Бизнес-план Строительство гостиничного комплекса с рестораном в г. Сухум

С ТРОИТЕЛЬСТВО ГОСТИНИЧНОГО

КОМПЛЕКСА С РЕСТОРАНОМ В Г. СУХУМ

БИЗНЕС-ПЛАН

Строительство гостиничного комплекса с рестораном в г. Сухум

Май, 2017 г.

Оглавление

Оглавление 2

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки) 5

Перечень таблиц 6

Методологические комментарии к бизнес-плану 7

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 9

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 12

2.1. Общее описание проекта 12

2.2. Описание видов деятельности 12

2.2.1. Гостиничный комплекс 12

2.2.2. Ресторан 13

2.3. Особенности организации проекта 13

2.4. Информация об инициаторе проекта 14

2.5. Месторасположение проекта 14

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 15

3.1. Анализ рынка гостиничных услуг в г.Сухум 15

3.1.1. Обзор рынка гостиничных услуг в г. Сухум 15

3.1.2. Основные тенденции и перспективы развития рынка 17

3.1.3. Анализ потребителей. Сегментация спроса 18

3.1.4. Конкурентная среда на рынке. Основные игроки на рынке 19

3.1.5 Ценообразование на рынке 20

3.2. Анализ рынка услуг общественного питания в г. Сухум 22

3.2.1. Обзор рынка услуг общественного питания в г. Сухум 22

3.2.2. Основные тенденции и перспективы развития рынка 23

3.2.3. Анализ потребителей. Сегментация спроса 23

3.2.4. Конкурентная среда на рынке. Основные игроки на рынке. 24

3.2.5. Ценообразование на рынке 26

3.3. SWOT-анализ проекта 27

3.4. Маркетинговая стратегия проекта 5Р (Потребитель, Продукт, Цена, Место, Продвижение) 27

4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 29

4.1. План по персоналу 29

4.2. План-график работ по проекту 32

4.3. Источники, формы и условия финансирования 34

4.4. Экологический аспект проекта. Воздействие проекта на окружающую среду 35

5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 36

5.1. Описание необходимых зданий и помещений 36

5.2. Расчет стоимости строительства 36

5.3. Описание необходимого оборудования и оснащения 37

5.3.1. Оборудование и оснащение гостиничного комплекса 37

5.3.2. Оборудование и оснащение ресторана 38

5.4. Описание процесса предоставления услуг 39

5.5. Сырье, материалы, комплектующие 40

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 41

6.1. Исходные данные и допущения 41

6.2. Номенклатура и цены 43

6.3. Инвестиционные издержки 43

6.4. Потребность в первоначальных оборотных средствах 46

6.5. Налоговые отчисления 46

6.6. Операционные издержки (постоянные и переменные) 48

6.7. План продаж 49

6.8. Расчет выручки 52

6.9. Прогноз прибылей и убытков 53

6.10. Прогноз движения денежных средств 55

6.11. Анализ эффективности проекта 57

6.11.1. Методика оценки эффективности проекта 57

6.11.2. Чистая приведенная стоимость (NPV) 57

6.11.3. Внутренняя норма доходности (IRR) 58

6.11.4. Индекс доходности инвестиций (PI) 58

6.11.5. Срок окупаемости (PBP) 59

6.11.6. Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 59

6.11.7. Показатели эффективности проекта 59

7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 61

7.1. Количественный анализ рисков 61

7.2. Качественный анализ рисков 62

7.3. Точка безубыточности проекта 63

8. ПРИЛОЖЕНИЯ 64

8.1. Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб. 64

9. Информация об исполнителе проекта 65

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 10

Рисунок 1.2 График NPV проекта 11

Рисунок 3.1. Структура санаторно-курортных объектов по типу в РА, % 15

Рисунок 3.2. Структура санаторно-курортных объектов по местоположению в РА, % 16

Рисунок 3.3. Структура санаторно-курортных объектов по типу в Сухуме, % 16

Рисунок 3.4. Структура номерного фонда гостиничных объектов в г.Сухуме, % 17

Рисунок 3.5. Число предприятий общественного питания в г. Сухум в 2012-2017 гг., ед. 22

Рисунок 3.6. Оборот предприятий общественного питания, млн руб. 23

Рисунок 3.7. Ценообразование на рынке общественного питания г. Сухум 26

Рисунок 1.1 Маркетинговая стратегия 5P 28

Рисунок 4.1. График реализации проекта 33

Рисунок 4.2. Структура финансирования проекта, % 34

Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, % 45

Рисунок 6.2. Сезонность загрузки гостиницы в течение года, % 49

Рисунок 6.3. План выхода на загрузку по годам, % 50

Рисунок 6.4 График NPV проекта 60

Рисунок 7.1 График точки безубыточности 63

Перечень таблиц

Таблица 1.1 График реализации проекта 9

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 10

Таблица 2.2 Особенности организации гостиничного комплекса 13

Таблица 3.1. Сравнительная характеристика конкурентов 19

Таблица 3.2. Анализ цен основных конкурентов 21

Таблица 3.3. Основные рестораны-конкуренты в г. Сухум 24

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, тыс. руб. 30

Таблица 4.2 График реализации проекта 32

Таблица 4.3. Условия кредитования 34

Таблица 5.1 Смета строительства 36

Таблица 5.2 Мебель для гостиницы 37

Таблица 5.3 Мебель и оборудование для ресторана 38

Таблица 5.4 Основные статьи затрат на содержание гостинично-ресторанного комплекса 40

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 42

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 42

Таблица 6.3. Номенклатура и цена на услуги гостиницы 43

Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб. 43

Таблица 6.5 Налоговое окружение 46

Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2019-2025 гг., тыс. руб. 47

Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб. 48

Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб. 48

Таблица 6.9. План производства в 2019-2028 гг. 50

Таблица 6.10 План продаж за 2020 г. 51

Таблица 6.11 План выручки на 2019-2028 гг., тыс. руб. 52

Таблица 6.12 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 53

Таблица 6.13 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб. 55

Таблица 6.14 Показатели эффективности инвестиций 59

Таблица 7.1 Анализ чувствительности 61

Таблица 7.2 Основные риски проекта 62

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2017-2028 гг.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является рынок гостиничных услуг г. Сухум, Республика Абхазия.

Предметом исследования является организация гостиничных услуг в г. Сухум.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности создания гостиничного комплекса с рестораном в г. Сухум.

Задачи бизнес-планирования:

Оценка экономической эффективности проекта;

Обоснование инвестиционных средств на реализацию проекта;

Анализ потребителей и основных конкурентов;

Оценка тенденций и перспектив развития рынка.

Источники информации

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ).

Распространение бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации. При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной по данным Инициатора проекта и из общедоступных источников.

Используемые сокращения

РА – Республика Абхазия.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В рамках данного проекта предполагается открытие гостиничного комплекса с рестораном в г. Сухум, Республики Абхазия. Строительство комплекса будет осуществляться на земельном участке, расположенном на берегу моря.

Номерной фонд гостиницы будет состоять из номеров стандарт и люкс.

Помимо оказания услуг по временному проживанию туристов Абхазии в гостинице также будут предоставляться:

Услуги общественного питания – в гостинице будет располагаться ресторан.

Дополнительные услуги: SPA, массажный кабинет, бассейн, организация туристических экскурсий.

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Инвестиции

Объем инвестиционных вложений на реализацию проекта составляет ... руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет около … с учетом дисконтирования.

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

Прочие расходы

Подготовительные работы

... руб.

... руб.

Собственные средства

**% от инвестиций

... руб.

Оборудование

Требуемый

объем инвестиций

... руб.

Заемные средства

**% от инвестиций

... руб.

Строительство

... руб.

Дополнительные расходы

Источник: расчеты MegaResearch

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

* Определение понятий финансовых показателей представлено в разделе 6.11 данного бизнес-плана

Источник: расчеты MegaResearch

На рисунке 1.2 показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV видно возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Чистый дисконтированный доход проекта на 2028 год составит .. . руб.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Общее описание проекта

В рамках данного проекта предполагается открытие гостиничного комплекса на 85 номеров с рестораном в г. Сухум, Республики Абхазия. В здании будут располагаться:

Гостиница с номерным фондом из … номеров

Ресторан на 175 мест;

SPA, массажный кабинет;

Бассейн (пользование входит в стоимость номера).

Целевая аудитория гостиничного комплекса будет разнообразна. Это туристы, цель которых отдохнуть и побывать на экскурсиях, предприниматели из других городов и стран, приезжающие в Сухум для решения деловых вопросов и прочие.

Планируется спроектировать здание гостиницы, произвести отделочные работы, закупку и установку оборудования, набрать персонал, организовать рекламу и продвижение.

В проекте учитывается сезонность гостиничного бизнеса, основная нагрузка на комплекс будет, разумеется, в теплый сезон – с мая по октябрь. В прочие месяцы загрузка будет составлять около 50%.

Описание видов деятельности

Гостиничный комплекс

Гостям комплекса будет предложено размещение в номерах стандарт или люкс. Номерной фонд гостиничного комплекса состоит из … номеров

Дополнительные услуги в гостинице – это важная составляющая хорошего сервиса. Часто те или иные услуги позволяют привлечь большее количество гостей. Однако важно ориентироваться не только на количество, но и на качество предоставляемых услуг. В гостиничном комплексе Инициатора проекта предполагаются следующие дополнительные услуги:

…

Дополнительные возможности гостиничного комплекса смогут обеспечить конкурентные преимущества и привлечь большое количество туристов.

В гостинице постояльцам за дополнительную плату будет предложено питание (завтраки, обеды, ужины).

Ресторан

Услуги общественного питания стали неотъемлемой частью гостиничного бизнеса. Поэтому на первом этаже гостиничного комплекса будет располагаться ресторан …

Особенности организации проекта

Сервис является крайне важным аспектом любой гостиницы. Поддерживать соответствующий уровень в режиме позволяет строгая рабочая дисциплина, следование практическим правилам, а также постоянный контроль со стороны управления. Поэтому для менеджмента гостиницы важно иметь профессиональный штат, осуществлять его постоянную поддержку и стимулирование.

В гостинице будут предоставляться следующие виды услуг:

Таблица 2.1 Особенности организации гостиничного комплекса

Информация об инициаторе проекта

…

Месторасположение проекта

…

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

Анализ рынка гостиничных услуг в г.Сухум

Обзор рынка гостиничных услуг в г. Сухум

Туризм является одним из основных факторов развития Абхазии. За счет привлечения туристов растут доходы предприятий, улучшается благосостояние населения. Для развития данной отрасли, особенно в долгосрочной перспективе, открываются большие возможности. Приток туристов способствует развитию малого и среднего бизнеса в стране.

Специфика развития туризма в наличии мультипликативного эффекта, проявляющегося в развитии ряда взаимосвязанных отраслей экономики: торговли, транспорта, связи, строительства, общественного питания. Для обеспечения полноценного отдыха требуется широкая сеть ресторанов, кафе, магазинов, оборудований зон отдыха и развлечений. Необходимо активно развивать местную промышленность, в том числе пищевую, сувенирную.

Количество санаторно-курортных объектов Республики Абхазия в 2017 г. составляет … единицы. Более половины из них – **% (… ед.) - представляют собой гостиницы и отели.

Рисунок 3.1. Структура санаторно-курортных объектов по типу в РА, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

Большая часть санаторно-курортных объектов расположена в Гаграх – … объектов. Это связано с тем, что Гагра располагается ближе всего к российской границе (всего в 15 км от неё). В настоящее время Гагра представляет собой самый известный и посещаемый курорт с развитой туристической инфраструктурой.

Рисунок 3.2. Структура санаторно-курортных объектов по местоположению в РА, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

В столице Абхазии – Сухуме – расположено … санаторно-курортных объектов (**% от общего количества по РА), … из которых представляют собой гостиницы и отели.

Рисунок 3.3. Структура санаторно-курортных объектов по типу в Сухуме, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

Среди санаторно-курортных объектов г. Сухума есть как достаточно большие пансионаты, как правило, построенные в советское время и имеющие более 100 номеров, так и малые отели с количеством номеров до 50. Количество номеров большей части отелей (**%) - …

Рисунок 3.4. Структура номерного фонда гостиничных объектов в г.Сухуме, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

К основным курортным районам г. Сухум относятся: …

В отличие от других курортных городов, в зимнее время жизнь в столице Абхазии не замирает, поэтому гостиницы Сухума пользуются спросом и вне летнего сезона. В Сухуме расположено большое количество кафе, ресторанов, развлекательных центров (боулинг, бильярд, клубы) и магазинов, которые работают круглогодично. Кроме того, в Сухуме отлично развито транспортное сообщение с другими городами РА.

Основные тенденции и перспективы развития рынка

Основной тенденцией развития рынка гостиничных услуг является увеличение туристического потока в Абхазию, которое наметилось за последние несколько лет. Росту популярности абхазского направления способствовало не только сокращение доступности зарубежного отдыха из-за девальвации рубля, но и приход на абхазский рынок крупных российских туроператоров, которые способны обеспечить значительный приток туристов.

Летом 2014 года, согласно официальным данным, количество туристов, выбравших отдых в Абхазии, составило …

Однако в настоящее время туристический потенциал Абхазии реализуется не в полную силу. Годы войны, политическая и экономическая ситуация ударили по этой стратегически важной отрасли абхазской экономики. Главной причиной падения показателей является упадок в туристической инфраструктуре. Действующий комплекс санаториев, пансионатов, гостиниц и баз отдыха составляет порядка ½ от уровня 1992 года. Среди основных «проблемных узлов», ограничивающих эффективное развитие туристического сектора страны следует отметить проблему перехода российско-абхазской границы. В высокий сезон ложится большая нагрузка на автомобильный и пешеходный переход, что отражается скоплением больших очередей, как на пешеходных пропускных пунктах, так и на автомобильных. К перспективным направлениям развития туристического потенциала Абхазии можно отнести:

Развитие круглогодичного туризма.

...

…

…

…

Современная экономика Абхазии состоит из …

Анализ потребителей. Сегментация спроса

Целевой рынок – это наиболее подходящая и выгодная для отеля группа сегментов рынка или всего один сегмент, на котором будет сконцентрирована маркетинговая активность. После того как основные сегменты рынка определены, гостиничному менеджменту необходимо оценить степень их привлекательности и решить, на какие сегменты рынка оно должно ориентироваться, т.е. осуществить выбор целевого рынка и выработать стратегию маркетинга.

На сегодняшний день наиболее распространенный в гостиничном бизнесе критерий сегментации потребителей - социально-экономический. Потребители формируются в группы в зависимости от их мотивов и целей поездок, социальной и статусной принадлежности, уровня доходов. В зависимости от цели поездки туристы подразделяются на следующие группы:

1) бизнес-туристы;

2) туристы, цель которых – отдохнуть и побывать на экскурсиях;

3) конгрессмены и организаторы мероприятий.

В связи с тем, что …

Стратегия недифференцированного маркетинга предполагает …

Конкурентная среда на рынке. Основные игроки на рынке

К основным конкурентам по географическому принципу были отнесены следующие санаторно-курортные объекты:

Таблица 3.1. Сравнительная характеристика конкурентов

Источник: аналитика MegaResearch

Представленные отели являются мини-отелями с номерными фондами …

Таким образом, …

Ценообразование на рынке

Формирование стоимости на проживание в гостиничных номерах, дополнительные услуги – одно из важных направлений деятельности менеджеров отеля, определяющий эффективность его функционирования на рынке услуг гостеприимства.

Цены на услуги планируемого гостиничного комплекса будут поддерживаться на уровне среднерыночных:

Высокий сезон:

Номер стандарт – ... руб./ночь;

Номер люкс – ... руб./ночь.

Низкий сезон:

Номер стандарт – ... руб./ночь;

Номер люкс – ... руб./ночь.

Средний чек в ресторане – … руб./стол.

Организация будет осуществлять постоянный мониторинг состояния рынка, готовности к рыночным колебаниям с целью обеспечения реализации стратегии саморазвития и экономического выживания в условиях конкуренции.

В таблице ниже приведены цены основных конкурентов в г. Сухум:

Таблица 3.2. Анализ цен основных конкурентов

Источник: по данным сайтов http://hochu-na-yuga.ru/, http://www.101hotels.ru/

Анализ рынка услуг общественного питания в г. Сухум

Обзор рынка услуг общественного питания в г. Сухум

Услуги, предоставляемые потребителям в предприятиях общественного питания различных типов и классов, а также граждан-предпринимателей, подразделяются на:

услуги питания;

услуги по изготовлению кулинарной продукции и кондитерских изделий;

услуги по организации потребления и обслуживания;

услуги по реализации кулинарной продукции;

услуги по организации досуга;

информационно-консультативные услуги;

прочие услуги.

На протяжении периода с 2012 по 2016 гг. число ресторанов и кафе в пределах города постоянно увеличивалось, что говорит о высоком спросе на данный вид услуг со стороны населения и туристов.

Рисунок 3.5. Число предприятий общественного питания в г. Сухум в 2012-2017 гг., ед.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch по данным ГС РА

Выручка предприятий данной отрасли также увеличивалась на протяжении рассматриваемого периода:

Рисунок 3.6. Оборот предприятий общественного питания, млн руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch по данным ГС РА

Данная тенденция напрямую связана с развитием туристической отрасли Абхазии и увеличению потока туристов в летний сезон.

Основные тенденции и перспективы развития рынка

К основным тенденциям рынка общественного питания г. Сухум относятся:

…

…

…

…

Анализ потребителей. Сегментация спроса

Основными потребителями услуг предприятий общественного питания являются семьи и деловые люди. Выделенные группы различаются уровнем дохода, образом жизни и набором требований, которые они предъявляют к заведениям.

…

Конкурентная среда на рынке. Основные игроки на рынке.

Основные конкуренты проектируемого кафе представлены в таблице:

Таблица 3.3. Основные рестораны-конкуренты в г. Сухум

Источник: анализ MegaResearch

Бо́льшая часть заведений располагается вдоль побережья г. Сухум. Это связано с тем, что на набережной чаще всего проводят время туристы, а значит, там сосредоточен наибольший спрос на услуги общественного питания.

Ценообразование на рынке

На основании проведенного исследования компаний-конкурентов была определена величина среднего чека в ресторанах и кафе г. Сухум.

Рисунок 3.7. Ценообразование на рынке общественного питания г. Сухум

Источник: аналитика MegaResearch

На основании полученных данных величина среднего чека была определена на уровне …

SWOT -анализ проекта

SWOT анализ (с англ. SWOT Analysis) — вид ситуационного анализа, позволяющий оценить текущую и будущую конкурентоспособность товара или компании на рынке с помощью анализа внутренней и внешней среды организации. Расшифровка SWOT: S= Strengths, сильные стороны товара/компании; W=Weaknesses, слабые стороны товара/компании; O=Opportunities, возможности рынка; T=Threats, угрозы рынка. SWOT-анализ компании-заказчика и выбранного направления деятельности представлен в таблице:

Таблица 3.4 . SWOT -анализ компании

Источник: аналитика MegaResearch

Маркетинговая стратегия проекта 5Р (Потребитель, Продукт, Цена, Место, Продвижение)

На рисунке показана схема маркетинговой стратегии по принципу модели Майкла Портера, 5P, включающей формулировку продукта (Product), рекомендуемой ценовой политики (Price), мест продаж (Place), политики продвижения (Promotion) и описание целевой аудитории.

Р
исунок 2.1 Маркетинговая стратегия 5P

Источник: аналитика MegaResearch

Продукт

В рамках проекта планируется предоставлять гостиничные услуги и услуги общественного питания.

Места продаж

Гостиничные услуги и услуги общественного питания будут предоставляться по адресу: …

Политика продвижения

…

Ценообразование

…

Целевая аудитория

…

Рекламная поддержка

…

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

При формировании штатного расписания производственного предприятия ориентировались на концепцию проекта, объем основных производственных и вспомогательных операций.

В штатном расписании были сформированы следующие структурные подразделения:

Административно-управленческий персонал;

Персонал гостиницы;

Персонал ресторана;

Вспомогательный персонал.

В расчетной части бизнес-плана был сформирован план ФОТ исходя из условия работы отделов, относящихся к вышеперечисленным структурным подразделениям.

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, ежемесячный ФОТ составляет ... руб./мес. в сезон и ... руб./мес. в несезон. Сотрудники гостиницы, кафе и вспомогательный персонал будут работать посменно, обеспечивая работу гостиницы без выходных

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

График реализации проекта в графическом виде представлен на рисунке:

Рисунок 4.1. График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, начало работы гостиницы запланировано на …

Источники, формы и условия финансирования

Объем капитальных затрат проекта составляет ... руб.

Финансирование проекта осуществляется за счет собственных и заемных средств. Собственные средства составляют **% от инвестиций, что составляет ... руб. Они направлены на затраты, связанные с оформлением документов на земельный участок, подготовку строительной площадки, разрешительных документов и проектной документации по объекту, а также формируют средства для покрытия дефицита кэш-фло.

Инвестиционный кредит в банке составляет **% инвестиций, на сумму ... руб. Ниже приведена структура финансирования проекта:

Р
исунок 4.2. Структура финансирования проекта, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Ставка по кредиту в банке составляет **%. Заемные средства представляют собой кредитную линию сроком на … с отсрочкой по выплате тела долга до ...

Таблица 4.3. Условия кредитования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Общая сумма начисленных процентов по кредиту составляет … руб.

4.4. Экологический аспект проекта. Воздействие проекта на окружающую среду

...

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание необходимых зданий и помещений

Территориальная площадка для строительства объекта находится по адресу …

Основные строительные материалы и конструкции зданий и сооружений приняты из опыта проектирования промышленных и гражданских объектов Республики Абхазия.

…

Расчет стоимости строительства

Ниже представлен расчет строительства комплекса:

Таблица 5.1 Смета строительства

Источник: данные проектировщиков

Таким образом, затраты на строительство здания составят ... рублей.

Описание необходимого оборудования и оснащения

Оборудование и оснащение гостиничного комплекса

В таблице ниже рассмотрен вариант мебели и оборудования для гостиницы.

Таблица 5.2 Мебель для гостиницы

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В таблице приведена примерная стоимость типичной мебели для гостиниц.

Оборудование и оснащение ресторана

В таблице ниже рассмотрен вариант мебели и оборудования для ресторана.

Таблица 5.3 Мебель и оборудование для ресторана

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Описание процесса предоставления услуг

Найти информацию о гостиничном комплексе, количестве и наличии свободных номеров, ценах, а также забронировать места туристы смогут на специализированных сайтах, таких как booking, trivago, hotels, 100hotels и др. Возможность резервирования мест в гостинице позволит персоналу лучше подготовиться к обслуживанию гостей.

Мероприятия по встрече и размещению туристов включают в себя …

Оплата и выезд являются …

Указанные этапы предоставления основных услуг определяют качество гостиничных услуг в целом.

Сырье, материалы, комплектующие

Оборотные средства в проекте применяются для закупки продуктов в ресторан и общехозяйственные расходы.

Таблица 5.4 Основные статьи затрат на содержание гостинично-ресторанного комплекса

Источник: аналитика MegaResearch

Таким образом средние затраты на обеспечение работы гостиничного комплекса в месяц составляют ... руб.

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

Допущения, принятые в проекте описаны ниже.

Допущения об услугах

Основным продуктом данного проекта являются услуги размещения в гостинице. В проекте расчет дохода осуществляется с учетом сезонности бизнеса.

Допущения о цене

Стоимость услуги размещения в гостинице установлена, исходя из анализа среднерыночных цен в г. Сухуме, а также зависит от сезона и типа номера.

Допущение о плане продаж

При расчете объёма продаж учтен процент загрузки гостиницы, который рассчитан аналоговым методом.

Допущения об инвестиционных издержках

Инвестиционные издержки подразделены на 2 категории: первоначальные затраты на создание компании и оборотные средства проекта. Для определения суммы необходимого первоначального оборотного капитала был произведен прогнозный расчет прибылей и убытков по текущей деятельности компании до момента выхода на самоокупаемость.

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

Для расчета первоначальных оборотных средств был произведен анализ перечня необходимых ресурсов для осуществления всей текущей деятельности в рамках проекта. В данные перечень вошли такие категории затрат как:

Административные затраты;

Фонд оплаты труда сотрудников;

Производственные издержки;

Прочие затраты.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования **% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил **% годовых.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные показатели.

Номенклатура и цены

Основной услугой является предоставление номера для проживания. Кроме того, в здании будет располагаться ресторан, который в дневное и вечернее время будет открыт для всех желающих.

Таблица 6.3. Номенклатура и цена на услуги гостиницы

Источник: расчет MegaResearch

Стоимость, указанная в таблице, является усредненной в течение года и установлена с учетом возможного изменения цены в зависимости от сезона и динамики цен на рынке.

Инвестиционные издержки

Объем основных инвестиций проекта составит ... руб. Капитальные затраты приведены в таблице:

Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и закупки материалов.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch по данным заказчика

Основной статьей инвестиционных затрат является строительство основных объектов – **% от общей суммы инвестиций.

Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Покрытие дефицита кэш-фло ... руб. – это минимальные необходимые вложения, которые пойдут на выплату процентов за пользование кредитом и покрытие текущих затрат, пока выручки по проекту еще недостаточно.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

Потребность в первоначальных оборотных средствах складывается, в первую очередь из расходов на закупку продуктов для ресторана и для организации процесса питания в гостинице.

Оборотные средства учтены в издержках данного проекта и составляют ... руб.

Налоговые отчисления

Основные налоги налоговой системы Абхазии представлены в таблице:

Таблица 6.5 Налоговое окружение

Источник: Налоговый кодекс Абхазии

Налог на землю рассчитывался, исходя из местоположения объекта, площади земли и коэффициенты повышения ставки земельного налога за земли несельскохозяйственного назначения в зависимости от их функционального использования и местоположения. 1

Суммы уплаченных налогов в течение периода реализации проекта без учета налога на прибыль представлены в таблице ниже. Расчет налога на прибыль представлен в ОПиУ.

Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2019-2025 гг., тыс. руб.

Источник: Расчеты MegaResearch

Операционные издержки (постоянные и переменные)

Постоянные издержки проекта представляют собой затраты на проект, не зависящие от изменения объема оказания услуг. К ним относятся, как правило, затраты на обслуживание и управление. Основные постоянные издержки представлены в таблице:

Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Переменные издержки проекта – это затраты, которые напрямую зависят от объема оказываемых услуг:

Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Переменные издержки индексируются с учетом сезонности оказываемых услуг.

План продаж

Под производственной мощностью гостиницы понимается максимально возможное количество сдачи номеров, предусмотренных планом продаж, при полном использовании производственного оборудования (оснащения номеров), передовой организации труда и производства.

Сезонность бизнеса представлена на рисунке ниже:

Рисунок 6.2. Сезонность загрузки гостиницы в течение года, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В проекте планируется оказывать услуги размещения в … номерах гостиницы. Ресторан оборудовано … столиками. Расчет объема продаж производился с учетом сезонности. План продаж по годам реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.9. План производства в 2019-2028 гг.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В проекте предусмотрен постепенный выход на плановый среднегодовой объем оказания услуг за счет узнаваемости гостиницы, ее рекламной кампании и формирования пула постоянных посетителей:

Рисунок 6.3. План выхода на загрузку по годам, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Данные за первый год реализации проекта представлены в таблице:

Таблица 6.10 План продаж за 2020 г.

Источник: расчеты MegaResearch

Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана продаж, стоимости оказываемых услуг и среднего чека в ресторане. План выручки в первые годы реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.11 План выручки на 2019-2028 гг., тыс. руб.

Продолжение

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В последующие годы выручка планируется на уровне 2028 года.

Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам показан в таблице:

Таблица 6.12 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в таблице ниже. Прогноз движения денежных средств по месяцам показан в приложении.

Таблица 6.13 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Внутренняя норма доходности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(2)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Индекс доходности инвестиций (PI)

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 3.

(3)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости (Payback period, PBP) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PBP рассчитывается по формуле 4.

PBP= Investments/ACF (4)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPBP рассчитывается по формуле 5.

(5)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели показаны в таблице:

Таблица 6.14 Показатели эффективности инвестиций

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупится примерно через ... Чистая прибыль проекта составит ... руб.

На рисунке показан график NPV проекта:

Р
исунок 6.4 График NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый денежный поток NPV, равный .. . руб. на конец периода показывает величину денежных средств, которую получит инвестор от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта с учетом временной стоимости денег и рисков проекта.

Внутренняя норма доходности составила **%, что выше ставки дисконтирования (**%).

Показатель PI, равный …

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Количественный анализ рисков

В таблице показана чувствительность проекта к изменениям внешних условий рынка:

Таблица 7.1 Анализ чувствительности

Продолжение

Источник: расчеты финансовой модели

По результатам проведенного анализа наблюдается зависимость проекта от …

Качественный анализ рисков

Основные возможные риски, вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения показаны в таблице:

Таблица 7.2 Основные риски проекта

Источник: анализ MegaResearch

Точка безубыточности проекта

Точка безубыточности определяет, каким должен быть объем продаж для того, чтобы предприятие работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли.

Для расчета точки безубыточности надо разделить издержки на две составляющие:

Переменные затраты — возрастают пропорционально увеличению производства (объему оказания услуг).

Постоянные затраты — не зависят от количества оказанных услуг (реализованных товаров) и от того, растет или падает объем операций.

Для данной компании график точки безубыточности будет выглядеть следующим образом (Рисунок 7.1):

Рисунок 7.1 График точки безубыточности

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе жизнестойкости компании и ее платежеспособности. Так, степень превышения объемов продаж над точкой безубыточности определяет запас финансовой прочности (запас устойчивости) предприятия.

В связи с тем, что наибольшие издержки проекта …

На графике точки безубыточности видим, что компания должна реализовывать услуги не менее чем на ... руб.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб.