Бизнес-план Строительство малоэтажного жилья

Бизнес-план

Строительство малоэтажных домов в Московской области

Методологические комментарии к исследованию

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2012 г.

Актуальность исследования – апрель 2013 года.

Объект и предмет исследования и планирования

Предметом исследования является ситуация на рынке жилого строительства малоэтажных домов эконом класса как в РФ в целом, так и в Московской области, в частности.

Цели и задачи исследования

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вложений в проект.

Задачи исследовани я:

оценка объема и емкости рынка жилого строительства;

описание структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

оценка экономической эффективности проекта

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ)

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Оглавление

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 6

1.1. Суть проекта и основные выводы 6

2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА 8

2.1. Общие данные 8

2.2. Учредители (акционеры) 8

2.3. Виды и объемы деятельности 8

2.4. Финансовое состояние 8

2.5. Информация о руководителях 8

3. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА 9

3.1. Концепция проекта 9

3.2. Местоположение объекта 9

3.3. Описание домов 9

3.4. Описание технологии и процесса строительства 10

3.5. Сметная стоимость строительства 12

3.6. Прочие технологические вопросы 12

3.7. Правовые вопросы реализации проекта 12

3.8. Экологические вопросы проекта 13

4. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАЙОНА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 14

4.1. Обоснование рыночной актуальности проекта 14

4.2. Анализ состояние жилищного рынка в России в 2012-2013 гг., в разрезе Федеральных округов 15

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН 18

5.1. Объем и направление инвестиций 18

5.2. Финансирование проекта 18

6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН 20

6.1. План строительства 20

6.2. Прогноз объемов реализации недвижимости 20

6.3. Цены реализации 21

6.4. Персонал проекта 21

6.5. Текущие расходы 21

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 22

7.1. Общие сведения 22

7.2. Налоговое окружение и бюджет 22

7.3. Источники финансирования 22

7.4. Расчет выручки 22

7.5. Отчет о движении денежных средств 23

7.6. Отчет о прибылях и убытках 23

8. АНАЛИЗ ПРОЕКТА 24

8.1. Анализ эффективности проекта 24

8.1.1. Чистый доход 26

8.1.2. Чистый дисконтированный доход 26

8.1.3. Внутренняя норма доходности 26

8.1.4. Потребность в дополнительном финансировании 27

8.1.5. Индексы доходности затрат и инвестиций 27

8.1.6. Срок окупаемости, дисконтированный срок окупаемости 27

8.2. Анализ рисков 27

8.3. Анализ чувствительности 28

Финансовая модель в формате MS EXCEL 28

ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ 28

Информация об исполнителе бизнес-плана 29

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целью настоящего бизнес-плана является описание процесса организации строительства жилых малоэтажных домов (3 этажа) 3-х подъезда и обоснование экономической эффективности инвестиций в данное строительство.

1.1. Суть проекта и основные выводы

В рамках настоящего бизнес-плана рассматривается инвестиционный проект по строительству жилого дома эконом класса в поселке *** Московской области.

Цель проекта

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вливаний в проект.

Задачи проекта

Способом достижения цели проекта является: организация строительства дома в запланированные сроки и осуществление продаж всех *** квартир, находящихся в строящемся доме.

Инвестиции

По строительству данного жилого дома схема взаимодействия ООО *** и государства (реализует программу «Жилище» Министерство регионального развития) следующая: ***

Показатели эффективности проекта

В расчетной части бизнес-плана была сформирована финансовая модель реализации проекта и вычислены основные показатели эффективности: чистый дисконтированный доход – NPV; внутренняя норма рентабельности - IRR; ставка дисконтирования проекта, окупаемость проекта и индекс рентабельности.

Показатели эффективности, полученные в результате проведенных расчетов, представлены ниже.

Таблица 1. Показатели эффективности проекта

Источник: Расчеты Megaresearch

По всем показателям проект считается выгодным. В первую очередь это связано с использованием государственной поддержки при строительстве дома. Несмотря на то, что данные инвестиции являются долгосрочными, но сотрудничество по программе расселения ветхого и аварийного жилья обеспечивает проекту минимальный уровень рисков.

2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА

Инициатором проекта является ЗАО *** а реализацией пилотного коммерческого проекта и первого дома под программу переселения занимается предприятие ООО ***, специализирующееся на малоэтажном строительстве.

2.1. Общие данные

***

2.2. Учредители (акционеры)

***

2.3. Виды и объемы деятельности

Промышленное строительство;

Строительство ТРЦ;

Строительство складских и логистических объектов;

Строительство спортивных объектов;

Строительство социально значимых объектов.

2.4. Финансовое состояние

Предприятие работает с прибылью. Финансовая стабильность обуславливается участием в программе с государственной поддержкой и ***

2.5. Информация о руководителях

Заказчиком проекта является ***

3. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА

3.1. Концепция проекта

Построенный объект позиционируется как современный жилой многосекционный дом эконом класса, основным элементом которого является блокируемая секция. Дом может включать в себя одно-¸ двух-, трех - комнатные квартиры согласно приоритетам требуемого жилья в данном регионе, а также нежилые помещения.

3.2. Местоположение объекта

Объект расположен в поселке *** района Московской области.

Население района составляет *** человек.

3.3. Описание домов

Строящийся дом запроектирован с использованием современных технологий ЛСТК ( Легкие Стальные Тонкостенные Конструкции ) и современных высококачественных теплоизоляционных и отделочных материалов. Основные параметры строящегося дома были предоставлены Заказчиком.

Рис.2. Техническая характеристика возводимого дома

Источник: Предоставлено Заказчиком

Внешне жилой дом смотрится вполне стильно и современно.

Рис 3. Внешний вид жилого дома(фото)

Источник: Предоставлено Заказчиком

Площадь однокомнатных квартир от 33 кв.м , трехкомнатных от 66 кв.м, что полностью соответствует концепции квартир эконом класса.

3.4. Описание технологии и процесса строительства

Основой конструктивной системы являются Легкие Стальные Тонкостенные Конструкции (ЛСТК) - стальные оцинкованные профили разной конфигурации толщиной 0.7-2.0 мм, соединяемые между собой при помощи само-сверлящих винтов и эффективного утеплителя (например: минералловатные плиты - негорючий, экологически безопасный материал, обеспечивающий высокие теплофизические параметры стены), плотно уложенного между стойками.

Рис.4. Устройство наружной стены по технологии ЛСТК

Источник: электронный строительный справочник

Преимущества лёгких стальных тонкостенных конструкций:

Экологичность. При возведении здания из ЛСТК происходит минимальное воздействие на окружающий ландшафт (деревья, кустарники, другие здания). Возможность полной утилизации дома.

Быстрота возведения. Срок возведения здания из ЛСТК 4-5 месяцев.

Лёгкость и простота монтажа. При строительстве требуется не более 15 рабочих.

Отсутствие усадки фундамента в период строительства и эксплуатации.

Всесезонный монтаж.

Отсутствие тяжёлой техники при строительстве.

Сейсмоустойчивость. Строительство домов по технологии ЛСТК приобрело широкую популярность в Японии и других странах с высокой сейсмической активностью.

Низкая себестоимость 1 квадратного метра. Рыночная стоимость 1 квадратного метра готового дома из ЛСТК в России составляет около 25 000 руб. /кв.м.

Очень высокие характеристики теплосбережения.

Высокий срок службы. Срок службы дома из ЛСТК составляет от 70 до 100 и более лет (по оценкам авторитетных западных кредитных организаций).

3.5. Сметная стоимость строительства

Для климатической зоны Московской области существуют следующие ориентиры стоимости строительства "коробки" дома (коттеджа) по технологии "ЛСТК ***

Стены (толщ. до 300 мм. и выс. до 3000 мм.) - с обшивкой внутренней части ГКЛ, наружной части СМЛ; фасадные термопанели облицованные керамической плиткой;

Перекрытия (толщ. до 300 мм.) - по оцинкованному каркасу;

Полы – утепленный линолеум по монолиту;

Потолки - ГКЛ;

Окна пластиковые трехкамерные.

3.6. Прочие технологические вопросы

***

3.7. Правовые вопросы реализации проекта

Необходимо отметить, что в настоящее время, несмотря на достаточно интенсивное развитие данного направления в строительстве, ежегодный прирост в доле общего возводимого жилья в России, институт малоэтажного строительства не нашел широкого законодательного обеспечения, что говорит об отсутствии специального правового регулирования малоэтажного строительства на данном этапе его развития.

Так, в частности, анализ действующего законодательства показал, что в Российской Федерации понятие малоэтажного жилья как таковое отсутствует. Данное упущение негативно сказывается на развитии малоэтажного строительства, поскольку отсутствие законодательного определения не учитывает особенностей отношений, возникающих при строительстве и эксплуатации малоэтажных домов.

Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы в 2011 - 2015 гг в рамках подпрограммы "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации" запланировано развитие строительства жилья эконом класса, в первую очередь малоэтажного, которое отвечает современным стандартам энергоэффективности и экологичности и доступно гражданам со средним уровнем доходов, а также упрощение порядка предоставления кредитов застройщикам, жилищным некоммерческим объединениям граждан, в том числе жилищно-строительным кооперативам, для обеспечения строительства малоэтажного жилья.

Распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года»  провозглашено активное развитие малоэтажной застройки. Однако в настоящее время в законодательстве отсутствуют четкие формулировки основополагающих понятий малоэтажного дома, общего имущества на территории малоэтажной жилой застройки, закрытого и открытого кооператива малоэтажного жилья, что свидетельствует об отсутствии понимания определяемых этими терминами явлений и процессов, а это, в свою очередь, снижает эффективность правового регулирования.

3.8. Экологические вопросы проекта

При возведении здания из ЛСТК происходит минимальное воздействие на окружающий ландшафт (деревья, кустарники, другие здания). Возможность полной утилизации дома. Также стоит отметить меньшее участие в строительном процессе по технологии ЛСТК автотехники, привлечения автокрана, иного оборудования и механизмов, способствующих загрязнению окружающей среды.

Выводы раздела 3:

***

4. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАЙОНА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

4.1. Обоснование рыночной актуальности проекта

На сегодняшний день, на территории Подмосковья, с учетом новых присоединенных территорий, строится *** млн. квадратных метров жилья, что составляет как минимум, *** тысяч квартир. Около *** млн. квадратов находится в настоящий момент на реализации, в то время как остальное распродано. Основная часть первичного рынка сосредоточена в 5 подмосковных городах, расположенных не далее, чем в 10 км. от МКАД. Это «новая» Москва – 1,7 млн. кв.м. жилья, Химки – 1,2 млн. кв.м., Одинцовский район – 1,1 млн. кв.м., Красногорский район и Балашиха – 1 и 0,9 млн. кв.м. соответственно.

Инвестиционный климат региона

Московская область занимает видное место в общероссийской экономике по всем видам потенциалов.

Рис.5. Распределение частных видов потенциалов в % от страны в целом

***

Источник: РА Эксперт

Регион характеризуется сравнительно меньшими экономическими рисками для потенциальных инвесторов относительно среднероссийских показателей.

Рис.6. Распределение частных рисков Московской области по сравнению со средними по стране

***

Источник: РА Эксперт

Как можно видеть из рисунка 6, для потенциального инвестора в Московской области меньшие относительно среднероссийских экономические, управленческие, социальные риски.

Спрос и предложение

Высокий уровень инвестиционной активности обусловлен динамично повышающимся спросом на новостройки. По информации подмосковного Росреестра, по итогам 1 полугодия прошлого года, в сфере недвижимости было заключено около 20 тысяч договоров долевого участия. В первой половине текущего года, данный показатель увеличился на 68% (до 33,4 тысяч сделок). По мнению специалистов, рост количества сделок на рынке первичной недвижимости объясняется вытеснением серых схем продажи с рынка и легализацией законных форматов договоров, фиксирующихся в Росреестре. По оценке риелторов и застройщиков, объемы сделок с жильем повысились на 20% в год.

Но вместе с тем, встает вопрос: а чем же «подогревается» спрос в эконом сегменте жилого строительства? Ведь ни для кого не секрет, что многие люди, желающие решить свои жилищные проблемы, не имеют стабильного, официального дохода. Ответ достаточно прост: ипотечное кредитование. Поэтому показателю Москва и Московская область далеко впереди всех остальных субъектов в Российской Федерации.

Рис. 7 . Ситуация по ипотечному кредитованию по субъектам РФ

***

Источник: аналитика АИЖК

По данным АИЖК за 10 мес. 2012 года, три округа по показателям объемов ипотечного кредитования идут далеко впереди всех остальных: Приволжский федеральный округ; Центральный федеральный округ и Сибирский федеральный округ.

Анализ цен на жилье в Московской области

Был сделан анализ средне-сложившихся цен на жилую недвижимость на апрель 2013 года.

Рис.8. Конъектура цен в области и основные экономические характеристики

***

Источник: www . gdeetotdom . ru

Как можно наблюдать из Рис.8. цены в области во многом зависят от удаленности от МКАД. Максимальный уровень цен в области зафиксирован в г.Котельники – *** руб./кв.м. ; минимальный уровень – *** руб./кв.м. в г.Кашира.

Сегментация потенциальных покупателей

***

Выводы п.4.1:

***

4.2. Анализ состояние жилищного рынка в России в 2012-2013 гг., в разрезе Федеральных округов

Столичный рынок отличает высокая степень проникновения современных моделей ведения бизнеса, высокий уровень жизни населения и сравнительно высокий общий спрос на соответствующие услуги. Анализируя эти пункты можно сделать вывод, что столичные рынки близки к западным. Это позволяет сравнительно легко заимствовать западные стандарты и без принципиальных изменений применять их к российским условиям.

В регионах эти условия не выполняются: объем потенциальных потребителей услуг тут слишком мал, а их уровень доходов не позволяет создавать приток капитала, необходимый для поддержания инфраструктуры таких объектов. Поэтому основной особенностью регионального рынка коммерческой недвижимости является адаптация их стандартов к условиям меньшего финансирования, выражающаяся в изменении бизнес-процессов и функционала таких объектов в соответствии с условиями внешней среды.

Таблица 3. Объемы ввода жилищного строительства в федеральных округах РФ

Источник: Аналитическое агентство Ассоциации строителей России

Если рассматривать ситуацию с точки зрения субъектов РФ, где масштабно развернуто строительство жилого сектора, то ситуация будет такая:

Рис. 11. Лидеры жилищного строительства по субъектам РФ (за 2011 г.)

***

Источник: ФСГС РФ

Но случаются расхождения в статистических справках в разных источниках еще и в силу того, на какой период года делается тот или иной отчет. Дело в том, что «львиная доля» сдаваемых объектов в жилищном строительстве приходится на конец года, четвертый квартал.

Рис.12. Распределение ввода жилого сектора по квартально в период 2010-12 гг

***

Источник: ФСГС РФ

Объясняется это тем, что в нашей стране сложилась такая традиция, когда застройщики любой ценой, зачастую с актами недоделок, пытаются сдать объект в текущем, а не в следующем году. Поэтому многие объекты по сдаче зачастую оказываются «на грани» между текущим и следующим календарным годом.

Задачи реализации программа расселения из ветхого и аварийного жилья.

Президентом Владимиром Владимировичем Путиным поставлена задача - до конца 2015 года расселить все аварийные дома признанные таковыми до 1 января 2012 года. Поэтому объемы финансирования за счет Фонда на следующие 3 года изменятся. 125 млрд. рублей планируется направить на расселение аварийного жилья, 18 млрд. рублей - на капремонт жилфонда, 15 млрд. рублей - на модернизацию коммунальной инфраструктуры.

Выводы главы 4:

***

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

5.1. Объем и направление инвестиций

В данном проекте инвестиции рассмотрены и отнесены к соответствующим категориям до момента полной реализации проекта, т.е. продажи всех *** квартир.

Приведем расчет полной суммы инвестиций в строительство.

Таблица 36. Распределение инвестиций в проект и их классификация

***

Необходимо уточнить, что получившаяся сумма включает в себя все виды издержек по ходу строительства:

- Строительно-монтажные работы;

-Административные расходы;

-Аренда земельного участка;

-Прочие и накладные расходы.

5.2. Финансирование проекта

В расчетной части бизнес-плана по каждой категории инвестиционных вложений в проект была рассмотрена с точки зрения календарных интервалов вливаний в проект. Соответственно, каждый квартал реализации проекта включает в себя суммы по всем необходимым категориям.

Таблица 37. Распределение инвестиций по ходу реализации проекта

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Как мы можем наблюдать из приведенной таблицы, большая часть инвестиций потребовалась в первом и во втором квартале 2012 года.

Рис. 13. Диаграмма распределения инвестиционных вложений в проект

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Выводы Главы 5:

Весь объем инвестиций, *** руб. составляет сметная стоимость строительства дома. Именно эти деньги инвестирует в проект государство по программе расселения из ветхого и аварийного жилья.

Необходимо уточнить, что получившаяся сумма включает в себя все виды издержек по ходу строительства:

- Строительно-монтажные работы;

-Административные расходы;

-Аренда земельного участка;

-Прочие и накладные расходы.

6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН

6.1. План строительства

Разработан план проведения всех работ по строительству жилого дома. 1

Таблица 37. Календарный план проведения работ по строительству жилого дома.

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Проект реализован в кратчайшие сроки, благодаря использованию технологии ЛСТК и государственной поддержке по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Этап работ «Строительство коробки дома» удалось реализовать за первые два квартала 2012 года. Работы по монтажу всех коммуникаций с работой всех подрядчиков завершились в третьем квартале 2012 года. Благоустройство прилегающей территории было сделано в четвертом квартале 2012 года.

6.2. Прогноз объемов реализации недвижимости

По сложившейся практике жилая недвижимость более активно продается по мере возведения здания. У покупателей появляется уверенность в том, что дом буден достроен и запущен в эксплуатацию. Исключение составляют крупные известные девелоперы, например, компания «СУ -155». Поскольку рассматриваемый застройщик ООО *** не столь известен на рынке, будем полагать что покупательская активность будет прямо пропорционально возрастать по мере строительства дома.

Таблица 38. Распределение продаж всего объема строительства по квартально

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Основные продажи квартир приходятся на третий и четвертый кварталы 2012 года, в денежном эквиваленте по *** рублей соответственно.

6.3. Цены реализации

В п.4.1 был сделан вывод, что средне-сложившиеся цены на жилую недвижимость в *** на момент реализации проекта составляют *** руб./кв.м

За основу взята информация по ценам на жилье, предоставленная Заказчиком, а именно:

*** руб./кв.м для квартир, продаваемых предприятием на обще-рыночных условиях в 2012 году. Цена на объекты 2013 года постройки составляет *** руб./кв.м. и выше.

***руб./кв.м для квартир, отдаваемых государству по программе взаимодействия «Расселение из ветхого и аварийного жилья» на 2012 год и *** руб./кв.м на 2013 год.

6.4. Персонал проекта

Расходы на персонал, привлекаемый по ходу строительства жилого дома, учтены в сметной стоимости и отдельно в бизнес-плане не отражались.

6.5. Текущие расходы

Как уже отмечалось в главе 5 «Инвестиции» все текущие расходы по ходу строительства жилого дома были учтены в сметной стоимости строительства квадратного метра и отдельно в бизнес-плане не рассматривались.

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

7.1. Общие сведения

Для формирования финансовой части бизнес-плана был произведен расчет доходов от проекта поквартально, группировка и календарное распределение инвестиционных вложений. Упрощенная система налогообложения была изначально принята Заказчиком. В плане доходов и расходов рассчитаны оба варианта уплаты УСН и выбран оптимальный.

7.2. Налоговое окружение и бюджет

Предприятие функционирует на УСН. В плане доходов и расходов произведен расчет на два варианта уплаты налога:

- (Доходы – Расходы)* 15%

- Доходы *6%.

Первый вариант оказался более выгодным для рассматриваемого проекта реализации.

7.3. Источники финансирования

7.4. Расчет выручки

Был произведен расчет продаж всех квартир, согласно размерам предоставленных Заказчиком, по ценам, определенным в п.6.3.

Таблица 41. Расчет сумм доходов от продажи квартир

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Необходимо уточнить один важный момент. 18 квартир по государственной программе ООО *** не продает. Цены и стоимость этих квартир проставлены учетом суммы возврата государственной поддержки строительства по сметной стоимости на сумму *** рублей. Данными квартирами распоряжается государство.

7.5. Отчет о движении денежных средств

Отчет формировался для данного проекта, с учетом завершения в течение одного календарного года. Расходы формировались на основе поквартального распределения, описанного в п.6.5. Доходная часть основывается на прогнозе объемов реализации квартир, представленных в п.6.2.

Таблица 42. Итог отчета о движении денежных средств

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

В отчет ДДС, сделан прогноз на 2013 год, учитывающий актуальные цены сметной стоимости строительства и продажной рыночной цены 1 кв.м.

7.6. Отчет о прибылях и убытках

Отчет формировался для данного проекта, с учетом завершения в течении одного календарного года. Расходы формировались на основе поквартального распределения, описанного в п.6.5. Доходная часть основывается на прогнозе объемов реализации квартир, представленных в п.6.2.

Таблица 43. Итог отчета о прибылях и убытках

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Результаты работы предприятия за 2012 год: Валовая прибыль – *** руб., налог УСН – *** руб., чистая прибыль предприятия – *** руб.

8. АНАЛИЗ ПРОЕКТА

8.1. Анализ эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI: Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.

(5)

Таблица 43.Основные показатели проекта

Источник: Расчеты Megaresearch

При применении ставки дисконтирования 15% годовых, имея чистую прибыль *** руб. произвели расчеты основных показателей проекта и получили: чистый дисконтированный доход NPV – *** руб., внутренняя норма рентабельности IRR – *** %, индекс прибыльности PL - ***.

8.1.1. Чистый доход

По данным отчета П и У, получившийся доход от проекта равен *** руб. для 2012 года и *** для 2013 года .

8.1.2. Чистый дисконтированный доход

При ставке дисконта 15% годовых, имеем дисконтированный денежный поток: *** руб.

8.1.3. Внутренняя норма доходности

Расчет произведен в разделе «Эффективность» расчетной части БП IRR =***%.

Невысокая доходность проекта обусловлена сферой деятельности(долгосрочные инвестиции) и относительно низким уровнем продажной цены за квадратный метр жилья.

8.1.4. Потребность в дополнительном финансировании

В данном проекте таковой потребности не возниколо.

8.1.5. Индексы доходности затрат и инвестиций

Расчет произведен в разделе «Эффективность» расчетной части БП PL = *** . Это показывает, что каждый вложенный в проект рубль принес компании *** рублей за время реализации данного проекта.

8.1.6. Срок окупаемости, дисконтированный срок окупаемости

Согласно произведенным расчетам, принимая во внимание инвестиции проект в размере 32 236 800 рублей, получили окупаемость проекта – *** лет, дисконтированную окупаемость – *** лет.

8.2. Анализ рисков

В своей деятельности предприятие сталкивается с высокой рыночной неопределенностью и разнообразными рисками, которые при определенных обстоятельствах могут отразиться на результатах его деятельности. Был произведен анализ рисков по трем основным для данной сферы бизнеса видам: производственные, финансовые и рыночные риски.

Таблица 44. Анализ рисков проекта

Источник: Расчеты Megaresearch

Можно сделать вывод, что рассмотренные в Таблице 44 риски имеют место быть, но в конкретном случае исключен главный риск инвестиционных строительных проектов ***.

8.3. Анализ чувствительности

В расчетной части был произведен анализ чувствительности чистого дисконтированного дохода при изменении трех ключевых параметров бизнеса: общей текущей выручки; общей величины текущих расходов и изменение величины чистой прибыли.

Рис.45. Анализ чувствительности проекта ( с диаграммой)

***

Источник: Расчеты Megaresearch

Из диаграммы наглядно видно, что наиболее чувствительной будет реакция NPV на изменение выручки. При изменении всего на 10% в минус , NPV становится отрицательной.

Финансовая модель в формате MS EXCEL

ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ

***