федеральным целевым программам 12

Продажа жилых помещений 12

Аренда и продажа коммерческих помещений 13

Маркетинговый план 14

Общий обзор рынка жилой малоэтажной недвижимости в ХХХ области 14

Основные тенденции на рынке 14

Анализ потребителей. Особенности потребительской аудитории 18

Обзор потенциальных конкурентов 19

Ценообразование на рынке 20

Виды федеральных и региональных целевых программ в сфере жилищного строительства 20

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 22

План по персоналу 22

План-график работ по проекту 23

Источники, формы и условия финансирования 26

График финансирования проекта 26

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 27

Описание основных объектов строительства и планировка помещений (многоквартирные дома, таунхаусы, коммерческие помещения, школа, детский сад, поликлиника и пр.) 27

Расчет стоимости строительства 28

Сырье, материалы и комплектующие 28

Описание процесса предоставления услуг 29

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 30

Исходные данные и допущения 30

Номенклатура и цены 32

Инвестиционные издержки 32

Налоговые отчисления 35

Операционные издержки (постоянные и переменные) 37

План продаж и выручки 40

Прогноз прибылей и убытков 41

Прогноз движения денежных средств 43

Анализ эффективности проекта 45

Методика оценки эффективности проекта 45

Показатели эффективности проекта 47

Чистая приведенная стоимость (NPV) 47

Внутренняя норма доходности (IRR) 47

Индекс доходности инвестиций (PI) 48

Срок окупаемости (PBP) 48

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 48

Иные показатели 48

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 49

Анализ чувствительности проекта 49

Качественный анализ рисков 50

Точка безубыточности проекта 51

ПРИЛОЖЕНИЯ 53

Отчет о движении денежных средств (по месяцам) 53

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1. Требуемый объем инвестиций проекта 10

Рисунок 2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 11

Рисунок 7. Динамика объемов жилищного строительства в ХХХ области, млн м2 16

Рисунок 8. Структура применяемых материалов в жилищном строительстве ХХХ области, в % 18

Рисунок 9. Данные Росстата РФ о средней стоимости жилья в новостройках ХХХ области 19

Рисунок 10. Информация о количестве граждан г. ХХХ, состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий 20

Рисунок 11. Календарный план реализации проекта 28

Рисунок 12. Пример варианта дизайна малоэтажных жилых корпусов ХХХ 33

Рисунок 13. Схема реализации квартир ХХХ 34

Рисунок 14. Структура инвестиций в проект, % 39

Рисунок 15. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 50

Приложения (таблицы)

Таблица 1. Ключевые показатели проекта 11

Таблица 2. Основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства 13

Таблица 3. Рейтинг крупнейших компаний застройщиков ХХХ области по итогам 2016 года 21

Таблица 4. Перечень объектов ХХХ области, реализуемых по программе «Жилье для российской семьи» 23

Таблица 5. Формирование ФОТ компании-инициатора 25

Таблица 6. Календарный план реализации 26

Таблица 7. График финансирования проекта ХХХ (с диаграммой), тыс.руб. 29

Таблица 8. Основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства 31

Таблица 9. Определение стоимости собственного капитала 36

Таблица 10. Определение ставки дисконтирования 36

Таблица 11. Стоимостные показатели проекта ХХХ 37

Таблица 12. Инвестиционные издержки проекта 38

Таблица 13. Налоговое окружение при ОСН 40

Таблица 14. Тарифные ставки для страховых взносов в 2018 году 41

Таблица 15. Операционные издержки (Прочие операционные затраты в Инвестициях) 44

Таблица 16. График реализации квартир и коммерческих площадей 46

Таблица 17. Отчет о прибылях и убытках 2018-2022 гг., тыс. руб. 48

Таблица 18. Отчет ДДС 2018-2023 гг., тыс. руб. 49

Таблица 19. Показатели эффективности инвестиций 2018-2022 гг. 53

Таблица 20. Чувствительность NPV (с диаграммой), тыс. руб. 55

Таблица 21. Основные риски проекта 56

Таблица 22. График определения точки безубыточности по выручке 58

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – ХХХ-ХХХ гг.

Актуальность планирования – ХХХ года.

Объект и предмет исследования и планирования

Объектом планирования является жилой комплекс в г. ХХХ ХХХ области.

Предметом исследования является рынок жилой недвижимости в г. ХХХ.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности строительства жилого комплекса в г. ХХХ ХХХ области.

Задачи бизнес-планирования:

• Оценка экономической эффективности проекта;

• Обоснование инвестиционных средств на реализацию проекта;

• Планирование бизнес-операций будущей компании и финансовое прогнозирование деятельности.

Источники информации

• База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

• Отраслевая статистика;

• Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ)

• Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

• Рейтинги;

• Информационные ресурсы участников рынка;

• Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

• Региональные и федеральные СМИ;

• Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

• Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Перечень используемых сокращений

УФО – Уральский Федеральный Округ;

СМР – строительно-монтажные работы.

РЕЗЮМЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

Целью бизнес-плана является оценка экономической эффективности строительства жилого комплекса «ХХХ» в г. ХХХ ХХХ области.

Вопрос обеспеченности жильем многодетных семей, детей-сирот, необходимость расселения граждан из ветхого и аварийного жилья стоит очень остро во всех регионах РФ.

Количество нуждающихся в улучшении жилищных условий семей в г. ХХХ составляет ХХХ, что соответствует примерно ХХХ чел. Реализация первой очереди проекта «ХХХ» ХХХ тыс. км2 позволит расселить порядка ХХХ семей (точное количество квартир будет определено после проектирования ЖК). Данный проект является социально направленным и при удачной его реализации возможно появление аналогичных проектов в других городах и регионах РФ.

Проектом «ХХХ» планируется строительство на ХХХ Га., в экологически чистом районе, (в границах города) жилого комплекса из ХХХ малоэтажных (до 5 эт.), многоквартирных дома, и до ХХХ «таунхаусов» - площадью до ХХХ кв.м., каждый.

На сегодняшний день по проекту «ХХХ» достигнуто принципиальное согласие областной и городской администраций на выделение земельного участка ХХХ Га., и готовность совместного финансирования с банковским и частным капиталом, а также начата работа по разработке архитектурного проекта Союзом архитекторов РФ.

Основные характеристики проекта: 

1. Название ЖК: «ХХХ».

2. Очереди строительства:

• 1 очередь ……………………………………………….;

• 2 очередь ………………………………………………..

3. Планируемое количество семей к расселению:

• 1 очередь ……………………………………………….;

• 2 очередь ………………………………………………..

Также важным аспектом организации данного проекта является тот момент, что Инициатор проекта планирует при реализации первой очереди ХХХ создать собственную управляющую компанию для обеспечения комфортного проживания граждан и решения хозяйственных вопросов.

Инвестиции проекта

Общая сумма инвестиций проекта, с учетом формирования оборотных средств, составит ХХХ млрд руб., в том числе инвестиции на формирование первоначальные оборотные средства в 2018-2022 гг. составят ХХХ млн руб. (Затраты на ФОТ в инвестиционной фазе проекта 2018-2022 гг.+ прочие операционные затраты).

Рисунок 1. Требуемый объем инвестиций проекта

Источник: расчеты MegaResearch

В проекте не планируется использование заемных средств со стороны банка или частного инвестора. Все инвестиции будут обеспечиваться за счет инвестиций со стороны банка-партнера.

Кроме того, Инициатор проекта рассматривает вариант, что ХХХ стоимости строительства (затрат по подведение инженерных коммуникаций) будет обеспечено при поддержке из федерального бюджета.

Ниже в Таблице представим основные показатели эффективности проекта.

Таблица 1. Ключевые показатели проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Дополнительно, на основании отчетов ПиУ и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Отсюда становится понятно, что проект является инвестиционно-привлекательным, поскольку характеризуется:

1. Высоким уровнем чистого дисконтированного дохода NPV: ХХХ млн руб.

2. Небольшим сроком окупаемости проекта: ХХХ года.

При проведении расчета внутренняя норма доходности IRR=ХХХ%, с одной стороны это предельно низкий уровень IRR, однако это обусловлено тем фактором, что в рамках 1-ой очереди строительства ХХХ закладывается инфраструктура на обе очереди, то есть на ХХХ тыс. м2, соответственно, рентабельность реализации 2-ой очереди будет значительно выше.

Отметим важный аспект, что реализация проекта ХХХ является пилотным проектом регионального значения по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При успешной реализации данного проекта, планируется реализация подобных проектов в других регионах РФ.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Описание проекта по строительству жилого комплекса 

Концепция жилого комплекса 

Участок застройки ЖК располагается в городе ХХХ ХХХ области. Ограничен ХХХ с восточной стороны, рекой ХХХ с запада, ХХХ с южной стороны и ул. ХХХ в северной. Рельеф имеет небольшое повышение к югу.

Архитектурно-градостроительная концепция предлагает устроить главную улицу с организованным въездом с ул. ХХХ с северо-востока на юго-запад.

Предлагается 2-ух этапная реализация проекта - 1 и 2 очереди строительства.

Ниже в Таблице представлены основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства.

Таблица 2. Основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом, первая очередь строительства ХХХ в течение 2019-2022 гг. подразумевает строительство ХХХ м2, что предварительно соответствует ХХХ квартирам. При реализации второй очереди строительства ХХХ общий жилой фонд проекта достигнет ХХХ м2, что соответствует ХХХ квартирам.

Описание предполагаемых услуг 

Предоставление жилых помещений по федеральным целевым программам 

Данный проект является пилотным в плане схемы реализации квартир. В проекте не предусматривается реализация квартир и таунхаусов по привычной схеме, через ДДУ (ФЗ 214), предполагается проектное финансирование со стороны инвестиционного банка – партнера и реализация квартир полностью будут происходить через банк.

Окончательная схема реализации квартир по проекту ХХХ будет согласована с инвестиционным банков и Администрацией ХХХ области.

Для целей проекта на период реализации квартир от Застройщика через инвестиционный банк Администрации г. ХХХ заложена цена ХХХ руб./кв.м. – данная стоимость соответствует цене выкупа квартир для социального жилья в ХХХ области.

В итоге реализации 1-го этапа строительства ХХХ инвестиционный банк получает:

• ХХХ кв.м. жилья для дальнейшей реализации Администрации г. ХХХ;

• ХХХ кв.м. коммерческой недвижимости для реализации под супермаркет, аптеку, банковское отделение, ресторан;

• Сформированную инфраструктуру на ХХХ кв.м. жилого фонда, то есть на обе очереди ХХХ.

Продажа жилых помещений

Реализация квартир и таунхаусов планируется не напрямую от Застройщика, а путем передачи муниципалитету г. ХХХа через банк, который будет инвестировать проект.

Важным аспектам реализации жилья в ХХХ со стороны компании Инициатора является полная отделка всех предлагаемых квартир.

Данный момент является фактором социальной ответственности компании Инициатора, поскольку у нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, как правило, нет возможности самостоятельно произвести отделку квартиры и быстро въехать в квартиру.

Также важным аспектом организации данного проекта является тот момент, что Инициатор проекта планирует при реализации первой очереди ХХХ создать собственную управляющую компанию для обеспечения комфортного проживания граждан и решения хозяйственных вопросов.

Аренда и продажа коммерческих помещений 

В рамках первой очереди строительства ХХХ предполагается строительство ТЦ площадью ХХХ м2, для обеспечение необходимых потребностей будущих жителей. В составе данного ТЦ предполагается:

- ХХХ;

- ХХХ;

- ХХХ;

- ХХХ;

- ХХХ.

Форма реализации коммерческих площадей (аренда, продажа) будет определяться Инициатором проекта совместно с банком-инвестором индивидуально по объектам недвижимости по ходу строительства 1-ой очереди ХХХ.

В расчетной части проекта предварительно реализация коммерческих площадей учтена как продажа по средней цене ХХХ руб./кв.м. с НДС.

Маркетинговый план

Общий обзор рынка жилой малоэтажной недвижимости в ХХХ области 

Основные тенденции на рынке 

В ходе проведенного обзора рынка жилой недвижимости ХХХ области были выделены следующие тенденции рынка.

1. Снижение объемов жилищного строительства

Ниже на Рисунке приведем динамику объемов жилищного строительства в ХХХ области.

Рисунок 7. Динамика объемов жилищного строительства в ХХХ области, млн м2

Источник: Администрация ХХХ области, tass.ru

Таким образом, несмотря на то, что в 2017 году был зафиксирован незначительный прирост объемов жилищного строительства в ХХХ обл. до ХХХ млн м2, в целом наблюдается тренд снижения объемов, связанный с кризисными явлениями в экономике РФ, и в первую очередь, с падением реальных доходов населения в перерод 2015-2017 гг., как следствие, снижением платежеспособного спроса на жилье.

По данным Министерства строительства ХХХ области, рост объемов жилищного строительства наблюдался только в четырех муниципалитетах: ХХХ и ХХХ городские округа, ХХХ и ХХХ муниципальные районы. Кроме снижения реальных доходов населения области специалисты видят еще одну не менее значимую проблему: дефицит участков для строительства и проблемы с подведением коммуникаций.

2. Ситуация с ветхим и аварийным жильем в ХХХ области

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

2. Применяемые материалы в строительстве жилья

……………………………………………………….

Рисунок 8. Структура применяемых материалов в жилищном строительстве ХХХ области, в %

Источник: ХХХ (ХХХ)

Таким образом, основным видом жилищного строительства в ХХХ области является панельное домостроение, что говорит о том, что платежеспособный спрос в области невысокий и в структуре предложения квартир превалирует эконом-уровень.

3. Тенденция снижения рыночной стоимости 1 кв.м. жилья в ХХХ области

Ниже представим данные Росстата РФ о средней стоимости жилья в новостройках ХХХ области.

Рисунок 9. Данные Росстата РФ о средней стоимости жилья в новостройках ХХХ области

Источник: ФСГС РФ

Таким образом, за прошедшие 2 года цена 1 кв.м. в ХХХ обл. снизилась на ХХХ% до уровня ХХХ руб./кв.м. Это подтверждает напряженную ситуацию на региональном рынке, когда реальный спрос ниже, чем совокупный объем предложения застройщиков. Все это также способствует увеличению количества нуждающихся в улучшении жилищных условий за счет государства.

Анализ потребителей. Особенности потребительской аудитории

Потребителями ХХХ (1 очередь ХХХ тыс. м2) будут исключительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи города ХХХ, состоящие на учёте местной Администрации. Ниже приведем данные Администрации ХХХ о количестве таких семей.

Рисунок 10. Информация о количестве граждан г. ХХХ, состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий

Источник: отдел жилищной политики Администрации ХХХ

Таким образом, количество нуждающихся семей в г. ХХХ составляет ХХХ, что соответствует примерно ХХХ чел.

Как видно из приведенной на Рисунке таблицы основными проблемными направлениями жилищного вопроса г. ХХХ являются:

• Необходимость пополнения фонда квартир для предоставления по социальному найму – на очереди ХХХ семья.

• Необходимость переселения граждан их ветхого и аварийного жилья – на очереди ХХХ семьи.

Реализация первой очереди проекта «ХХХ» ХХХ тыс. кв.м. позволит расселить порядка ХХХ семей (точное количество квартир будет определено после проектирования ЖК).

Обзор потенциальных конкурентов 

Поскольку данный проект предполагается как социальный, а не как коммерческий, то компания Инициатора – застройщик проекта «ХХХ» не будет находится в свободном конкурентом поле с другими компаниями региона.

Для справки приведем перечень крупнейших компаний в сегменте жилищного строительства ХХХ области:

Таблица 3. Рейтинг крупнейших компаний застройщиков ХХХ области по итогам 2016 года

Источник: ХХХ (ХХХ)

Основные проекты вышеприведенных компаний сосредоточены в г. ХХХ, столице региона.

Ценообразование на рынке 

Коммерческая цена 1 кв.м. жилья в ХХХ области с динамикой за период 2015-2017 гг. приведена выше в п.3.1.1. и составляет на данный момент ХХХ руб.

Согласно постановлению Администрации ХХХ области ………………………………………………………………………………….

Для целей проекта на период реализации квартир от Застройщика через инвестиционный банк Администрации г. ХХХ заложена цена ХХХ руб./кв.м. – данная стоимость соответствует цене выкупа квартир для социального жилья в ХХХ области.

Виды федеральных и региональных целевых программ в сфере жилищного строительства

Федеральная жилищная программа «ХХХ»

………………………………………………….

………………………………………………….

………………………………………………….

………………………………………………….

………………………………………………….

………………………………………………….

………………………………………………….

………………………………………………….

Таблица 4. Перечень объектов ХХХ области, реализуемых по программе «ХХХ»

Источник: программа-жрс.рф

Таким образом, ………………………………….

Государственная программа переселения из ветхого и аварийного жилья в 2018 - 2019 году

………………………………………………….

………………………………………………….

………………………………………………….

…………………………………………………:

• ………………………………………………….;

• ………………………………………………….;

• ………………………………………………….;

• ………………………………………………….;

• …………………………………………………..

…………………………………………………..

…………………………………………………..

…………………………………………………..

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу 

В расчетной части проекта была создана вкладка «Персонал», где отражены расходы на ФОТ предприятия. При составлении штатного расписания были предусмотрены сотрудники по следующим структурам предприятия:

- Топ-менеджмент;

- Сотрудники офиса;

- Сотрудники офиса в Москве.

Результаты формирования штатного расписания и ФОТ представлены ниже в Таблице.

Таблица 5. Формирование ФОТ компании-инициатора

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, при общем количестве работников ХХХ чел., общий ФОТ компании составил ХХХ млн руб. в год (ХХХ млн руб./мес.) со средней зарплатой ХХХ тыс. руб./мес. Важно отметить, что все СМР, работы по благоустройству, коммуникации ХХХ будут выполнятся силами подрядных организаций.

Во вкладке «Персонал» расчетной части проекта сделан расчет ФОТ в период 2018-2022 гг. К 2022 году по мере развития проекта постепенно будет задействован весь ФОТ.

План-график работ по проекту

Был сформирован план-график мероприятий по запуску проекта.

Условно говоря, проект можно разделить на две принципиально разные фазы:

• фаза создания и запуска бизнеса;

• фаза реализации проекта.

Совместно с Заказчиком были определены основные календарные даты фазы создания и запуска бизнеса.

Таблица 6. Календарный план реализации 

Источник: анализ MegaResearch

Таким образом, проект goodstender.ru к настоящему моменту является действующим и успешным проектом.

Рисунок 11. Календарный план реализации проекта

Источник: анализ MegaResearch

Таким образом, в 2018 году запланированы работы по согласованию и решение вопроса финансирования проекта, в 2019 году предусмотрено начало основных СМР, в 2022 году предусмотрено завершение строительства ХХХ и реализация квартир через банк жителям г. ХХХ.

Источники, формы и условия финансирования

В проекте предполагается ХХХ% финансирование со стороны инвестиционного банка. Условием возврата привлекаемых от банка средств является ХХХ% реализация готовой жилой и коммерческой недвижимости ХХХ через инвестиционный банк-партнер проекта. Привлечение кредитных средств для реализации проекта не предполагается.

График финансирования проекта

Во вкладке «Инвестиции» расчетной части проекта дополнительно был сформирован график финансирования проекта с настоящего времени и до полной реализации всех жилых и коммерческих помещений ХХХ, представим график ниже в Таблице.

Таблица 7. График финансирования проекта ХХХ (с диаграммой), тыс.руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, в соответствии с графиком, основной объем инвестиций проекта придется на период 2019-2021 гг., то есть на основные СМР.

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание основных объектов строительства и планировка помещений (многоквартирные дома, таунхаусы, коммерческие помещения, школа, детский сад, поликлиника и пр.) 

Ниже в Таблице представлены основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства.

Таблица 8. Основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом, первая очередь строительства ХХХ в течение 2019-2022 гг. подразумевает строительство ХХХ м2, что предварительно соответствует ХХХ квартирам. При реализации второй очереди строительства ХХХ общий жилой фонд проекта достигнет ХХХ м2, что соответствует ХХХ квартирам.

В рамках первой очереди строительства предусмотрено строительство ТЦ площадью ХХХ кв.м. с помещениями под супермаркет, аптеку, отделение банка, ресторан. Тем самым для жителей ЖК будет обеспечена необходимая инфраструктура для проживания.

В рамках второй очереди строительства ХХХ (реализация 2022-2025 год) запланировано строительство:

- Поликлиники;

- Детского сада;

- Общеобразовательной школы.

Расчет стоимости строительства 

Базовая стоимость строительства в проекте была заложена в размере ХХХ руб./ 1 кв.м. 

Кроме базовой стоимости строительства площадей ЖК, проектом предусматриваются такие инвестиционные вложения, как:

• …………………………….; 

• …………………………….; 

• …………………………….; 

• …………………………….; 

• …………………………….; 

• …………………………….. 

Более точная сумма строительства площадей будет определена при формировании проектно-сметной документации ХХХ.

Сырье, материалы и комплектующие

На данный момент 1-ая очередь. Концепция ЖК будет подразумевать комфортную среду обитания для его жителей: малоэтажные жилые дома с широкими проездами, парковками для автомобилей, местами для прогулок жителей, оборудованными детскими площадками.

Рисунок 12. Пример варианта дизайна малоэтажных жилых корпусов ХХХ

Источник: предварительная дизайн-концепция ХХХ

В проекте предусматривается применение современных и эффективных конструкционных отделочных строительных материалов.

Описание процесса предоставления услуг

Данный проект является пилотным в плане схемы реализации квартир. В проекте не предусматривается реализация квартир и таунхаусов по привычной схеме, через ДДУ (ФЗ 214), предполагается проектное финансирование со стороны инвестиционного банка – партнера и реализация квартир полностью будут происходить через банк.

Рисунок 13. Схема реализации квартир ХХХ

Источник: предоставлено Заказчиком

Окончательная схема реализации квартир по проекту ХХХ будет согласована с инвестиционным банков и Администрацией ХХХ области.

Для целей проекта на период реализации квартир от Застройщика через инвестиционный банк Администрации г. ХХХ заложена цена ХХХ руб./кв.м. – данная стоимость соответствует цене выкупа квартир для социального жилья в ХХХ области.

В итоге реализации 1-го этапа строительства ХХХ инвестиционный банк получает:

• ХХХ кв.м. жилья для дальнейшей реализации Администрации г. ХХХ;

• ХХХ кв.м. коммерческой недвижимости для реализации под супермаркет, аптеку, банковское отделение, ресторан;

• Сформированную инфраструктуру на ХХХ кв.м. жилого фонда, то есть на обе очереди ХХХ.

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 5-летний горизонт планирования (срок 2018-2022 гг.). Ставка дисконтирования (ХХХ%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV) обусловлена отсутствием кредитования при инвестировании проекта и основана на таких факторах, как:

- Текущий уровень ставки рефинансирования в РФ и тренд ее снижения в течение последнего времени;

- Планомерное снижение уровня инфляции в РФ.

Допущения о ценах

Для целей проекта были проанализированы цены на недвижимость в ХХХ области.

Допущения об инвестиционных издержках

Для определения суммы первоначальных затрат был проанализирован весь инвестиционный цикл, в соответствии с которым учтены все основные и дополнительные расходы.

Допущения о налоговых отчислениях

Для целей проекта было решено использовать основную систему налогообложения (ОСН).

Допущение о планах продаж

Планы выручки основаны на планах компании по реализации квартир: передача готовых квартир и коммерческой недвижимости.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные цели.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования ХХХ% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 9. Определение стоимости собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 10. Определение ставки дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил ХХХ% годовых.

Номенклатура и цены

Ниже в Таблице приведены стоимостные показатели проекта.

Таблица 11. Стоимостные показатели проекта ХХХ

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Принятые цены обеспечат необходимый уровень рентабельности проекта, а также обеспечат успешную реализацию второй очереди проекта.

Инвестиционные издержки

При формировании инвестиций проекта были определены основные категории инвестиционных вложений:

• Предварительные работы (бизнес-план, командировочные);

• Подготовка ЗУ, вырубка леса, планировка территории;

• Проектирование, необходимые согласования;

• Основные СМР 1-ой очереди ХХХ ХХХ кв.м.;

• Необходимая инженерная инфраструктура ЖК; 

• Затраты на ФОТ в инвестиционной фазе проекта 2018-2022 гг.;

• Прочие операционные затраты

В финансовой части проекта была сформирована вкладка «Инвестиции», в которой учтены все расходы по вышеуказанным категориям.

Таблица 12. Инвестиционные издержки проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, общая сумма инвестиций проекта, с учетом формирования оборотных средств, составит ХХХ млрд руб., в том числе инвестиции на формирование первоначальные оборотные средства в 2018-2022 гг. составят ХХХ млн руб. (Затраты на ФОТ в инвестиционной фазе проекта 2018-2022 гг.+ прочие операционные затраты).

Проанализируем распределение инвестиций по категориям, для чего была сформирована диаграмма, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 14. Структура инвестиций в проект, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как видно из диаграммы, большую часть инвестиций проекта будет направлена на основные СМР – совокупно ХХХ% инвестиций.

Налоговые отчисления

Основные налоги режима показаны в таблице ниже:

Таблица 13. Налоговое окружение при ОСН

Источник: Налоговый кодекс РФ

Налоги в операционной деятельности. По ходу своей деятельности предприятие будет платить

1. Налог на прибыль

Налог на прибыль предприятия - 20%. Уплачивается ежеквартально. Налоговой базой для определения налога является сумма поступивших доходов за минусом суммы произведенных расходов. Налог на прибыль показан в отчете прибылей и убытков.

Показан в отчетах П и У и ДДС расчетной части проекта.

2. Социальные налоги

Социальные налоги. Уплачиваются в бюджет ежемесячно. Исчисляются от сумм окладов сотрудников. Рассчитаны в разделе «Персонал» расчетной части проекта.

Страховые взносы нужно платить по следующим ставкам:

• пенсионный фонд (ПФР) – 22%;

• фонд медицинского страхования (ФФОМС) – 5,1%;

• фонд социального страхования (ФСС) – 2,9% (без учёта взносов от несчастных случаев).

ИТОГО (страховые взносы): 30% от оклада работника в базовом случае.

В 2018 году изменены (незначительно увеличены) лимиты для начисления взносов в каждый из фондов:

• ПФР – 1 021 тыс. руб. (в случае превышения, взносы уплачиваются по уменьшенной ставке – 10%), 876 000 руб. было в 2017 году.

• ФСС – лимит базы составит 815 тыс. руб., (лимит 2017 года 755 000 руб.).

• ФФОМС – предельная величина отменена. Таким же образом, без лимита, начисляются взносы в ФСС на «травматизм».

В ФФОМС – предельная величина отменена. Таким же образом, без лимита, начисляются взносы в ФСС на «травматизм».

Таблица 14. Тарифные ставки для страховых взносов в 2018 году

Источник: КонсультантПлюс

3. НДС – налог на добавленную стоимость - 18%. 

Начисляется и уплачивается ежеквартально.

По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.

Строительство полностью осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.

• Возмещение затрат на строительство

………………………………………..

При этом суммы «входного» НДС, предъявленного застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, использованных при строительстве, вычету не подлежат, поскольку используются для осуществления необлагаемых операций (письмо Минфина РФ от 15.03.2012 № 03-07-10/05).

• Оплата услуг застройщика

………………………………………..

………………………………………..

………………………………………..

………………………………………..

• Экономия застройщика

………………………………………..

………………………………………..

………………………………………...

5. Налог на имущество

Начисляется и оплачивается поквартально. Базовая ставка налога 2,2% от остаточной стоимости имущества (в отдельных регионах могут быть свои ставки по налогу на имущество).

В рассматриваемом случае налог на имущество не играет большой роли, т.к. Инициатор проекта не будет иметь на балансе оборудование и технику, кроме того, при готовности квартир они будут передаваться инвестиционному банку – партеру, а далее конечным владельцам – гражданам г. ХХХ, то есть не будут состоять на балансе предприятия Инициатора.

Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчетной части был сформирован перечень постоянных затрат проекта, которые будут возникать при реализации проекта помимо основных инвестиционных расходов.

Все текущие затраты были распределены на постоянные и переменные и далее по категориям:

• административные;

• общехозяйственные;

• сбытовые;

Результаты расчетов приводятся ниже в Таблице. 

Таблица 15. Операционные издержки (Прочие операционные затраты в Инвестициях)

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, сумма прочих операционных затрат, кроме основных инвестиций проекта в период строительства ХХХ составит ХХХ млн в год для 2020-2022 гг.

План продаж и выручки

Объемы выручки проекта обусловлены особенностями его организации, а именно, тем, что реализация квартир и коммерческих площадей будет происходить в 2022 году по мере их готовности. 

Ниже на рисунке представлена динамика выручки и переменных издержек проекта.

Таблица 16. График реализации квартир и коммерческих площадей

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, общая сумма реализации квартир и коммерческих площадей 1-ой очереди ХХХ составит ХХХ млн руб.

Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части сформирован прогноз прибылей и убытков. Источниками формирования данных для данного отчета послужили все численные данные, полученные в предыдущих разделах финансового плана проекта. 

Таблица 17. Отчет о прибылях и убытках 2018-2022 гг., тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, данный проект будет иметь убыток для периода 2018-2021 гг. ввиду инвестиционного процесса строительства ЖК, реализация всех объектов недвижимости предусмотрена в 2022 году.

Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки дисконтирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 18. Отчет ДДС 2018-2023 гг., тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как растет показатель NPV и как окупаются инвестиции проекта.

Дополнительно сформирован график изменения NPV проекта, который представлен ниже на Рисунке.

Рисунок 15. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как меняется NPV проекта: с ХХХ млн руб. в ХХХ квартале 2021 года до ХХХ млн руб. по итогам 2022 года.

Анализ эффективности проекта

 Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

  (1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

• чёткие критерии принятия решений

• показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

• показатель не учитывает риски.

• не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

 PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

 (3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

  (4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1.

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

 (6)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели показаны в Таблице ниже.

Таблица 19. Показатели эффективности инвестиций 2018-2022 гг.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Рассчитанный показатель NPV ХХХ млн руб., что говорит об успешности проекта.

 Внутренняя норма доходности (IRR)

При проведении расчета внутренняя норма доходности IRR=ХХХ%, с одной стороны это предельно низкий уровень IRR, однако это обусловлено тем фактором, что в рамках 1-ой очереди строительства ХХХ закладывается инфраструктура на обе очереди, то есть на ХХХ тыс. м2, соответственно, рентабельность реализации 2-ой очереди будет значительно выше.

 Индекс доходности инвестиций (PI)

Получившийся индекс доходности PI=ХХХ. Это означает, что каждый вложенный рубль в проект принесет ХХХ рубля за рассматриваемый срок реализации проекта с учетом механизма дисконтирования.

 Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет ХХХ года.

 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет ХХХ года.

 Иные показатели

Рентабельность продаж по операционной деятельности получилась равной ХХХ%, что является средним показателем для сегмента жилищного строительства.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Анализ чувствительности проекта

Был произведен анализ чувствительности проекта.

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

• Влияние себестоимости строительства на NPV;

• Влияние объемов строительства (площади ЖК) на NPV;

• Влияние изменения объема инвестиций на NPV.

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 20. Чувствительность NPV (с диаграммой), тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как можно понять из представленной после Таблицы диаграммы, наиболее чувствительно NPV реагирует на изменение объема инвестиций. Так, при снижении объема инвестиций на 10% росте тарифов на 10%, NPV возрастает более, чем в ХХХ раз.

Качественный анализ рисков

Как и любая компания, функционирующая на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице ниже.

Таблица 21. Основные риски проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, по мнению аналитиков MegaResearch наиболее существенными потенциальными рисками проекта будут: 

• ………………..;

• ………………...

Точка безубыточности проекта

В расчетной части была сформирована вкладка «Точка безубыточности», где определена точка безубыточности по выручке предприятия за год. Данные представлены ниже на Рисунке.

Таблица 22. График определения точки безубыточности по выручке

(с диаграммой), тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

За основу для определения точки безубыточности были взяты данные ОПиУ за весь срок строительства 1-ой очереди ХХХ периода 2018-2022 гг.

Предприятие работает с нулевой прибылью при объеме продаж ХХХ млн руб. без НДС, что на ХХХ% меньше аналогичного показателя в ОПиУ. Это говорит о достаточном «запасе прочности» проекта. 

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств (по месяцам)