Бизнес-план мини-отеля в Ногинске

Оглавление
1. Резюме проекта 8
2. Сущность предлагаемого проекта 11
2.1 Общее описание проекта и предлагаемых услуг 11
2.2 Особенности организации проекта 11
2.3 Местоположение проекта 12
3. Маркетинговый план 14
3.1 Обзор рынка гостиничных услуг в г. ХХХ 14
3.2 Основные тенденции и перспективы развития на рынке 16
3.3 Анализ потребителей. Сегментация потребителей 18
3.4 Обзор потенциальных конкурентов
3.5 Ценообразование на рынке 20
4. Организационный план 21
4.1 План по персоналу 21
4.2 План-график работ по проекту 21
4.3 Источники, формы и условия финансирования 22
5. Производственный план 23
5.1 Описание зданий и помещений 23
5.2 Стоимость строительных и отделочных работ 23
5.3 Расчет загрузки мини-отеля в течение года 23
5.4 Описание оборудования для комплектации мини-отеля 25
5.5 Прочие технологические вопросы 25
6. Финансовый план 26
6.1 Исходные данные и допущения 26
6.2 Услуги и цены 27
6.3 Инвестиционные издержки 27
6.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 27
6.5 Налоговые отчисления 28
6.6 Операционные издержки 28
6.7 План продаж 29
6.8 Расчет выручки 30
6.9 Прогноз прибылей и убытков 31
6.10 Прогноз движения денежных средств 32
6.11 Анализ эффективности проекта 33
6.11.1 Методика оценки эффективности проекта 33
6.11.2 Показатели эффективности проекта 33
7. Анализ рисков проекта 35
7.1 Качественный анализ рисков 35
7.2 Анализ чувствительности проекта 35
7.3 Точка безубыточности проекта 36
8. Приложения 37

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)
Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 9
Рисунок 1.2 График NPV проекта 10
Рисунок 2.1 Карта Московской области 12
Рисунок 2.2 Карта города
Рисунок 3.1 Структура номерного фонда по дате ввода в эксплуатацию 14
Рисунок 3.2 Распределение объема рынка в регионе Москвы и области, тыс. рублей 15
Рисунок 3.3 Динамика выручки по годам, 2010-2013 год, тыс. руб. 16
Рисунок 3.4 Структура размещений в гостиницах по количеству лиц за 2013 г., % 17
Рисунок 3.5 Двухместный номер в гостинице ХХХ 18
Рисунок 4.1 График реализации проекта 22
Рисунок 4.2 Соотношение собственных и заемных средств, % 22
Рисунок 5.1 Здание гостиницы 23
Рисунок 5.2 Услуги мини-отеля 24
Рисунок 5.3 Процент загрузки мини-отеля в течение года 24
Рисунок 6.1 График NPV проекта 34
Рисунок 7.1 График точки безубыточности 36

Приложения (таблицы)
Таблица 1.1 График реализации проекта 8
Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 9
Таблица 2.1 Требования к гостиницам и иным средствам размещения категории «мини-отель» 11
Таблица 3.1 Выручка от продажи услуг гостиничного бизнеса, тыс. руб. 15
Таблица 3.2 Динамика численности и заработной платы персонала предприятий гостиничного бизнеса Московской области 17
Таблица 3.3 Основные конкуренты компании 19
Таблица 3.4 Потенциальные конкуренты компании 19
Таблица 3.5 Обзор цены на двуместные номер (стандарт) по основным конкурентам компании 20
Таблица 4.1 Персонал и зарплата 21
Таблица 4.3 График реализации проекта 21
Таблица 4.4 Основные параметры кредита 22
Таблица 5.1 Процент загрузки мини-отеля в течение года 24
Таблица 5.2 Оснащение мини-отеля оборудованием 25
Таблица 6.1 Цены на услуги мини-отеля 27
Таблица 6.2 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб. 27
Таблица 6.3 Ставки по налогам 28
Таблица 6.4 Размеры социальных налоговых отчислений 28
Таблица 6.5 Постоянные издержки, тыс. руб. 29
Таблица 6.6 Переменные издержки, тыс. руб. 29
Таблица 6.7 План продаж за 1 календарный год, кол-во дней загрузки в месяц 30
Таблица 6.8 План выручки по годам, руб. 30
Таблица 6.9 Отчет о прибылях и убытках, руб. 31
Таблица 6.10 Прогноз движения денежных средств, руб. 32
Таблица 6.11 Показатели эффективности инвестиций 34
Таблица 7.1 Основные риски проекта 35
Таблица 7.2 Анализ чувствительности 35

Резюме проекта

Целью данного проекта является обоснование экономической эффективности и целесообразности создания мини-отеля в городе ХХХ.

Мини-отель предполагается разместить в …. Здание построено с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, полностью соответствует …

На фоне всемирно известных гостиничных операторов, строящих новые отели класса люкс, и реконструкции крупных гостиничных комплексов стало активно развиваться направление мини-отелей. …

…

Концепция «fast food & sleep» во всем мире традиционно закреплена за малыми гостиницами. Именно этот сектор индустрии гостеприимства в течение нескольких последних лет развивается в России наиболее бурно и обещает в ближайшее время стать выгодной и удобной альтернативой двух-, трехзвездочному постсоветскому гостеприимству.

Идейной основой проекта является организация качественного сервиса жителям РФ и иностранным гражданам, а также получение прибыли от осуществления своей деятельности. Этапы реализации проекта приведены в таблице 1.1:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Процесс выхода на потребительский рынок будет сопровождаться активной рекламной кампанией по средствам наружной рекламы и рекламой в СМИ.

Инвестиции

Объем инвестиционных вложений в реализацию проекта составляет … тыс. руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет … года с учетом дисконтирования.

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице 1.2:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Источник: расчеты MegaResearch

На рисунке показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является ….

Сущность предлагаемого проекта

Общее описание проекта и предлагаемых услуг

В рамках данного проекта предполагается открытие мини-отеля на 10 номеров в ХХХ в собственном двухэтажном здании общей площадью …. Целевая аудитория гостиницы будет разнообразна. …

Мини-отель будет выполнен в классическом стиле с домашним, уютным интерьером. Гостиницу планируется организовать таким образом, чтобы во время проживания у постояльцев возникало ощущение тепла и комфорта.

…

Организация предполагает предоставлять следующие виды услуг гостям города:

услуги гостиничного комплекса – …

…

На первом этаже будет располагаться ресепшн мини-отеля и … комнаты, на втором этаже – … комнат. В цокольной части здания расположены ресторан, прачечная, …

Особенности организации проекта

Гостинице планируется присвоить статус мини-отеля, т.к. он соответствует всем предъявляемым требованиям.

Требования к гостиницам и иным средствам размещения категории «мини-отель» представлено в таблице. Знак "+" означает необходимость выполнения требования.

Таблица 2.1 Требования к гостиницам и иным средствам размещения категории «мини-отель»

Источник: приказ Минкультуры России от 03.12.2012 N 1488 1

Особенностью мини-отеля перед обычным отелем является …

Сервис является ключевым аспектом любой гостиницы. Для туриста гостиница временно заменяет его дом, поэтому …

Местоположение проекта

Мини-отель будет расположен по адресу: …. Карта Московской области показана на рисунке 2.1:

Рисунок 2.1 Карта Московской области

Источник: http://images.yandex.ru

Московская область — субъект Российской Федерации.

…

Московская область имеет весьма обширную транспортную сеть, включающую автомобильные и железные дороги, …

…

Рисунок 2.2 Карта города ХХХ

Источник: http://images.yandex.ru

ХХХ — административный центр ХХХ района Московской области, крупнейший населённый пункт муниципального образования «Городское поселение ХХХ». Население — … человек (в 2013). Город расположен на …

Маркетинговый план

Обзор рынка гостиничных услуг в г. ХХХ

Подмосковье - один из наиболее емких с точки зрения туризма и отдыха регионов России.

Московскую область с населением чуть более 7 млн. человек ежегодно посещает около … млн. туристов, что свидетельствует о … 1

По данным комитета по туризму Московской области, загородом действует более … загородных отелей, пансионатов, санаториев и турбаз. Количество мест в отелях прирастает на …% в год.

На рисунке показана структура номерного фонда Московской области по дате ввода в эксплуатацию.

Рисунок 3.1 Структура номерного фонда по дате ввода в эксплуатацию

Источник: Концепция развития туризма в Московской области

Создавшаяся структура отдыха не отвечает основной задаче – ….

Сегодня на рынке туристических услуг Московской области представлены все виды гостиниц: …

В сегментах рынка гостиничных услуг наиболее востребованными …. 2

В таблице представлена выручка от услуг гостиниц (за минусом налога на добавленную стоимость) за период с 2010 по 2013 годы, тыс. руб.

Таблица 3.1 Выручка от продажи услуг гостиничного бизнеса, тыс. руб.

Источник: ФСГС РФ, аналитика MegaResearch

Таким образом, объем рынка гостиничных услуг в Московской области в 2013 году составил … тыс. рублей.

На рисунке представлена структура выручки Москвы и Московской области в 2013 году.

Рисунок 3.2 Распределение объема рынка в регионе Москвы и области, тыс. рублей

Источник: ФСГС РФ, аналитика MegaResearch

Наметившиеся тенденции в изменении спроса уже привели к …

Объем рынка гостиничных услуг в ХХХ в 2013 году составил … млн. рублей.

Основные тенденции и перспективы развития на рынке

Тенденцию на рынке гостиничных услуг можно проследить по динамике выручки от услуг предприятий гостиничного бизнеса в Московской области за 2010-2013 гг.:

Рисунок 3.3 Динамика выручки по годам, 2010-2013 год, тыс. руб.

Источник: ФСГС РФ, аналитика MegaResearch

Тенденция роста выручки связана не только с появлением новых отелей, но и с …. В 2013 году рост гостиничного бизнеса в Московской области составил … %.

…

Лидером спроса за последние пять лет являются гостиницы категории …. Спрос на размещения генерируется деловыми и туристическими потоками Московского региона.

Структура размещений по количеству лиц за 2013 г. по районам Московской области показана на рисунке.

Рисунок 3.4 Структура размещений в гостиницах по количеству лиц за 2013 г., %

Источник: http://mosreg.ru/, аналитика MegaResearch

…% размещений приходится на 6 районов вблизи Москвы.

За последние годы в Московской области в сфере туризма наблюдается …

Динамика численности и заработной платы персонала предприятий гостиничного бизнеса Московской области показана на рисунке.

Таблица 3.2 Динамика численности и заработной платы персонала предприятий гостиничного бизнеса Московской области

Источник: ФСГС РФ, аналитика MegaResearch

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

Целевой рынок – это наиболее подходящая и выгодная для отеля группа сегментов рынка или всего один сегмент, на котором будет сконцентрирована маркетинговая активность. После того как основные сегменты рынка определены, …

На сегодняшний день наиболее распространенный в гостиничном бизнесе критерий сегментации потребителей - …

В зависимости от цели поездки туристы подразделяются на следующие группы:

1) бизнес-туристы;

2) …

По данным Росстата в 2013 году ХХХ посетило … тыс. туристов. В 2014 году прирост туристов планируется …%.

Таким образом, мы рассчитываем на полную загрузку мини-отеля.

В связи с тем, что описываемое гостиничное предприятие производит более или менее однотипный продукт и покупатели рынка имеют примерно одинаковый вкус и одинаково реагируют на воздействие инструментами маркетинга, для менеджмента компании выбрана стратегия ….

…

Обзор потенциальных конкурентов в г. ХХХ

Ниже представлены предложения всех представленных игроков гостиничного бизнеса ХХХ в сегменте мини-отелей. Они отобраны с ведущих гостиничных ресурсов в интернет-сети (ХХХ и др.)

1. …

Рисунок 3.5 Двухместный номер в гостинице ХХХ

Источник: официальный сайт гостиницы ХХХ

В таблице представлено сравнение трех наиболее близких по концепции конкурентов.

Таблица 3.3 Основные конкуренты компании

Источник: официальный сайт гостиниц, аналитика MegaResearch

Можно сделать вывод, что …

Рассмотрим рейтинг предприятий города ХХХ отрасли «Деятельность гостиниц» по данным Росстата.

Таблица 3.4 Потенциальные конкуренты компании

Источник: ФГСГ РФ, аналитика MegaResearch

Из представленных конкурентов стоит отметить, что среди них основная доля рынка приходится на гостиницы …

Ценообразование на рынке

…

В обзоре приведены цены основных конкурентов компании в ХХХ, показателем учета является пребывание одного клиента в гостинице в течение одних суток в двуместном стандартном номере. …

Таблица 3.5 Обзор цены на двуместные номер (стандарт) по основным конкурентам компании

Источник: аналитика MegaResearch

По итогам исследований аналитиков MegaResearch , средняя стоимость номера мини-отеля в ХХХ составляет … рублей за сутки.

Организационный план

План по персоналу

Как показывает практика мини-отелей, для функционирования предприятия необходим следующий персонал:

1. управляющий;

2. …

Все принимаемые работники будут оформлены на работу по трудовым договорам на условиях полной занятости. Всего планируется нанять … сотрудников:

Таблица 4.1 Персонал и зарплата

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта приведены в таблице 5.2:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

График реализации проекта в графическом виде представлен на рисунке 5.1:

Рисунок 4.1 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, начало работы компании запланировано на … 2015 года.

Источники, формы и условия финансирования

В проекте планируется использование собственных и заемных средств.

Собственные средства проекта формируются за счет инвестиционных вложений средств Участников данного проекта и составляют … рублей.

Рисунок 4.2 Соотношение собственных и заемных средств, %

Источник: данные Заказчика

Кредитные средства планируется привлечь в банке на 3 года под 22% годовых. Параметры кредита приведены в таблице:

Таблица 4.3 Основные параметры кредита

Источник: аналитика MegaResearch

Переплата процентов по данному проекту за весь период пользования кредитными ресурсами составит … рублей.

Производственный план

Описание зданий и помещений

Мини-отель предполагается разместить в …

На первом этаже будет располагаться ресепшн мини-отеля и 4 комнаты, на втором этаже – 6 комнат. В цокольной части здания расположены ресторан, прачечная, …

10 номеров будут спроектированы следующим образом:

- ….

Рисунок 5.1 Здание гостиницы

Источник: фотографии собственников

Стоимость строительных и отделочных работ

Примерная стоимость отделочных работ здания рассчитана исходя из того что средняя стоимость отделочных работ на рынке составляет … рублей за 1 кв. метр (включая стоимость работы). Стоимость отделки всего здания составит … тыс. рублей.

Расчет загрузки мини-отеля в течение года

В загруженности мини-отеля по месяцам наблюдается сезонность. …

На рисунке представлены услуги отеля, которые подвержены сезонности.

Рисунок 5.2 Услуги мини-отеля

Источник: аналитика MegaResearch

Таблица 5.1 Процент загрузки мини-отеля в течение года

Источник: аналитика MegaResearch

При учете сезонности в расчете дохода по другим услугам учтен процент загруженности мини-отеля.

На графике представлена тенденция загруженности мини-отеля в течение года.

Рисунок 5.3 Процент загрузки мини-отеля в течение года

Источник: аналитика MegaResearch

Описание оборудования для комплектации мини-отеля

В таблице ниже рассмотрен вариант оборудования мини-гостиницы, учтено все необходимое оборудование и расходные материалы на этап открытия.

Таблица 5.2 Оснащение мини-отеля оборудованием

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

При подборе оборудования были рассмотрены популярные модели на профильных интернет сайтах.

Прочие технологические вопросы

На аутсорсинге у мини-отеля будут следующие договора:

- …

В штате предусмотрен сотрудник, выполняющий обязанности разнорабочего. …

Финансовый план

Исходные данные и допущения

Горизонт планирования проекта составил 5,5 лет. Ставка дисконтирования (…%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что ...

Допущения о продукте

Основным продуктом данного проекта являются услуги размещения в мини-отеле. В проекте расчет дохода осуществляется с учетом сезонности бизнеса.

Допущения о цене

Стоимость услуги размещения в мини-отеле установлена исходя из анализа среднерыночных цен в ХХХ и составляет: … рублей за одноместный стандартный номер за сутки, … рублей – за двухместный стандартный номер, … рублей – двухместный номер «Полулюкс».

Допущение о плане продаж

…

Допущения об инвестиционных издержках

Инвестиционные издержки подразделены на 2 категории: …

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

Запуск работы мини-отеля планируется на … года. В первый месяц текущие расходы организация покроет полностью за счет поступлений от оказания услуг.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные показатели.

Услуги и цены

Основной услугой является предоставление номера для проживания. Цена на услуги приводятся в таблице:

Таблица 6.1 Цены на услуги мини-отеля

Источник: расчеты MegaResearch

Стоимость, указанная в таблице, является усредненной ….

Инвестиционные издержки

Капитальные затраты, которые потребуются на открытие мини-отеля приведены в таблице:

Таблица 6.2 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

Источник: расчеты MegaResearch

* Данные могут быть изменены в процессе ремонта и закупки оборудования.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

Общая потребность в оборотных средства определяется как сумма объема оборотных средств по материалам, по денежным средствам и по прочим товарно-материальным ценностям. Потребность в материалах составляет … рублей в месяц. В первый месяц реализации услуг проекта оборотные средства будут …

Налоговые отчисления

Для организации хозяйственной деятельности Инициатор проекта планирует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и подать заявление на применение упрощенной системы налогообложения.

Организация или ИП имеют право перейти на УСН, если:

- Доходы по итогам 9 месяцев того года, в котором подается заявление о переходе на УСН, не превысили …

- …

Таким образом, предприятие будет платить следующие налоги и взносы в социальные фонды:

Таблица 6.3 Ставки по налогам

Источник: Налоговый кодекс РФ

Для смены объекта налогообложения …

Размеры отчислений в фонды социального страхования представлены в таблице:

Таблица 6.4 Размеры социальных налоговых отчислений

Источник: Налоговый кодекс РФ

Операционные издержки

Постоянные издержки проекта представляют собой затраты на проект, не зависящие от изменения объема производства. К ним относятся, как правило, затраты на обслуживание и управление. Основные постоянные издержки представлены в таблице:

Таблица 6.5 Постоянные издержки, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Переменные издержки проекта – это затраты на сырье и материалы, необходимые для производства продукции:

Таблица 6.6 Переменные издержки, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Переменные издержки зависят от …

План продаж

Под производственной мощностью мини-отеля понимается …

В проекте планируется оказывать услуги размещения в … номерах мини-отеля. Расчет объема продаж производился с учетом …. План продаж в первый год реализации представлен в таблице:

Таблица 6.7 План продаж за 1 календарный год, кол-во дней загрузки в месяц

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В последующие годы объем реализации услуг предполагается на уровне 2015 года.

Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана продаж и стоимости на продукцию. План выручки по годам реализации представлен в таблице:

Таблица 6.8 План выручки по годам, руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам показан в таблице:

Таблица 6.9 Отчет о прибылях и убытках, руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

К 2017 году проект выйдет на рентабельность …

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в таблице.

Таблица 6.10 Прогноз движения денежных средств, руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Основными критериями оценки инвестиционных проектов являются доходность, рентабельность и окупаемость. Для оценки эффективности проекта применяются следующие методы:

1) методы, основанные на дисконтировании, позволяющие рассчитать следующие показатели:

- чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект) (NPV);

- …

Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить целесообразность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; …

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. …

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. …

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

…

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. …

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

…

Основные финансовые показатели показаны в таблице:

Таблица 6.11 Показатели эффективности инвестиций

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупится через … года. Чистая прибыль проекта составит около … тыс. руб.

На рисунке показан график NPV проекта:

Рисунок 6.1 График NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый денежный поток NPV, равный … рублей на конец периода показывает величину денежных средств, которую …

Анализ рисков проекта

Качественный анализ рисков

Основные возможные риски, вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице:

Таблица 7.1 Основные риски проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ чувствительности проекта

В таблице 7.2 показана чувствительность проекта к изменениям внешних условий рынка:

Таблица 7.2 Анализ чувствительности

Продолжение

Источник: расчеты финансовой модели

По результатам проведенного анализа наблюдается зависимость …

Точка безубыточности проекта

Точка безубыточности определяет, каким должен быть объем продаж для того, чтобы предприятие работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли.

…

Для данной компании график точки безубыточности будет выглядеть следующим образом:

Рисунок 7.1 График точки безубыточности

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе …

На графике точки безубыточности видим, что …

Приложения